张睿

摘 要：厦门，经济实力远未达到国内一线水平，房价却仅次于北上深，形成“一线的房价，二线的经济，三线的收入”的厦门样本。它的房价水平、上涨速度与其经济、社会发展水平极不协调，为何依然维持着房价不跌的神话？本文将对此进行解读，在外来人口吸引力、政府土地财政思想两方面进行详细阐释。

关键词：“一线”房价；人口吸附力；土地财政

1 研究背景

中国指数研究院发布的《2016年中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示：厦门采集样本的平均房价达到27260元，仅次于北上深，比广州高出9576多元，跻身房价“一线城市”。而根据胡润研究院提供的数据显示，厦门在2016年获得全球第二高的房价暴涨幅度，且有望继续保持上涨态势，稳居房价 “北上深厦”阵营

事实上，厦门目前的房价水平与上涨速度与其经济、社会发展水平极不协调，主要表现在以下三个方面：

（1）高昂的房价与厦门实际经济发展水平极不协调。以2016年为例，厦门拥有390万人口，GDP3700亿，城区建成面积320平方公里，人均可支配收入39000元；而深圳拥有1200万人口，GDP19000亿，城区建成面积为900平方公里，人均可支配收入46000元。显而易见，在经济实力远没有达到深圳水平的时候，厦门房价已经逼近深圳，形成“一线的房价，二线的经济，三线的收入”的厦门样本。

（2）厦门房价水平与其人均可支配收入极不协调。有统计数据称，2015年厦门城镇居民人均可支配收入42607元，在全国城市中排第17名，比排名第16位的常州少100元。以当前的人均可支配收入和平均房价计算，在常州买一套100平方米的房子需要17年半，而在厦门则需要64年。这种巨大的落差无疑是极不合理的，已经导致大批年轻人逃离厦门，在腾讯此前发布的qq大数据2016全国年轻指数中，厦门的年轻指数仅为73，年轻人口新增率仅为18.09%，而年轻人口流出率则高达37.26%。在未来，厦门很有可能成为第一座因为高房价、低工资而失去高素质劳动力的城市，这对厦门的产业升级带来严峻挑战。

（3）租金与房价极不协调。中国房价行情平台发布的《中国城市租金排行榜》显示，被统计的42个城市租金回报期都超过400个月以上，其中厦门回报周期最长，高达756个月，约63年才能收回购房的本钱，过于悬殊的租售比对城市经济的健康运行将产生不利。

总之，厦门并没有一线城市的资源和优势，其高昂的房价与经济发展水平、人均可支配收入、租金也呈现极不协调的态势。那么它为何依然坚挺在“北上深厦”高房价阵营之中，在中国房价“老四”之位上盘踞了几十个月？

本文将对此进行解读，在外来人口吸引力、政府土地财政思想两方面进行详细阐释。

2 原因解读

2.1 对福建省内人口吸附力强

厦门，全国知名城市，被誉为“海上花园”。其城市环境建设位居全国前列，教育、医疗等公共资源更是在福建省内名列前茅，现已形成较完善的立体化交通网络。这些优势都吸引着外部置业购买力的进入，或投资，或养老，或移居。自2010年以来，厦门每年的人口净流入数量占据常住人口的将近一半。根据厦门市国土资源与房产管理局公布的数据，2015年厦门市商品住宅的购房人群中，本地客群购房面积为117.17万平方米，占比33.45%。而外地客群购房面积为233.14万平方米，占比高达66.45%，接近七成。

而在厦门外来购房群体中，福建泉州、龙岩、三明、莆田、漳州等周边地缘县市占据绝对主力。厦门对福建省内人口的吸附能力可见一斑，其原因有三：

（1）福建省人民对厦门的偏爱可以说是无奈，因为从就业机会、政府服务效率、气候、宜居度、外地人包容度来说，厦门市是福建省最好也是唯一的选择。它兼具副省级城市、计划单列市、经济特区三重身份，在福建省内地位首屈一指。福州、泉州近年来虽然发展较快，但与厦门还是存在一定差距。

（2）福建尤其是闽南等地的经商群体十分庞大，胡润研究院发布的《2014中国高净值人群养生白皮书》称，福建省有4万千万富豪，2500位亿万富豪，占福建省人口的1.04‰。而闽南人乡土情结较重，在外赚钱后都喜欢在家乡置业。毫不夸张的说，“以在厦门买房为荣”已经成了某种默契。“厦门的房价与福建经商群体的关联度很高，在福建稍微‘有头有脸的人，谁在厦门没有一套房子？”厦门当地一位开发商人士表示。

因此，支撑厦门高房价的主要力量不是当地经济增长力，也不是高收入，而是持续不断的人口净流入。厦门房市的定价，不是由本土工资水平决定的，而是由周边县市乃至全国富人引导的，是外来群体的购买力支撑了厦门房价的增幅。

2.2 政府秉持土地财政思想，刻意压低土地出让面积

厦门和东莞是全国仅有的2个除北上广深之外近5年平均供销比小于1的城市，土地供应严重短缺。最近5年（2011-2015）厦门住宅成交面积一共约1807万平方米，而由土地出让的存货面积仅为800万平米，这意味着最近5年厦门住宅用地供应的缺口高达1000万㎡。

从人口流入的角度来看，也印证了厦门惜地出让的观点。厦门从2000年到2016年共流入人口180万人，按照户均人口数量2.58人/户，相当于厦门16年间增加了70万个家庭，与此同时，厦门新增住宅面积约为3000万平米，以户均100平米计算，仅可容纳30万个新增家庭。这多出来的40万个家庭，便是推动厦门楼市上涨的刚需。

既然房地产市场需求旺盛，政府为何捂地惜售？坊间盛传是因为厦门土地太少，所以供应不足。其实这纯属舆论炒作，与真相不符。厦门岛内的城中村、荒地、棚户区面积广大，光岛内就还有很大的发展空间。而岛外尚待开发的荒芜之地更是比比皆是。厦门全部面积和深圳相当，深圳属于多山沿海的狭长区域，实际可用面积更少，但是容纳了2500万人。而厦门目前住了500万人，绝大部分土地都没有得到开发。

捂地惜售的做法，其实源于厦门政府一贯坚持的“土地财政思想”。厦门市规划局原局长赵燕菁曾表示“过去二十年，中国经济的高速发展很大程度上就是建立在土地财政基础上的。某种意义上讲，土地财政乃是中国经济发展模式的核心竞争力，放弃土地财政模式无异于自毁长城。”根据这种逻辑，建立在土地国有基础上的“最大优势”是基于一级土地市场垄断的土地财政制度，土地需要经营，土地出让也需谨慎。

因此，厦门政府限制土地供应，制造饥饿效应。僧多粥少，必然哄抢。房产缺口大，地价水涨船高，最终造就了一个房价畸高的厦门。

参考文献

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