代江艳

【摘要】文章探讨了养老地产项目本身的特定以及养老地产项目的内外部风险，并结合成都市龙泉驿某老年活动中心建设项目，具体探讨了养老地产项目投资决策阶段的风险管理及注意事项。

【关键词】养老地产 项目投资决策 风险管理

一、引言

30多年的改革开放，我国的经济快速发展，人民生活水平大幅提高，人均寿命也大大增加，在加上长期以来我国严格执行计划生育政策，使得老年人口在总人口的比重不断增加。下表为2002-2015年中国65岁及以上人口数与占比，从表中显示，我国老年人口规模较大，老龄化速度有所加快。截至2015年，我国65岁及以上人口数量达到1.38亿，占比超过10%。我国己经成为世界上唯一一个老年人口过亿的国家。

预计到2O2O年我国老年人口将达到2.48亿，占总人口比重将达到17%，2033年前后将翻番到4亿，到2050年左右，老年人口将达到全国人口的三分之一，“银发潮”将对我国的经济、社会、政治、文化发展产生深远的影響。

随着人口老龄化，为了让老人安享晚年，并且保持身心愉悦，有必要提供大量的养老服务。我国在养老服务的供给上通过国家政策鼓励支持工商资本投资养老服务，在《中国老龄事业发展十二五规划》中，明确提出要引入民间资本开发养老产品提供养老服务。而人们生活水平提高，消费水平也在水涨船高，老年人对品质良好的养老服务的需求也在不断增加。在需求的刺激下，国内众多商业机构纷纷试水这一领域，致使养老项目数量不断增加，已经达到一定规模。但不是每一个项目都能保证盈利，而商业机构投资项目的最终目标都是实现利润的最大化，因此养老项目决策阶段的风险管理就显得尤为重要。

二、养老地产项目的特点及投资风险

（一）养老地产项目特点

养老地产项目，结合了养老服务和地产开发，其在项目选址方面考虑交通、生态、环境、医疗等多个因素，在规划设计上也要符合老年人的生理、心理特点，多采用无障碍的设计，要考虑方便、安全、辨识度高等设计原则，在配套设施要比一般地产项目更加丰富，对物业要求也更加的高。从投资角度来看，养老地产项目投资规模更大，回收周期长，盈利模式复杂，养老地产的开发还需要整合医疗、护理等资源。项目的盈利估计上，除考虑项目的投资成本，还要考虑产品服务的组合，动态测算项目经济指标。

（二）养老地产项目投资风险

（1）外部风险。市场风险。养老地产是商业地产发展的一个分支，它的基本属性来盈余为目的。养老房地产投资项目可以成功，达到预期的投资效益，关键是获得市场的认可。养老房地产开发产品来获得市场认可，一方面依赖于产品是否满足老客户的需求，即用物质产品来满足物质需求和提高好的精神生活来满足精神生活的需求，另一方面取决于消费水平的老客户承受的养老住宅产品价格和服务。由于养老地产项目开发成本相对较高，企业必须提高利润，高的住宅产品价格和服务价格，这限制了消费能力低的老年顾客。同时，由于传统观念的影响，一些传统的老年人更难以接受养老院养老住宅的颜色的产品。因此，养老地产项目在当前中国的经济、社会、和环境，有很大的市场风险。

政策风险。从房地产宏观调控政策，因为房地产价格在近年来在全国主要城市迅速上升，国家推出了几轮严格的房地产行业的宏观调控，包括“限购”和“紧缩信贷”等政策的实施，旨在遏制房地产价格上涨过快，房地产市场回报性。的实现连续压力缓解房价起到了很好的效果，也导致了房地产市场观望情绪加重，限制的投资和改善性需求。从养老产业政策看，国家还介绍了部分支持养老产业发展的政策文件，但缺乏有效的细化和落在地上政策，如何结合养老产业和房地产业，如何利用土地政策、税收优惠政策政策，金融政策，鼓励和发展养老住宅产品开发，没有明确的政策。上述两个方面就是养老地产项目投资风险的因素。

