■ 单彦名 冯新刚

习近平总书记在党的十九大报告中强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”相对于普通商品住房，租赁住房的消费属性更为显著，更能体现房子是用来住的、不是用来炒的定位。发展住房租赁市场，既是构建租购并举住房制度的需要，也有利于通过动员社会资源，改善住房供应结构、改善住房消费模式。

一、我国住房租赁市场发展现状

目前各方面的评价，一般都认为我国住房租赁市场发育滞后，是住房领域发展不充分不均衡的突出表现。主要有以下几个方面的表现：

一是出租住房占住房重量的比重较低。发达国家出租住房占住房总量的比重一般在1/3到一半。比如，2009年美国为33%、2010年英国为32%、2007年德国为54%、2007年法国为43%、2008年日本为36%；特别是在大城市，租赁住房居住的家庭占比很高，纽约、洛杉矶、巴黎、东京、大阪等城市均超过50%，斯德哥尔摩接近90%。从我国的情况看，2015年全国1%人口抽样调查数据显示，租赁住房居住的城镇家庭占16．1%，其中，租赁廉租房、公租房的占2．2%，租赁社会住房的占13．9%。

二是租赁市场房源结构不合理。我国很多城市有大量的外来人口，一线城市中，上海、北京的非户籍常住人口占常住人口总量的40%左右，深圳更是高达70%以上。由于限购、支付能力等问题，非户籍新市民80%以上靠租房居住。从市场租赁住房房源情况看，符合安全、卫生条件且管理比较规范的，租金较高，比如北京、上海的一些月租金过万的品牌公寓，这类租赁住房可以负担得起的人较少，市场房源相对充裕；而能达到安全、卫生要求，租金较低的租赁房源，市场供应相对不足，特别是受各城市大规模的棚户区改造、旧城改造和地下空间整治的影响，一线城市租金在1000元以内的租赁住房房源十分稀缺，呈现供不应求态势。租赁住房房源结构不合理，也加剧了新市民的住房问题。

三是租售比不合理。我国城市租赁住房比重低是住房租赁市场发展滞后的重要原因，并非城市家庭偏好购置住房。从我国历史看，“房改”前，城镇居民几乎全民皆租；1955年，上海、哈尔滨、青岛私人出租房屋占私人房屋的70%。目前，城镇居民租赁住房意愿低、住房租赁市场发育滞后的原因主要在于，“房改”后特别是2003年以来，大城市商品住房价格增长速度远快于居民收入增长速度，住房租售比不合理造成两个结果：对开发企业来说，销售住房收益高、回报快，开发建设的商品住房几乎全部用于出售，租赁市场房源主要来自私有住房，供应不足；对居民而言，尽管从住房购置价格与租金价格之比看，租赁住房居住更合适，但由于有资产增值收益，买房居住更合适。此外，租赁住房居住，在落户、就业、上学等方面还存在一些障碍，也影响了居民住房消费选择。

二、我国住房租赁市场发展潜力巨大

住房是生活必需品，其需求弹性相对较小，但绝非刚性，特别是购房需求绝非刚性。现实中，住房需求特别是大城市的住房需求可以通过住房租赁市场得到有效分流。

一是过渡性住房需求。在我国大城市特别是一线城市，新组建家庭和迁徙到新城市就业、生活的家庭，由于处于职业发展的初期，收入相对低一些，加上缺少有效积累，一段时期内无力负担高企的房价，这些人群的住房问题可以通过住房租赁市场得到缓解。

二是“核心家庭”规模变大引发的改善性住房需求。二孩政策放开后，选择生二胎的家庭，必然面临家庭规模变大的问题。在夫妻双方都要工作的情况下，无论如何是无法独立照顾两个孩子的，加上需要照顾的老人，一些家庭的规模面临着由三人变成五人及以上的问题，相应的居住问题原来可以通过两居室解决的就需要更大房子、更多居室。这其中有不少家庭，其支付能力不足以承受“换房”的成本，只能通过租赁住房解决。

三是职住不均衡带来的住房需求。在大城市就业流动性加大的情况下，很多人面临着买下来的房子不可移动，但就业地点可能发生变动的问题。当自有住房到新的就业地的通勤成本超越临界值时，其只能通过就近租赁住房缓解职住不均衡带来的困扰。

四是公租房货币化引发的小户型租赁住房需求。这几年的中央要求，把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化。而公租房货币化实现的条件，必须是有一个健全的住房租赁市场，有充裕的、户型能满足需要的租赁住房；同时，公租房货币化的发展，也会带来新的需求，从而从需求侧助推住房租赁市场的发展。

三、加快发展住房租赁市场的条件分析

在一二线城市房价收入比已经很高的前提下（同口径比较，北京43，香港、深圳41，上海38，新加坡22，罗马21，东京、巴黎18，首尔17，悉尼12，纽约11，洛杉矶8），发展住房租赁市场，引导居民选择租赁住房居住，可以突破住房支付能力的约束，对构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，实现“让全体人民住有所居”目标很有价值。

（一）加快发展住房租赁市场的基础条件具备

总体上认为，在“十二五”期间，我国城镇住房套户比达到1．1∶1左右，这标志着我国城镇住房总量已经不缺。从供给侧来看，发展住房租赁市场的物质条件已经具备。一方面，在政策鼓励和引导下，可以动员城镇居民等社会主体，拿出富余存量房源用作租赁住房；另一方面，住房供应依然紧张的热点城市，还可以通过集体土地上建设租赁房、推进富余的商业办公楼宇、写字楼改作住宅等，多渠道增加租赁住房房源供应。

从市场反应看，在严格限制投资投机性住房需求的市场环境下，销售住房收益高、回报快优势在减弱，再给予供地等政策优惠，不少机构、企业、集体经济组织愿意持有运营租赁住房。比如，万科2017年起将长租公寓作为重点业务发力推进；龙湖2017年开业租赁住房房间数超过1．5万间。

从需求侧来看，不少城市已在调整公共服务政策，比如“租售同权”的推进，让租房居住的市民也能享有基本公共服务，这意味着原来以购为主的消费方式可以转换，住房需求可以由商品住房买卖市场，向商品住房租赁市场分流。只要认真落实发展租赁住房的政策措施，调整租赁住房和购买住房的利益关系，居民住房消费观念还会继续转变。

（二）对加快发展住房租赁市场的几点建议

第一，坚持不懈促进房地产市场平稳健康发展。房价上涨预期大，投资性需求就会增长，老百姓买房居住的欲望很难抑制。要聚焦在“不是用来炒的”上，坚持不懈稳市场、控房价、稳租金，既化解房地产泡沫风险，又能开发企业发展买卖型商品住房和租赁型商品住房的收益相对均衡，还能使居民选择租房更为经济，这是住房租赁市场发展的基础。

第二，加大对发展租赁住房业务企业的政策支持。从与发展买卖型商品住房相比，对企业而言，发展租赁住房市场最大的不足是一次性投入差别不大、投资回报期长，这就要求政府必须给予相应的政策支持。比如，对租赁住房投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利；为企业进行金融创新提供适宜的市场环境，积极开拓租赁住房投资的资金来源渠道；增加租赁住房的用地供应。

第三，完善发展住房租赁市场的配套政策。鼓励一线、二线等热点城市，加快社会管理方式的调整、创新，给予租赁住房居住的家庭与居住自有住房家庭以效力相当的社会管理、公共服务等方面的待遇。积极推行租金指导模式，避免租金过快上涨。健全市场监管机制，促进租赁关系和租金的稳定。