摘 要：杭州市整体民宿发展有着良好的态势，之江度假区作为国家级旅游度假区，有得天独厚的区位优势，但民宿发展进程较慢、类型单一，笔者通过对杭州之江度假区民宿现状的调研，分析其优势与不足，指出其机遇和挑战，并提出在整体规划、政策扶持、队伍建设、协会管理等方面的解决对策。

关键词：杭州之江度假区 民宿现状 发展对策

一、杭州市民宿发展态势

民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文自然景观、生态环境资源和农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住宿处所。杭嘉湖地区民宿的集聚性强，如德清的莫干山旅游度假休闲集聚区，湖州长兴、南浔等地的乡村农家乐，桐庐、临安的山区民宿集聚及杭州西湖边的块状分布，都展现出各自区域特征。杭州民宿从形式看主要为旅游民宿和乡村民宿两大类。杭州城区以旅游民宿为主体，大多集中在西湖周边的四眼井、梅家坞、白乐桥等靠山地区，但受限于地价、发展空间等限制，呈现两极分化，即高端民宿酒店化，低端民宿就是纯住宿功能的青年旅舍。杭州西部五县（区、市）则以乡村民宿为主体，呈现高中低档全面发展，但大多数民宿仅是升级版的农家乐。

（一）民宿增长迅速，近年呈井喷式发展

杭州民宿起源于2006-2007年左右，目前主要集中在桐庐、富阳、余杭、临安和西湖风景区周边。截止2014年底，已有民宿床位11万张，农庄点300个，从业人员超过2万人，投入规模约30亿元，年营业收入达196亿元。尤其是近2年，杭州各地民宿呈井喷式发展，桐庐县2013年到2015年，新增民宿經营户350余户，新增民宿床位3700余张，增速列杭州市第一。仅2015年一季度就新增经营户60余户，民宿竞争日趋激烈，经营管理面临一定困难。

（二）依托各地资源，精品民宿成发展重点

杭州民宿则依托各地资源优势，将传统和现代、农村和城市、自然和舒适相结合，将旅游、休闲、文化、教育、非物质文化遗产保护和传承融为一体，重视精品民宿建设，打造民宿品牌。乡村民宿较好弥补了农家乐服务单一、卫生和体验性差等问题，满足了城市客源对更高品质住宿的需求。民宿从早期家庭副业为主的经营，逐渐换成家庭主业模式经营，还有房产投资客、新移民人士等进入民宿业。竞争之下，促成民宿向精品化、高价化、优服务方向演进。民宿也逐步从无序走向规范。呈现出专业化、集约化经营的趋势，形成了多种业态相互渗透、互为支撑的产业集聚，成了新的经济增长的方式。

（三）民宿政策宽松，促进农家乐转型升级

杭州不少地方已经出台民宿相关专项政策和管理办法，民宿产业发展政策环境相对宽松，有利于推动农村经济转型升级、深化美丽乡村建设、壮大农村集体经济和促进农民增收致富，是推动“三农”发展的重要抓手。杭州在全市培育150个现代民宿产业示范点，民宿试点先行，结合各地的人文历史、生态环境、乡土风俗，盘活存量资源，制定民宿经济发展三年行动计划，积极引导社会工商资本通过租赁、参股等多种方式参与开发经营，推进项目化管理。

二、之江度假区（转塘、双浦）民宿发展的历史与现状

（一）发展历程

之江度假区的民宿发展大致经历了以下三个阶段：

第一阶段：农家乐经营阶段（2008-2012年）。主要以茶农为主的农家乐经营方式，装修简单，为游客提供餐饮为主，住宿为辅的基本食宿服务。农家乐经营方式较为粗放、单一，且缺乏特色、档次较低，重点集中在龙坞、转塘、大清谷等地。

第二阶段：特色民宿探索阶段（2013-2015年）。主要以乡村旅游发展为契机，探索发展极具个性的设计理念和建筑风格的特色民宿，2013年开始有第一家民宿“原本小筑”。后部分经营者开始探索特色民宿，融生态、文化、艺术元素。民宿经营方式逐步多元化，从农户经营逐步转变为租赁经营，且注重个性化、特色化和文化性。

第三阶段：精品民宿发展阶段（2016至今）。主要通过实施“一村一品一特色”计划，推进精品民宿建设，民宿产业得以发展。出现“画乡院”这样的民宿品牌，带动整个外桐坞村经济和文化的发展，也出现投资近1000万的“云茶居民宿”，逐步提升地区民宿的档次和品味。之江度假区（转塘、双浦）民宿逐步进入遍地开花的状态。

（二）发展现状

之江度假区（转塘、双浦）11个村镇民宿发展起步较晚，自2013年龙坞开出第一家民宿“原本小筑”，至今已开业的民宿10余家，集中分布在龙坞茶村、外桐坞村、何家南村、双灵村等4个自然村，2017年又有4-5家民宿陆续开业。之江度假区现有民宿情况如下表：

