路全明

（天健会计师事务所（特殊普通合伙）山东分所，山东 济南 250002）

城市一级土地熟化整理，是指当地政府因棚户区改造、新旧动能转换淘汰旧产能企业等城市经济发展和规划建设的需要，对一定区域内的城市国有土地或农村集体土地进行征地、拆迁、安置、补偿后收储，然后使区域内的土地达到“五通一平”、“七通一平”的建设条件，征用的土地由不具备建设用地条件的生地变成了符合建设条件的熟地过程。承担土地熟化任务的一般都由当地国有城建融资平台公司来完成（以下称土地熟化企业）。土地熟化企业不是工程施工企业，是土地熟化工作的牵头组织人和资金提供者。目前财税部门对此业务在收益分配、会计核算、税收方面没有统一的规范和政策，本文拟结合某A城市一级土地熟化整理业务情况做一下分析探讨。

一、某A城市政府与土地熟化企业目前采取的几种不同的收益分成模式分析

从目前国内多数城市一级土地熟化的实际来看，一级土地熟化利益分成模式主要有以下几种：固定收益、成本保底加收益分成、自负盈亏等模式。A城市现阶段主要采用三种方式。

第一种是政府将熟化好的标的地块通过“招拍挂”后收取的出让金，先返还土地熟化企业的熟化成本，收益部分政府和土地熟化企业五五分成。熟化成本具体由审计局或社会中介机构对“招拍挂”的地块开发成本进行审计确认。土地熟化开发成本主要包括：土地征用拆迁费、人员安置及补偿费，土地整理包括土地规划设计、场地平整、区域内配套道路和地下管网建设、周边绿化等资金支出。……