贾鹏

【摘要】房地产经济是国民经济新的发动机，但过快过热的局面也导致与市场经济发展不协调。本文首先分析房地产经济发展的意义，然后系统论述当前存在的不协调问题，对两者如何协调发展提出自己的想法。

【关键词】房地产经济 市场经济 发展 协调

我国经济发展严重不平衡，经济圈集中于东南沿海地区，形成珠三角经济圈，长三角经济圈以及环渤海经济圈，人口在这上述三个区域不断聚集，造成房产供不应求的现象，房价居高不下。由于人们对房屋的需求不断增加，但是房源有限，政府不断出台调控政策，进而推动着土地价格的上涨和房价的上涨，从而产生了房地产泡沫。为了避免泡沫的产生，就要寻找到房地产经济与市场经济共同发展的协调方法。

一、房地产经济与市场经济协调发展的意义

我国房地产经济飞速发展，推动着市场经济的蓬勃发展。加强房地产经济与市场经济的协调性，对房地产经济发展中存在的问题进行解决，对房地产行业发展所存在的风险进行研究，从而保障房地产行业的稳定发展。

房地产经济的发展，提升了我国的国民收入总值，保障了我国市场经济的持续上升，促进了经济发展的经济效益和社会效益，这是其他行业短时间内所无法替代的。房地产经济的发展，在一定程度上能够解决人们就业问题，房地产经济的不断壮大，为人们提供了大量的就业岗位，缓解了社会中存在的就业难的问题。实现房地产稳固发展的同时，解决了社会发展过程中所存在的问题。

二、房地产经济与市场经济发展的不协调问题

目前我国房地产经济的发展仍然存在着很多问题，房地产经济与市场经济之间还存在着不协调的现象，主要表现在房地产的价格与价值背离，房地产价格与价值相背离会引发强烈的市场波动，房子带动了很多行业，对中国经济的作用非常大，房地产已经成了中国经济的支撑，已经到了无可替代地步。但我们只看见了房地产对经济的贡献，却无视房地产对中国经济的长远负面影响是非常危险的。随着房地产持续发展，对经济的副作用已经开始逐渐显现：

（一）创新乏力，制造业全球竞争力不断下降

由于房地产创造了无数的财富神话，整个社会的人力、资金、资源大量集中到房地产。炒房赚的钱比创新多的多。中兴芯片危机就是最好的证明，中国高科技和美、欧、日的差距不是缩小，而是在加大，通过这次教训希望政府能做到认清自己，正视差距，努力追赶，争取早一日“掌握核心科技”，而不是只盯住土地财政，一门心思挣快钱。

（二）债务不断增加

短短几年时间，银行贷款余额就比过去几十年多了几十倍。很多人不仅耗尽了几代人的积蓄，而且背负了几十年的债务。政府、企业、个人的债务以前所未有的速度增加。而且每年不断加速，其中以个人债务增长速度最快。

（三）资产泡沫严重，金融风险加大

中国房价已经无法通过出租收回投资了，只能靠博傻游戏获利。很多人买房以后既不自住也不出租，完全靠房价上涨获利。不管是用房价收入比、租售比等衡量房价都已经很离譜了。房价上涨什么问题都会被掩盖，但房价一旦大幅下跌，金融风险就会显现。房价越高风险实际越大。中国一线城市的房价实际已经超出了大部分人的购买力了。

（四）房地产抢占了其他行业的需求，导致其它行业发展缓慢

尽管房地产带动了很多产业，解决了很多就业。但却也导致其他行业的衰退。道理很简单，买房的钱花费多了，其他方面的花费就会减少，就会导致其他行业的衰退。对整个经济来说，房地产实际只是抢占了其他需求而已。

（五）地财政过度依赖

政府对土地财产越来越依赖，但土地财政谁都知道是不可持续的。因为这样大规模的建房本身也是不可持续的。政府对土地财政依赖越大，和房地产的关系就越暖昧。

单纯的强调房地产对经济的短期作用，而忽视了房地产对经济真正形成的危害和长远的副作用，这是极其危险的。维持和推高房价实际是杀鸡取卵，如同我们在建造世界上前所未有的巨大的经济堰塞湖。短暂的经济繁荣过后，我们终将付出惨痛的代价！

