冯思源 余万玥 宋萍 张晓娜

【摘 要】限贷限购是政府出台的控制百姓投资房地产的一种政策，在宏观政策评价中，我们常使用的倍差法，也称之为双重差分法往往不能达到对控制组的严格要求，可能会影响到政策评估的有效性。本文采用断点回归的分析方法，在无对照组的情况下，对北京市2015年11月至2017年11月的地方财政收入月数据和房地产价格指数进行实证研究，深度研究2016年北京市的限贷限购政策对其房价的影响。

【关键词】限贷限购；政策评估；断点回归

【Abstract】Credit Limitation and Purchase Restriction Policies are policies promulgated by the government to control people investing in real estate. In the macro-policy evaluation， double-difference method we often use， also called the dual-difference method， fails to meet the stringent requirements of the control group and may affect the effectiveness of policy evaluation. This article uses the regression discontinuity design to conduct an empirical study on the local fiscal income monthly data and real estate price index from November 2015 to November 2017 in Beijing without the control group. This article is meant to evaluate the influence of Credit Limitation and Purchase Restriction Policies on House Prices.

【Key wordS】Credit Limitation and Purchase Restriction Policies； Macro policy analysis； Regression discontinuity design

一、引言

生活必需“衣食住行”是围绕着人的一生的事情，在经济不断发展的时代，温饱已不再成为难题，人们越来越追为了多层次需要。在中国，人均财富份额严重失衡，大量有刚性下需求的人买不起住房。，而掌握财富的人通过购置房产来实现财富升值，导致房地产越来越成为亟待解决的问题。在供需不平衡的情况下，房价一路上涨，房价上涨到一定程度后，开发商仍将无节制地发展。然而，买方市场正在缓慢平稳，这反过来又导致房地产市场交易量下降。房地产存量也急剧上升，导致恶性循环。为了缓解房价过高的状况，国家出台了限制贷款和购买的政策，以减少投机对房地产市场的不利影响。，

房价的不断上涨，一方面是在中国，国内的房地产开发融资机构还不够科学，房地产开发商手中的资金比较有限，主要是通过银行和预售来进行贷款和筹集资金，所以银行方面和房地产开发商都不希望房价下降，此外，房屋拥有者和已经支付了部分款项的买主也不一样房价贬值，种种因素都推动了房价的上升。

另一方面也由于地方政府在财权和事权不统一的情况下，纷纷通过卖地来增加地方财政收入，导致了房地产建设成本的增加，间接的推动房产价格的升高。另外，部分地方政府为了追求政绩上的优势，盲目的推动城市化的进程，没有规划的拆迁老、旧房，用高房价做铺垫，从而推动了城市房价的升高。此外，由于已出台的限贷限购政策往往只执行了一段时间就慢慢的失去了影响力，无法从长期达到限贷限购政策的目的。

2016年9月30日，北京市印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，们接下来将对该政策的宏观效应用断点回归的方法进行分析，

二、研究框架

限购限贷政策所针对的房地产市场具有多样性（可进行交易的商品多种多样）、双重性（可作为消费品也可作为投资品）和不平衡性（供求关系呈现不平衡的状态）。其价格受到许多因素的影响，比如交易商品的各类特征、宏观经济政策以及市场供求状况等等。故本文将在选择房地产价格变动的影响因素指标方面进行逐一讨论。

（一）限購限贷政策对房地产价格的影响

限购限贷政策实行，主要目的是让过热的房地产市场“降温”，抑制投资性购房，以促进房价回到一个正常合理的水平，使房地产市场达到稳定的状态。本文主要研究的是限购限贷和政策对房价的影响，将房价划分为五个模块，分别为新建住宅价格、新建写字楼价格、新建商铺价格、二手房销售价格和二手房租赁价格，然后讨论政策对其的影响。

（二）提出假设

新建住宅价格指数是研究限购限贷政策中较为重要的指标，在房屋买卖交易中，新建住宅不仅是刚需性购房的首要选择，而且是政府重点把控的房地产领域，所以本文将其列为第一个研究要素，探究其价格变动趋势。本文研究时间在限购限贷政策开展的前后一年，即包含政策实施前后的两年实验，属于短期效应评价，主要通过政策实施前后，价格指数变化率分析其情况。北京于2016.9.30实行史上最严房地产调控政策，政策施行前，新建住宅价格指数增长率呈上升趋势，实行后增长率在限购限贷政策效应下减小。所以，本文提出以下假设：

H1：北京市限购限贷政策在短期内对新建住宅价格指数的调控效果较小，但仍有一定的把控效果。

新建写字楼价格指数，包含于房屋价格指数研究指标内，但限购限贷政策中没有直接下达关于新建写字楼价格的管理条例，而且新建写字楼价格指数变动与政策实施情况未发现明显变动联系。因此，本文提出以下假设：

