宋宏 张璐

中图分类号：F293 文献标识码：A

内容摘要：研究发现1997-2014年西安市房价主要受货币供给量M2、限购政策、收入分配差距和新竣工房屋面积的影响，而与居民收入、人口流动和数量、房地产成本、公共服务水平没有显著关系。可见西安房价上涨主要是体现资产泡沫的膨胀，调控西安房价的思路应当是增加房产供给，并控制货币发行量和着力解决收入分配不公问题。限购政策不能达到控制房价的目标，相反发挥着助推房价上涨的作用，应避免在交易环节对购房需求进行调控。

关键词：西安 货币供应量 房产价格 限购

相关文献综述及房产价格影响因素的理论分析

依据经典经济学理论，普通商品价格由商品的供给和需求决定，房地产价格也由房地产的供给和需求所决定。但是，由于房地产具有普通消费品和投资品的双重属性，同时房地产供需双方也直接受到房地产宏观政策的影响，因此房地产价格影响因素和机制更为复杂。

从需求侧而言，房地产总需求Q可以分为两部分：房地产作为普通消费品的社会刚性需求QM和作为投资品的社会投资和投机性需求QI。其一，居民收入是影响房地产需求和价格的重要因素。依据需求理论，商品需求的首要决定因素就是收入，收入是影响房地产需求和价格的重要因素。J.Nellis和J.Longbottom（1981）、王冰和黃磊（2005）、李春吉等（2005）研究均发现收入是影响房价的重要因素，居民收入水平和房价呈正相关关系。而在度量居民收入时，研究采用的变量并不完全一致，具体包括人均可支配收入、人均储蓄等，但吉鲁阿尔等（Girouard，et al.，2006）研究发现价格收入比并不是测度购房能力的好指标。……