1.价格与价值背离引发市场波动

遵循市场规律是市场经济发展的根本特征。房地产经济在创造国内收入的同时，也存在一定的价格和价值背离的问题。价格围绕价值上下波动是正常的，但价格过于偏离价值，就会引发购买行为的波动。从近年来房地产市场价格走势来看，用“一路攀升”评价并不过分。如果属于供不应求的结果，是符合市场经济规律的。然而受到炒房团、开发商非法占地等因素的影响而造成价格增速过快，这与市场经济持续、健康、稳定发展的目标是有所偏离的。

2.泡沫经济带来的市场波动

房地产经济在持续创造收入的同时，也存在着泡沫经济的问题。价格增长越快，价格与价值背离越多，泡沫经济的风险越大。房地产信贷在银行信贷业务中占据着相当比例，一旦发生资金链严重断裂的行业经济问题，银行势必会受到损失，其他行业也会受到不同程度的影响，市场经济秩序的维护更加困难。

3.节能环保的长远战略显现不足

房地产经济建设与低碳经济有着紧密的关联。大量土地资源的占用，如果不能以低碳住宅、环保住宅作为回报，显然与市场经济发展的步调是不一致的。但目前低碳、环保住宅的占比仍然不高，开发数量有限。

三、解决房地产经济与市场经济协调发展的措施

（一）加强政府对房地产经济管理和金融支持力度

为了确保房地产经济与市场经济能够协调发展，政府需要对房地产经济的金融方面进行管理和监督，对房地产开发建设的各个过程进行监管。保障银行的资金能够合理、科学、有效的利用起来。政府对于银行应进行创新和改革，对传统借贷模式进行创新与完善，保证房地产开发建设时风险率的降低，从而降低金融风险。

18年央行再次降低存款准备金率，降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加，这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，所以对于各类银行来说未来在贷款等领域的自有度会上升，同时对于相关产业的支持力度也会加大。

从房地产市场的角度看，当前也开始面临了一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面确实是收紧了。所以类似的政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。考虑到近期国家统计局的数据，本身来说是略显悲观，但此次央行降准政策，有助于实现更为宽松的房贷环境。

近期各地关于引进人才的政策频出，于房地产商而言，人才引进从侧面撕开了限购的口子。说明地方政府对楼市的调控由限购从严到政策支持的转变，努力维持房价平稳上涨。

（二）推动房地产经济转型，促进绿色智能城市建设

建筑业正在从过去粗放式发展向高质量发展转变，实现产业优化升级。当前，以BIM建筑信息模型）技术、大数据技术、移动互联网技术、物联网技术等为代表的信息技术正成为推动建筑业转型升级高质量发展的重要动力。据不完全统计，2017年第四季度，全国已有1265个工程项目应用了BIM技术。同时，将大数据、云计算、物联网、BIM等先进技术应用到施工现场而形成的“智慧工地”方兴未艾。这些信息技术的综合应用和智慧居住区一样，让传统的建筑工地焕然一新，成为一个以人为本的智慧场所。

房地产同样借助这些新技术在开发中进行创新，建筑多功能综合性地产，开发拥有娱乐休闲场所、大型商场、酒店、办公写字楼等综合型智能住宅区，像万科打造的智慧社区正在成为行业的标杆。

随着人们对环境保护的关注，开发环保型房地产理念是我国现阶段房地产经济发展方向，以此来实现我国可持续发展战略。为了保证环保型房地产的顺利开发，政府应对房地产行业的节能措施和环保措施进行强制管理，实现房地产经济与市场经济的协调发展。通过环保材料构建环保节能型住宅，扩大植物造林面积，实现房地产经济的绿色环保。对购买环保住宅的用户实行优惠政策，扩大购买人数，增强购买需求。政府加大对低碳、环保的房地产开发的监管力度，对开发环保型建筑的开发商进行奖励。通过对贷款利率的调整来改善传统开发模式，杜绝能源浪费，改善环境污染现象，从而实现房地产经济的长期发展。通过杠杆原理支持房地产经济进行转型。通过政府新出台政策鼓励房地产企业投资发展智能性建筑，在开发过程中，给予开发商优惠政策，鼓励开发商建设智能型住宅，从而改变房地产经济的发展模式。推崇开发商开发智能环保的建筑的同时，促进我国房地产经济的良性发展，实现房地产经济与市场经济的协调发展。

（三）准确定位房地产发展方向，降低房地产经济发展风险

房地产开发项目的成败，关键在定位。定位就是对具体的房地产开发项目在详细的房地产市场调研和分析的基础上，有目的性、有选择性、有针对性地选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次，设计建设标准。