H2：北京市限购限贷政策短期内与新建写字楼价格没有显著关系。

新建商铺价格指数，作为新房价格指数的一个分支，同样是本文选择的考察变动指标。通过研究政策内容，可以发现限购限贷政策调控对象中没有新建商铺，与新建写字楼类似。但数据显示的新建商铺价格在2015年11月至2016年12月期间一直呈下滑趋势，2017年开始呈上升趋势，限购限贷政策是于216年10月开始。限购限贷政策并未对新建商铺加以限制，而商铺作为房地产投资的重头，其风险小、投资灵活性高及投资回报率高的特点，使得政策实施促进了商铺的投资，故得到如下假设：

H3： 北京市限购限贷政策与新建商铺价格短期内可能存在显著影响作用。

二手房销售价格指数，和新建住宅商铺不同，是二手市场的重要组成，新房价格显然会比二手房价格高出许多，所以二手房销售市场同样火热。在北京市限购限贷政策出台后，明确指出新建住房和二手房都是此次政策的限制对象，可得结论，类比于新建住宅，二手房销售价格会受到限购限贷政策的影响。所以，得出以下假设：

H4：北京市限购限贷政策出台后，短期内对二手房销售价格变动有明显效应。

二手房租赁价格指数和二手房销售价格指数需要做出区分，因为本文认为销售和租赁市场针对的交易主体和对象有所不同，限购限贷政策主要把控房屋购买价格，没有对租赁市场价格做重大调整，而且租赁市场交易主体的经济能力明显不如购买者市场，北京市二手房租赁价格变化趋势在限购限贷政策施行前后并未发生明显变动。故可得假设：

H5：北京市限购限贷政策与二手房租赁价格没有显著关系。

（三）房价变动影响因素选择

实际上，房地产价格的变动除了受到政策影响外，还受到与需求和供给有关的多方面因素影响，因此本文构建模型时，考虑到了其他影响房价变动的因素作为协变量以进行全面分析。

首先，在房地产供给方面，其投资额是影响的主要因素。因为单就房地产投资量的变化无法表明投资的力度，本文选择房地产投资额占全社会固定资产投资额比例来代替这一项。另外，房地产的开发成本和竣工面积也是影响供给的重要因素。但是事实上在中国，房地产的开发成本大多数时间很难解释房地产价格的变动，因为中国的房地产市场投机性较高，且垄断程度较高。因此，本文在房地产供给方面选用房地产投资额占比和竣工面积两个协变量。

其次，在房地产需求方面，对房产的需求者往往要考虑到自身的收入问题，如果收入不够，那么要考虑到借贷问题，这里就涉及到了可支配收入和实际贷款利率两个影响因素。可支配收入越高，需求也会升高，从而对房产价格有抬高的影响；实际贷款利率越高，借贷的成本越高，从而对房地产需求有抑制的作用。另外，与上一段对于供给方来说的竣工面积对应，对于需求方来说，房屋销售面积也是影响房地产需求的主要因素。因此，本文在房地产需求方面选用城镇居民可支配收入、实际贷款利率和房屋销售面积三个协变量。

三、模型说明

（一）建立模型

由以上所讨论的研究框架为基础，我们需要建立一个模型来探讨在政策发生后各个因变量发生的变化，也就是研究2016年9月30日的调控是否对房地产价格有显著影响。考虑到在政策实施后各个因变量会连续变化且可立即在短期产生变化，本文在研究中采用断点回归。

根据断点回归方法，得到以下模型：

（其中， 表示第t个月的第m类房地产价格指数；α是政策实施的平均效应； 代表政策哑变量； 表示各协变量作用效果；

表示第t个月i类协变量的数值； 表示时间固定效应； 表示白噪声）

（二）数据收集

为保证限购限贷政策实施前后时间大致相等，本文选用北京市2015年11月至2017年11月的相关变量月度数据。本文所采用的五类房地产价格指数中，考虑到数据的完整性和获取来源的有限性，新建住宅价格指数从中国国家统计局获得，其余四类指数均从房天下网站获取。采用的协变量相关数据中，北京市房地产投资占比、房地产销售面积和竣工面积均从北京市统计局网站获得；对于实际贷款利率，是从中国人民银行获得五年期名义贷款利率、从北京市统计局网站获得北京市通货膨胀率（用北京市居民消费价格指数近似代替）然后相减得到；北京市城镇居民人均可支配收入从北京市统计局网站获得，并用季度数据代替月度数据。表1是有关变量描述性统计结果。

表1分别给出了研究全阶段、政策前后阶段的各变量统计结果。由图可知，各类房地产价格指数在政策实施后有明显升高。因为影响房价的因素很多，扩张性的货币政策和经济水平提升等都会推动房价上涨。另外，从表中可以看出销售面积、房地产投资比重和竣工面积在政策实施后出现下降，而这与整体上行的经济水平是相违背的，这说明政策的实施还是在一定程度上抑制了房地产市场。因此我们需要对数据进行进一步分析。