三、之江度假区（转塘、双浦）民宿发展的优势与不足

（一）发展优势

1旅游资源丰富，区位优势凸显。之江国家旅游度假区，是国务院1992年10月批准建立的12个国家级旅游度假区之一。度假区南频钱塘江，北依五云山，是三江两湖黄金旅游路线的必经之路。区内有宋城、西湖国际高尔夫等主题旅游项目。之江旅游度假区依托丰富的旅游资源和良好的区位优势，促进旅游业持续快速健康发展。以5A级景区为标准打造的龙坞茶镇，目前11个村社的拆违整治工作已基本完成，“一村一品一特色”已初显成效。外桐坞的“艺术和民俗”，上城埭的“茶、森林、水库、民宿”、白龙潭的“水、氧吧”、何家村的山地自行车赛道、大清的茶园民居等串珠成链，以运动休闲、宗教文化、乡村体验等系列旅游产品为依托，融入生态规划与创新理念，促进乡村旅游经济发展。为发展现代民宿业提供了得天独厚的区位优势和有利的资源条件。

2政府引导有力，战略决策到位。西湖区顺应杭州市旅游发展总趋势，以深入实施“66500”旅游强区工程为抓手，坚持以国际化、全域化、品质化、大产业融合战略，以都市休闲、乡村休闲、运动休闲、文化休闲等系列旅游产品为依托，建立健全由城市综合体、旅游强镇街、旅游特色村（街区）、特色经营户等构成的休闲旅游示范区网络体系，构建都市休闲旅游示范区大旅游产业结构。在区旅游发展规划的科学引导下，之江度假区旅游部门积极统筹推进民宿业发展，努力搭建民宿业界平台，按照差异化、特色化、集聚化发展思路，鼓励和引导民宿沿着可持续发展的道路发展。

3基础设施完善，可进入性强。之江度假区在基础设施建设投入约70亿元资金，基础配套日趋完善，生态环境改善明显。借助杭州市“三江两岸”规划发展机遇，推进之江大桥的建设，提高主要景区到主城区的通达性；构建自行车绿道服务体系并扩大公共自行车的租赁服务，各景区内的交通要以慢行交通方式为主，改善面向游客的公共自行车服务，大力引导低碳自行车旅游。提升集散功能，加快之江旅游集散中心建设，完善旅游公交换乘系统，配备适当规模的救援中心。优化公共空间，在西山森林公园等景区和综合体内，合理布局公共空间，为游客提供符合区域氛围的公共休闲设施类、公共卫生设施类、文化景观隔断类、景观小品类等休憩场所。基础设施建设与完善，改善了景区景点的可进入性，为民宿业发展提供良好的硬件配套。

4特色小镇助推，文化主题鲜明。之江旅游度假区在“十二五”期间，形成以都市休闲旅游示范区为依托，以旅游强镇为平台，旅游特色村为线、特色经营户为点的繁星闪烁网络格局，乡村旅游呈多元化发展趋势，文化主题特色鲜明。以龙坞茶村为代表的茶文化休闲、以大清谷为代表的运动休闲、以外桐坞村为代表的艺术风情休闲、以双浦镇沿江休闲农庄为代表的慢生活休闲等构成西湖区休闲旅游多元主题特色，现已初步形成以茶文化、民俗文化、农家文化为精髓，集观光、体验、节庆、餐饮、垂钓、娱乐、度假等功能于一体的乡村休闲旅游新格局。

5村镇合力发展，投资积极性高。“66500”工程的推进，形成了多元旅游产品体系，为都市休闲旅游示范区打下了扎实的建设基础。村镇合力发展民宿，村民对建设民宿积极性高，在原农家乐的基础上对自家房产进行升级改造，逐步发展成民宿。外来投资者更看重之江度假区的资源优势及发展前景，投资热情高。招商引资、项目建设等方面在全国12家国家旅游度假区中均名列前茅。根据《西湖区2016年扩大有效投资推进重点项目实施计划》，全区共计划安排重点建设项目80个，年度计划投资11193亿元，包括投产项目8个，竣工项目25个，建设项目19个，开工项目16个，储备项目12个。2016年转塘街道重点项目投资5个，投资额85亿。

（二）存在不足

1起步较晚，精品民宿少。之江度假区民宿在杭州民宿发展进程中起步较晚，西湖风景区民宿集中于四眼井、白乐桥等地，起步于2009年，2013年出现大规模发展，现有民宿300多家。周边桐庐、临安、富阳等地民宿也发展十分迅速。但转塘和龙坞民宿近1年才得以发展，截止2017年初数量仅10余家，精品民宿更是不足10家，目前民宿处在初成长阶段。杭州市首批民宿标准化评比，因区内民宿数量规模的限制，没有1家民宿参与评比。