自然风险。养老地产作为房地产开发项目，严重影响了自然环境条件。影响较小的发生自然灾害，可能导致材料成本的增加，运输成本，延误工期损失和延误等，影响更大的甚至会导致项目的失败，甚至人员伤亡。特别是是养老地产作为老年居民的住宅项目，一次自然灾害，人员的撤军，还有更多的困难在自卫，丢失或损坏可能会更严重。因此，由于养老地产服务对象的特殊性，在自然风性响应应该有更高的要求。

（2）内部风险。开发和管理模式决定的风险。养老房地产开发业务模式决定包括项目开发的投资组合以及项目发展的盈利模式。老年人养老地产项目开发产品包括属性类型住房、养老公寓、养老院等，开发盈利模式，包括房地产销售、会员销售，租赁，因为操作等不同的商业模式的发展项目投资风险是不同的。主要是房地产销售盈利模式的项目，项目的投资回报率高，钱收集速度相对较快，但由于房地产产品价格较高，有很大的市场风险，模型与普通商品房开发相似。租赁业务和利润模式的会员销售为主，减少消费门槛，有利于吸引老年人养老居住以来，因为养老金产品无需处理产权、土地征用方面更为灵活，成本较低，但由于该项目投资回收期较长，资金成本和机会成本较高，投资回收期是容易受到外部经济和社会条件的变化，许多不确定因素的影响。

规划和设计的风险。房地产项目的产品规划和设计项目的质量是关系市场的认可的重要因素。养老地产项目的规划和设计全套引进高级住房计划的概念，小区的总体规划，产品功能配置、建筑平面、建筑空间形态、建设室外环境等方面，以满足老年人的生理特点，完全使用无障碍设计理念，需要配置老年人生活、娱乐、锻炼、健康维护等。因为我们的国家还没有老年住宅设计标准、成熟和完美的项目计划设计，往往导致粗心缺陷，导致项目不能满足老年人生活和真正的需求，从而降低了工程质量，影响投资收益。

养老服务操作风险。对于养老地产项目，除了产品销售，是关键做好后续的养老设施，操作和维护为老年人继续提供专业、便捷、高质量的健康维护和其他服务。养老服务质量，并最终确定项目，可以获得良好的口碑客户的信任，可以顺利实现投资项目的经济效益和社会效益。房地产开发企业没有提供专业服务的退休人员、设备和管理能力，需要介绍测试的专业养老养老设施运行操作，提供医疗、维护、康复，照顾养老服务等。因此，实现养老房地产项目质量和价值的提高，获得市场认可，除了配置相应的硬件设施，选择优秀的商业伙伴也很重要。

财务风险。在养老地产项目投资规模、投资回收期长，大量资本需求，投资利润模型相对复杂，导致养老地产项目在操作的过程中，会产生更大的商品业务风险。第一个是项目融资渠道单一，融资成本较高。由于当前养老房地产开发融资缺乏政策支持，再加上银行对房地产开发贷款的限制，使养老地产项目融资已经成为非常困难，融资成本越来越高。其次是缓慢的项目现金流，现金流断裂的风风险较高。因为早期的养老地产项目资金将投资于基础设施，和投资钱收集需要依靠持续的操作可以逐渐恢复，所以项目在操作的过程中，占压资金金量大，容易出现资金链断裂的风险。

三、养老项目投资决策风险管理——以龙泉驿某老年活动中心建设项目为例

（一）项目内部环境分析

龙泉驿区某老年活动中心A，B栋改造工程该项目是对原有老年活动中心进行改造，项目总面积约为3527.5m2，其中新增加电梯、厨房面积约为106.5m2，改造原有建筑面积3421m2.项目内容主要包括功能设施布局调整、建筑内外装修装饰工程、给排水工程、电施工程和室外铺装及绿化工程。该项目位于龙泉骆区中心城区；具有良好的区域环境，便捷的交通，基础设施较为完善，具备相应的供水、供电、供水、通信条件。

项目总投资1248.29万元，其中建安费用为1046.59万元，工程建设其他费为142.26万元，基本预备费为59.44万元。项目建设所需资金全部由业主自筹，项目投资将根据工程进度计划投入。