1、根据产品特色定位

以房地产产品特色进行定位，如某办公用房强调所外的区域优势和优良的物业管理；住宅小区则突出结构合理，设施配套，功能齐全，环境优雅。

2、根据利益定位

这种定位方法注重强调消费者的利益，如有的房地产产品定位侧重于“经济实惠”、“价廉物美”，有的侧重于“增值快速”、“坐拥厚利”，而有的强调“名流气派”、“高档享受”。

3、根据使用者定位

房地产企业的经营者们常常试图把他们的产品指引经适当的使用者或某个分市场，以便根据该分市场的看法创建恰当的形象，如有些企业把普通住宅定位于“工薪阶层理想的选择”。

4、根据竟争需要定位

如果企业所选择的目标市场已有超強劲的竞争对手，则可以根据竞争需要进行定位，一般有两种策略。

与理有竞争者并存。就是将自己的产品位置确定在现有的竟争产品的旁边，从实践看，一些实力不太雄厚的中小房地产企业大多选用。采用这种策略必须具有两个条件：首先目标市场区域内有一定量还未得到满足的需求；其次，企业开发的产品要有一定的竞争实力，要能与竟争对手相抗衡。

逐步取代现有竟争者，就是将竞争者赶出原有位置并取而代之，占有他们的市场份额。主要为实力雄厚的房地产大企业所选用。同样必须具备两个条件：首先新开发的产品必须显优于现有的产品；其次，企业必须做大量的宣传推销工作，以冲淡对原有产品的印象和好感。

事实上，许多房地产企业进行市场定位的依据往往并不是一个，而是多个结合使用，因为作为市场定位所体现的企业及其产品的形象必须是一个多维的、丰富的立体。

房地产开发项目的定位风险包含建筑产品质量定位、建设环境品质定位以及项目产品的定位所存在的风险。定位风险要根据相关资料，严格进行项目经济技术分析和市场调查，并且对资料内容进行分析和研究，保证其严谨性。

通过风险评估、风险评价及评价房地产开发商等方面的有效管理，实现项目风险管理。有效控制出现风险的可能，对各种风险管理技术进行优化组合，对风险进行处理解决，让企业的经济效益得到最大化的提升。风险管理的主体是企业的决策管理层，风险管理的核心就是最佳风险技术管理技术小组，有效防范企业的风险产生。运用现代化的企业管理理念，制定科学化、法制化、规范化风险管理模式，为房地产企业发展提供保障，实现房地产经济的高速发展。

（四）树立品牌效应，增强人们对房地产业的信赖度

目前，人们越来越注重房地产品牌，口碑好的房地产开发企业是人们首选的企业，人们优先选择的房源。房地产行业正迈向品牌时代，大型房地产公司需要确立品牌战略，将标准化服务与产品设计相结合，保证服务质量的同时，满足人们对房屋设计需求。良好的口碑不仅需要企业的宣传，还需要人们的认可。房地产开发商在开发新项目时，既要满足人们对房屋地点的要求，也要满足人们对小区绿化的要求，还要满足人们对房屋设计的要求以及对房屋质量的要求，这些要求都是推动企业树立品牌效应的因素，只有满足用户的整体需求，才能构建出当下最舒适的生活环境，让人们能够享受生活。目前在房地产圈子里，物业选万科，别墅选龙湖，品质选绿城已经成为了共识，尽管上述企业开发的产品的价格不菲，但这并不影响客户的追逐，这也充分说明，房地场行业发展到一定阶段，价格不再是唯一的主导，消费者变得更加理性，更加看中品牌的附加价值。

在企业树立品牌效应的同时，企业要完善物业的管理模式，保障企业后期的良好口碑。通过提高物业的整体水平，加强服务理念，树立品牌效应，实现“酒店式”服务模式，形成智能化管理新型物业，使市场经济的理念牢牢地根植到房地产经济中，从而促使房地产经济与市场经济协调发展。

总结：房地产经济具有广阔的前景，在与市场经济协调发展的过程中，现存的问题需要通过科学的宏观调控措施加以控制和引导，彰显房地产经济的积极作用，规避各种不利影响，营造健康有序的行业氛围，为市场经济发展助力。

参考文献：

[1]申玲，黄佳.低碳经济与中国房地产企业的发展方向[J].改革与战略，2016（12）.

[2]周春宇.房地产波动对经济增长的影响[J].金融与经济，2017（08）.