四、断点回归结果

考虑到若加入协变量进行断点回归，可以降低残差平方和进而提高解释效率，但协变量系数的估计误差也会降低解释效率，且协变量之间的共线性可能会使回归过程产生误差，本文分别在加入协变量和不加入协变量的情况下进行断点回归再结合起来分析。（表2）

（本文进行断点回归时采用带宽为25）

接下来对政策前后协变量变化进行分析。（表3）

由表3可以看出，各个回归模型中，各协变量均无显著跳跃，连续性成立。

由表2可看出，在无协变量时，限购限贷政策对新建住宅价格和新建商铺价格抑制效果较显著，对二手房销售价格和新建写字楼价格有显著抑制作用，而对于二手房租赁价格有较显著的促进作用。由于，新建写字楼价格指数是以2015年为基期所得数据，而2015年的房价指数整体偏高，新建写字楼价格指数和新建商铺价格指数和二手房销售价格指数是以2006年为基期所得数据，所以数据处理上有较大差距。根据数据所得，可得出一定程度上接受H1和H3，接受原假设H4，拒绝假设H3和H5。分析原因，由于数据选取问题，可能使得结果不明顯，但可以分析得出限购限贷政策，短期内新建住宅价格受到政策抑制性影响，而对于二手房销售价格调控符合政策实行预期，可得限购限贷政策有一定成效。而对于二手房租赁价格，由于销售方面给予限制，一定程度上促进了租赁市场的短期繁荣。

新建商铺与写字楼没有显著抑制作用，所以一定程度上符合H2。

五、结论建议

（一）加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构

积极推进土地供给侧结构性改革，增加本市住宅用地供应，做好土地供应年度规划，提高中低价格普通商品房和中小型商品房的供给比例。保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。

（二）完善房屋租赁机制，加强信息流通。

由于北京每年都有成千上万的人口涌入，形成了庞大的租赁群体。因此完善房屋租赁机制是亟待解决的，这部分人群的供应缺口尚待租赁市场去弥补，类似长租公寓的市场前景也较为可观。政府要促进信息市场的流通，为满足更多人的房屋需求提供帮助。

（三）加强对房地产开发企业及其销售行为的管理

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。在销售中，商品住房项目要继续严格执行一房一价、明码标价规定，实际销售价格不得高于申报价格。销售商要在交易场所中的醒目位置明确标示所有可售的房源和价格等信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张的虚假信息；不得标示虚假的信息或使用模糊性、欺骗性的语言来误导消费者行为，侵害消费者公平交易权、知情权、选择权。

【参考文献】

[1]张建同，方陈承，何芳.上海市房地产限购限贷政策评估：基于断点回归设计的研究[J].科学决策，2015（07）：1-23.

[2]陈旭，赵新泉.限购限贷政策对房价影响实证研究[J].武汉金融，2018（01）：21-26.

[3]赵鑫露.论限购令对房地产企业绩效评价影响[D].西南财经大学，2013.

[4]王湛晨.浅析断点回归的经济学应用[J].经济研究导刊，2016（09）：3-4.

[5]焦娜.社会养老模式下的老年人医疗消费行为——基于模糊断点回归的分析[J].人口与经济，2016（04）：91-102.

[6]赵丽琴，刘召贤. 基于断点回归设计的新农保政策实施效果研究[J]. 山东财经大学学报，2016，28（06）：9-17.

[7]高彦彦，王逸飞.熔断制度可以降低中国股市波动吗？——基于断点回归设计的實证分析[J].华东经济管理，2017，31（06）：104-112

[8]黄俊晖.设计“限购”“限贷”政策的优化路径[J].上海房地，2013（03）：17-19.

[9]董少鹏.限购限贷能否拉住“脱缰的房价”？[J].英才，2016（11）：78.

[10]苏红，王克稳，金占明，武康平.战略群组视角下产业政策对行业结构的影响——以中国房地产业限购限贷等政策为例[J].技术经济，2015，34（08）：35-45

[11]陈品禄.48城限购限贷 多地楼市降温[J].中国房地产，2017（19）：30-33.

[12]夏磊.住房租赁市场：政策与未来[J].发展研究，2017（10）：30-46.

[13]新一轮楼市调控 限购限贷为核心内容[J].中国商界，2016（11）：42-43.

[14]余静文，王春超.新“拟随机实验”方法的兴起——断点回归及其在经济学中的应用[J].经济学动态，2011（02）：125-131.

[15]吉丹俊.断点回归设计国内外研究综述[J].无锡商业职业技术学院学报，2017，17（03）：24-28.