（二）项目外部环境分析

（1）区位条件：龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市九区之一、国家级成都经济技术开发区所在地、成都市城市向东发展的主体区域，全省经济综合实力十强县（区）之一。区域生态环境独特优良，气候温和，绿色城区和龙泉山生态屏障交相辉映，是“全国生态建设示范试点区”和“全国绿化百佳县（区）”。

龙泉驿区2015年实现地区生产总值1002.1亿元，迈上千亿台阶，按可比价格计算，比上年增长5.0%成为全省首个经济总量过千亿的区（市）县。近年来，龙泉驿区也获得“跨国公司最佳投资开发区”“全国投资潜力百强区”等荣誉，落户世界500强企业达67家。2011-2015年龙泉驿区地区生产总值及其增长速度如下表所示：

（2）政策环境：在《四川省人民政府办公厅关于印发四川省老龄事业发展“十二五”规划的通知》中，明确提出了要加快老年人休憩娱乐的基础设施建设步伐，成都市委、市政府就加强全市老年人服务设施建设提出具体要求和工作目标，龙泉驿区也提出“要逐步建立起地方政府稳定投入、省财政专项补助、社会力量广泛参与的多元投入机制。积极引导社会各界加大对弱势群体供养服务设施建设的投入力度，鼓励社会各类企业、事业单位以及个人以资金、房产、设备、技术、信息、劳务等形式投入兴建社区服务设施”。该项目提出后，市、县发改委、民政、规划、建设、环保等部门对该项目都给予积极的支持配合。政府领导的关心和重视，有关部门和单位的配合和支持，为项目的顺利实施创造了良好的外部环境。

（三）项目风險识别

（1）政策与环境风险。任何项目都是在一定的经济、市场、法律、政策等环境下存在和发展的，外界环境如财税、金融、法律法规的变化、通货膨胀、汇率变化、自然环境的变化等都可能会在不同程度上对项目产生一定的影响。

（2）项目建设管理风险。主要是项目业主在项目建设管理过程中，由于外部环境变化或管理者的行为疏忽，或者组织结构上的缺陷，直接影响项目建设的质量和效果。

（3）投资估算的风险。项目投资估算，由于不确定因素如没有方案设计等的存在，致使估算不可避免地会存在误差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化也可能对估算投资产生影响，最终可能使得项目投资估算出现较大风险。

（4）项目筹资风险。本项目建设所需资金，全部来自业主自筹，这对业主的经营管理水平要求较高；同时一旦国家经济形势发生变化，就可能造成资金融通渠道不畅，就可能给本项目的资金筹措带来风险。

四、项目风险应对

分散风险。针对政策与环境风险，由于此类风险是外界客观存在的，不以人的意志为转移，项目有关各方不能防止风险的发生，但可通过合理的分散或转移等手段来降低由于风险带来的损失。此外，项目有关各方也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。

加强资金监管。项目业主加强对工程设计和概算资金控制，在不影响质量、工期前期下，通过公开招标降低工程造价。在施工中加强资金监督管理，防止项目实施过程中建设费用超支。同时，通过加强学习解决开发经验问题，通过引进人才、不断培训解决人员素质问题，通过设立合理高效的组织结构、建立健全规范的规章制度解决管理水平问题。

灵活应对风险。根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例的不可预见费。在实施过程中，定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。

五、结论

养老地产项目投资具有多方面的风险，包括市场风险、政策风性、自然风险在内的外部风险以及开发和管理模式、规划和设计、养老服务操作、财务风险等内部风险，要合理地控制这些风险，实现投资利润的最大化，就要对内部环境以及外部宏观环境做出详细分析，对风险进行准确识别，将政策与环境风险、项目建设管理风险、投资估算的风险、项目筹资风险等区别开来，对症下药，对风性进行分散或者转移，加强资金的监管力度，以及相关人才的培养，灵活的处理各类风险，多渠道增加公司的自筹资金数量，要加强财务管理，保持合理的资产负债比例，并提高资金使用效率。同时要准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略。