2分布不均，规划引导少。之江度假区（龙坞、转塘）民宿区域分布不均匀，主要集中在龙坞、外桐坞村。何家南村有优美的自然环境，又是山地自行车的骑行地，但目前仅一家待开业民宿，其他不少村落，没有一家民宿，民宿分布的不均衡，也充分显示区域发展的不平衡，不少村镇，缺少规划和引导，空有资源却没有得到很好开发和利用。

3人才短缺，经营管理难。不少民宿主人因“情怀”而建民宿，对民宿经营管理缺少经验，营销不够主动、活动不够丰富。随着用工成本的增加，基层用工也遭遇困难，尤其是民宿管家人才难求，前厅接待员和客房服务员十分短缺。某些地方“民宿经济”还等同于“大妈经济”，虽然一定程度上体现了“乡土味”，但民宿产业发展缺乏有文化、有思想、有经验、有能力的经营者，也不利于民宿产业的长远发展。

4宣传不足，外界影响低。如今“酒香也怕巷子深”，因宣传促销力度不足，外界对之江度假区（龙坞、转塘）的民宿认知度较低，除白描、画乡院等少数民宿外，其他民宿外界知名度较低。民宿发展缺乏一个相对统一的民宿营销品牌或营销形象，没有形成统一的宣传推介品牌，民宿業主品牌意识不强，消费者印象不深，没有“来过还想再来”的冲动，“一想起民宿就想到龙坞或转塘”的营销效果远未达到。

5协会缺失，安全隐患多。目前民宿的归口管理部门不够明确，之江度假区尚无成立民宿协会，对民宿的经营管理、人员培训，行业标准确定等仍处在摸索和起步阶段。由于“民宿”多为村民房，安全隐患严重，普遍不具备也难以办理消防审批手续。很多老房子，耐火等级低、安全疏散条件不足、甚至连救护车都无法到达。民宿经营者及员工的消防意识淡薄，没有进行专业的消防演练，没有严格的预警机制，一旦碰到火灾，许多员工不知如何正确疏散、逃生、报警、救火。

四、之江度假区（转塘、双浦）民宿发展面临的机遇与挑战

（一）发展机遇

1乡村旅游发展新业态。民宿经济是农家乐的升级版，乡村旅游的新业态，农民增收的富民工程。民宿作为一种新兴旅游产品，深度旅游的标志性产物，近年来备受旅游市场青睐。未来一段时间，城市居民对民宿产品的需求还将不断增长，特别是江浙沪地区新农村建设起步早，统筹成乡效果明显，乡村游、周末游、自驾游越来越成为主流的旅游模式，发展民宿经济完全迎合市场需求。作为一股新兴强大的市场力量，是充满生机活力的大趋势，在民宿发展成熟期，是否把握先机、抢占市场、创出品牌，必将给农村和农民带来巨大利益。

2国家地方政策强扶持。国务院“41”号文件对旅游业的战略定位及《长三角地区区域规划》中对杭州“国际重要的旅游休闲中心”定位，为西湖区以旅游休闲国际化来推动旅游业的转型升级提供了更大的机遇和发展空间。国家出台《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，保证民宿合法化。政府积极助推民宿业。

3休闲旅游方式新需求。随着旅游由“大众观光”向“休闲旅游”转变，人们不在简单“为旅游而旅游”，而是“为享受而旅游”，因此更加注重旅游体验，追求身心放松，感受慢生活。后G20时代，杭州旅游业焕发新的市场活力，大量游客涌入杭州，极大推动杭州旅游发展。之江度假区拥有丰富的自然和人文旅游资源，年接待游客300万人次以上，未来5年度假区旅游产业将形成“一核两轴、双环四块、十大主题”的全域旅游空间布局，为休闲旅游发展提供更优的环境。民宿产品正好满足游客度假休闲方式转变的新需求。

4文化特色强镇新规划。以“培育特色、完善功能、加强管理、创建品牌”为目标，以优化区域经济结构和产业结构为重点，培育支持旅游发展较好、旅游资源丰富、旅游工作力度大的镇（街）打造为旅游强镇（街），重点发展转塘、双浦率先成为旅游强镇街。同时把打造优秀乡村旅游目的地成为打造“首善之区”，共建共享全国最美丽城区的闪光点，经济发展的新亮点，农民收入的新增长点，打造休闲旅游示范区的基点。重点打造上城埭村、双灵村、大清村、外桐坞村、长埭村、东岳社区等村社。这些新规划给民宿业发展描绘了美好蓝图。

