陈燕华

摘要：本文从我国实行住房货币化的演变过程、我国保障性住房政策的不断丰富和发展、我国保障性住房建设工作的问题与矛盾、我国保障性住房建设发展的路径探讨四个方面进行阐述，论证保障性住房存在的现实意义。

关键词：住房货币化；保障性住房；住房制度

1、我国实行住房货币化的演变过程

在计划经济体制下，国家在城镇采取了福利化住房实物分配制度。为了保障城镇职工及其家属的基本住房需求，各单位对住房统一管理，统一分配，职工只象征性缴纳很少的租金以支付房屋维修和管理的费用。职工虽然不拥有房屋的产权，但可以极低的租金成本居住。公有住房以实物形式按职工的职务、工龄、家庭人口等进行分配。这种低房租、高补贴的住房政策给国家带来巨大的财政负担。

从l978年到1991年，中国住房制度改革不断推进，提高租金、销售公房是各地普遍采用的主要改革方式。各地方在稳步推进改革的过程中都对低工资职工给予了一定的政策上的倾斜，出售公房时较多地采取了三三制原则，即国家、单位和个人分别承担住房成本价格的三分之一。从总体来看，这一时期的住房制度市场化成分还比较弱，保障性更强。

1991年至1997年，我国住房市场化改革进入全面实施阶段，市场化程度加大，保障性住房建设的力度缩小。但与此同时，政府也正式提出了建设与社会主义市场经济相适应的住房保障体系。1994年，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，同年，建设部、财政部等部门联合颁布《城镇经济适用住房建没管理办法》。

1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这一文件的出台，代表着住房实物分配时代的终结。

文件出台后，由于各国家机关、企事业单位还有在建的福利住房以及历史遗留问题，各单位停止时间不一。2000年，建设部印发《进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》，全面叫停了福利分房，各地不得再以历史遗留问题为借口进行福利分房。同时，扶持、鼓励合作建房和自建住房，要求建立和完善具有社会保障性质的廉租住房供应体系。

2、我国保障性住房政策的不断丰富和发展

1.廉租住房

廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。

2.公共租赁住房

公共租赁住房是我国租赁式保障性住房的主要形式，是国家为了保障中低收入群体而提供的保障性住房。公共租赁住房的所有者一般为政府或者公共机构，由政府补贴，以低于市场价格的租金向特定群体提供。

3.经济适用住房

经济适用住房是国家通过土地划拨、税收减免等方式为我国中低收入家庭提供的一种政府定价性质的保障性住房，按照保本微利的原则确定。

4.限价商品住房

限价房，又称为限房价、限地价的“两限”商品住房，是一种限价格、限面积的商品住房，是介于保障性住房与商品住房之间的夹心层，限价商品房的价格在土地出让时就已经被政府限定价格与销售对象，政府对开发过程中产生的利润等进行限制。

5.自住型商品房

自住型商品房是指房地产开发企业通过”限房价、竞地价“等出让方式取得土地使用权，按限定销售对象、限定销售价格的原则，优先用于满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

6.棚改房

棚改房是棚户区改造型安置房。棚户区根据性质的不同分为城中村棚户区、林区棚户区、工矿棚户区等，是指因年久失修、房屋质量差、密度大、配套设施不齐全、交通不便利等因素而存在的安全隐患大、卫生条件差的区域。国家进行棚户区改造，对被拆迁户进行实物补偿所提供的房屋成为棚改房。

7.共有产权房

所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。“共有产权房”，即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。目前尚未全面推广。

3、我国保障性住房建设工作的问题与矛盾

从理论上讲，任何居民在市场上无法获得基本的住房时都应当受到国家的支持。经过多年的发展，尤其是近几年住房保障制度的不断完善，我国已经形成了多层次的住房保障体系，但仍有大量城镇居民的基本住房需求得不到满足。保障性住房在建设方面明显不足，在限制条件方面较为苛刻，在房屋选址方面较为偏远，造成无法真正发挥作用的局面。

在房价尚未回归到合理水平的情况下，保障性住房是缓解居民居住需求的有效途径。适当扩大保障性住房的覆盖范围，确保“双困户”享受廉租住房，中低收入的住房困难家庭能购买或租到合适住房，新就业的低收入职工能享受公租房。改善进城务工人员居住条件是今后我国住房保障工作的努力方向。

4、我国保障性住房建设發展的路径探讨

住房问题是重要的民生问题，要解决人民的住房问题，各级政府必须承担主要责任，加大保障性住房建设，尤其是要保障资金和土地供应，以满足人们的基本住房需求。住房保障工作不是阶段性工作，而是一项长期的政府职能，房地产政策和住房保障政策应当长期共存，政府对房地产市场的宏观调控和住房社会政策应当共同发挥作用，切实保障不同收入状况的居民均能实现住有所居。

从理论上讲，任何居民在市场上无法获得基本的住房时都应当受到国家的支持。经过多年的发展，尤其是近几年住房保障制度的不断完善，我国已经形成了多层次的住房保障体系，但仍有大量城镇居民的基本住房需求得不到满足。在房价尚未回归到合理水平的情况下，保障性住房是缓解居民居住需求的有效途径。应适当放宽保障房准入条件，逐步将符合条件的城镇务工人员纳入住房保障体系。在保障房制度设计上，各类保障性住房应实现有机衔接，使得各类保障性住房直接不再形成“夹心层”，不再出现“蚁族”。

解决住房问题是一项十分艰巨、复杂的系统工程，需要从战略上进行长远规划和统筹安排。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需求的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。

参考文献：

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[2]孙忆敏.我国大城市保障性住房建设的若干探讨.规划师论坛]1006—0022（2008）04—0017-0