（二）面临挑战

1缺乏科学规划，同质化竞争严重。从民宿的发展历程来看，经营户自主发展的成份比较多，属于自由生长阶段；而现阶段又主要关注精品民宿的落地，对民宿发展的规划也不够重视。由于缺乏产业规划，使得民宿发展方向不清晰，资源没有统筹、力量没有整合。当前，杭州各地民宿发展十分迅速，数量快速增长，处于井喷状态。但大多数的民宿从经营方式、装修风格等方面十分雷同，服务内容单一，住过一家等于看遍所有，同质化竞争十分严重。

2民宿发展过热，投资回报堪忧。近年来随着民宿的走红，多元资本和力量在短时间内的大量涌入加剧了民宿市场的竞争，装修、租金等前期投入也一路水涨船高。5年前，杭州周边一栋民居的租金约为年10万元，近年来却飙升至30万元，装修成本也上涨至百万起。投入实际运营之后，按照民宿中端市场的行情，一个客房的定价约在400-500元/间/日，平均入住率在7成左右，将人员工资、日常损耗都计算在内，一栋民宿的投资回报期约在3-5年之间。而非热点景区周边的民宿，淡旺季分化、营销成本过高、入住率低等多方因素的共同作用下，投资回报期将更长。

3宏观政策受限，经营审批较难。国内民宿发展更多受到土地、建设、规划等宏观政策限制，规模化发展存在较大困难。民宿用房外围环境打造受到“三改一拆”、“无违建县”等重点工作和相关政策的严格限制，民宿周边搭建的凉亭、阳光棚等个性临时建筑物，绝大部分都是违章建筑，乡镇政府只能采用村集体回购再返租形式进行规避，发挥创意的空间受到束缚，民宿业主心存顾虑，不愿加大投入进行改造提升。

五、民宿发展的对策与建议

1注重科学规划设计。在现有民宿发展基础上，组织力量开展调研、认证，科学规划民宿差异发展的区域格局，避免设计类同、简单效仿，实现错位发展。引导民宿业主按照“十三五”西湖区旅游发展规划，将民宿开发与特色村打造融合起来，深挖区域特色、保持本土风格，做到以“文化”促“旅游”。

2加强政府政策扶持。进一步学习借鉴杭州及全省民宿管理的做法。根据民宿旅游的需求，建立评鉴、分级与认证制度。从经营场地、接待设施、安全管理、食品卫生、环境保护、服务质量、特色项目等各个方面加强对民宿的规范性管理，推进标准化建设，出台民宿质量标准或民宿规范性管理办法。将扶持重点转向精品民宿，引导民宿产业向精品化发展，发挥示范引领作用。同时加强与旅游、海洋渔业、城建、国土和消防等相关部门的沟通和协调，共同推进民宿产业健康可持续发展。

3鼓励创新民宿特色。积极引导社会资本投资开发民宿，采取“政企合作”，“村企合作”的模式发展。将龙坞茶村、外桐坞村等一批自然环境好、特色鲜明的村庄，通过村镇合力，引进有实力、有先进理念的经营户或投资公司进行规模化民宿群落打造，深挖区域特色、开发优势资源，结合各村特点，分区域打造特色各异的主题民宿。

4加大宣传促销力度。增强民宿经营业主的宣传意识，组织和参与相关宣传促销活动。创新宣传促销方式，加强与报刊、电视、电台等传统媒体的合作宣传，拓展网络、微博、微信等新媒体平台的开发和合作，形成市、县（区）、乡镇（街道）、社区（村）四级联动，共同打造之江度假区（转塘、龙坞）民宿品牌。鼓励各地开展民宿标识标牌统一活动，编制民宿宣传手册、民宿导游指南等。

5提高从业人员素质。经营品质的提高不是单纯靠政府优惠政策，合理的规划等，除此之外，民宿经营者的素质也十分重要。面对当前民宿从业人员素质普遍不高的现状，重点从培训入手，提高从业人员专业技能、管理水平、文化品位，提升民宿服务理念和整体形象。同时，引进一批具有国际战略眼光、深谙文化创意的投资者、设计师和开发者参与建设和经营，鼓励青壮年、大学生返乡创业；积极开展民宿产业交流活动，聘请民宿领域专家组成民宿产业导师顾问团，从而培育一支人才队伍，提升民宿经营品位。

6组建民宿行业协会。行业的自我管理是一个行业成熟的标志之一。在民宿业发展较成熟的国家，行业协会发挥着管理整个行业的重要作用。建议之江度假区成立民宿协会，通过协会可以制定整个行业的服务标准，引导行业规范发展；同时协会通过自己的信息平台可以对行业的市场宣传、营销策略、服务价格进行指导，提高民宿入住率；组织各种专业培训，提升整个行业的服务意识和服务水平，也可以通过引进专业经营团队和人才，为经营户提供帮助。协会还是行业与政府沟通的桥梁，总之，行业协会可以对整个民宿行业起引领作用。

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