程娟

【摘要】2017年来岳阳市房地产市场表现出商品住房量价齐升、商品房去库存效果明显甚至供不应求等特点。本文具体分析2017年岳阳市房地产市场基本情况、原因、潜在的金融风险及政策调控措施等。

【关键词】基本情况 金融风险 政策

一、岳阳市房地产市场基本情况

（一）投资稳步增长，市场销售火爆

岳阳市围绕打造“200万以上人口区域中心城市”目标，以房地产转型升级和高质量完成4.76万套棚户区改造项目为抓手，促进了商品住房库存大幅下降，房地产市场稳中向好。一是房地产开发投资总体快速增长但增速不一。一方面，房地产投资总体快速增长：据市统计局统计，2017年全年岳阳市房地产完成投資154.01亿元，增速15.8%；另一方面，投资增速不一，县域投资快于中心城区。从11月份数据来看，中心城区房地产开发完成投资94.33亿元，同比增长10.86%，县（市）房地产开发完成投资46.68亿元，同比增长50.1%。二是市场旺销态势给力，年末有所回温。据市统计局统计，前三个季度，全市商品房销售面积呈稳步上涨趋势，截止12月商品房销售面积485.53万元，同比下降9.11%，全年同比下降的原因主要是12月商品房销售较去年同比下降69.38%；全年实现销售额241.65亿元，同比增长12.27%。

（二）价格大涨，地段好、有品牌口碑的楼盘涨幅大销售紧俏受追捧

8、9、10三月，岳阳市在70个大中城市新建商品住宅销售价格环比分别为0.8%、0.6%、0.8%，排名第6、第8和第4位。进一步调查显示，地段较好的楼盘涨幅更大，市中心城区销量排名靠前的项目“天伦国际”开盘1分钟即被“秒杀”完。大型房产开发商楼盘如恒大绿洲、南湖恒大半岛、岳阳碧桂园、岳阳美的梧桐庄园备受广大购房者追捧。

（三）库存持续下降，城区新建商品住宅库存创近两年来新低

从趋势看，2017年新建商品住宅存量逐月减少，新建商品住宅成交量居高不下，库存量与成交量缺口逐渐修窄。据市统计局统计，至11月底，中心城区商品住房库存面积92.21万平方米，同比下降50.43%。按照前12个月月均销售面积19.21万平方米测算，去化周期仅剩5个月，库存已严重偏离合理区间。

二、房价上涨原因分析

（一）棚改的加速推进和货币化安置政策是推动岳阳房价上升的主要原因

一方面，岳阳组织实施了规模庞大的棚改计划。2015年9月以来，先后启动了25个棚户区改造项目，其中2016年中心城区十大片区棚户区改造惠及1.2万户近5万人，消化商品房库存114万平米；2017-2018年计划完成棚改5.1万户，征收房屋面积约680万平米，其中2017年全市115个棚改项目，计划任务37878户稳步推进。另一方面，货币化安置增加了购房刚性需求。2017我市城市棚户区改造任务37878户中货币安置37381户，货币化安置率达98.6%。

（二）城市居住环境改善，房产品质提升，消费者买涨不买跌心理刺激购房欲望

今年以来，岳阳市积极抢抓长江经济带、洞庭湖生态经济区和长江中游城市群发展战略叠加机遇，全力推进区域性中心城市和湖南发展新增长极建设，经济社会发展稳定向好，房地产市场的繁荣发展吸引一批大型房地产开发商诸如恒大、碧桂园、保利、强生等。居住环境的改善、大房企的进入以及买涨不买跌的从众消费心理刺激了消费者改善性需求的购买欲望。所调查的岳阳市湖滨5家房地产商楼盘仅1家剩少量库存，开放商表示并不急着出售。

（三）一线城市、省会长沙限购、限贷，返乡置业人群推动购房

2016年9月以来，岳阳周边的一线城市如省会长沙，湖北武汉出台了限购、限贷政策，加之岳阳近年来城市居住环境大幅改善，绝对价位不高，其区位优势的吸附力吸引外地乡友返乡置业。

（四）金融信贷支持房地产去库存

截至12月岳阳市房地产贷款余额309.18亿元，比年初增长110.39亿元，同比增长55.5%，其中个人住房贷款余额212.78亿元，比年初增长66.63亿元，同比增长45.6%，金融信贷有效的支持了房地产去库存。

（五）中心城区加大控违拆违力度，无资质黑开发得到有效遏制，限制小产权房入市

从市控违办了解到，近年来岳阳市中心城区加大控违拆违力度，集中整治城中村规划建设，无资质黑开发得到有效遏制，近两年几乎没有新增小产权房进入市场，违规住房供给大幅减少。

（六）棚改项目规划滞后、中心城区新开工项目下降，需求与供给缺口短期无法填补

据市房产部门反映，岳阳棚改项目的开发建设未能同步规划，未能及时供地，拆与建出现了较大的时间差，造成住房市场出现临时性供应不足，推动房价上涨。

三、房地产金融风险

总体来看，岳阳市房地产处于销售量稳价升，房地产贷款同步高速增长阶段，房地产贷款风险总体可控。但房价的快速上升在增加政府土地收入、拉动投资的同时，负面效应也逐步显现，房地产金融风险不容忽视。

（一）中小房产企业融资难、成本上升发生项目资金链风险

岳阳房价加速上涨，资金快速回笼，使得房地产开发企业资金较为充裕，催生了房地产商增加土地储备、再次投入开发的意向，随之而来的项目资金来源便成为需要考虑的问题。从银行信贷政策和本土房企了解的情况来看，本地中小房企主要面临：一是实力不足。现在岳阳市楼面地价500～600万每亩，一块地动则几个亿，如果算上前期开放投入，资金需求更大，普通中小房地产开发商没有这个资金实力。二是融资难。目前各商业银行对房地产开发持审慎态度，对开发商的经济实力、管理和招商能力有严格的准入标准，对项目地理位置、周边商业氛围也有明确的准入要求。三是民间融资风险。在市场形势大好的情况下，部分资金实力不足的开发商可能涉足高成本融资，特别是民间融资风险不可估量。四是销售压力大，税费负担重。中小房地产公司开发的楼盘一般地段较差，品质较低，销售面临压力相对较大，加之税费负担重，土地成本高，一旦滞销，将面临资金链断裂的风险。

（二）个人住房按揭贷总体较好，但潜在风险仍需关注

总体来看，住房按揭贷款质量较高，2017年3季度，住房按揭贷款不良率为0.25%，但调查显示住房按揭贷款潜在风险仍需关注。造成不良的主要原因一是部分开发商没有尽责，导致开发项目没有完工、或没有给购房者办理住房手续；二是个别购房者由于收入减少不能及时归还按揭贷款；三是少数出现天灾人祸等意外。

（三）区域房地产泡沫风险

房价的上涨表明房地产市场销售的热度不减，加上市场上购房者对后市看涨心理浓厚，“日光盘”现象频频出现，受利益驱动，购房者通过加杠杆，举借短期信用贷款流向房地产市场的冲动较大，可能由此引发的房地产领域泡沫风险不容忽视。

（四）影响棚改项目进程和资金使用效率

一是加大了后段棚改拆迁难度。由于房价快速上涨，棚改住户普遍要求提高补偿标准，与政府僵持不下，导致拆迁困难，且增加了棚改的成本。同时，又进一步加剧了住房供应紧张的局面，可能推升房价上涨。二是造成资金占用和沉淀。由于部分棚改和部分基建项目难以推进，到位资金无法使用，导致大量资金沉淀银行账户，降低了资金使用效率，也虚增了企业活期存款。三是增加实体经济发展成本。房价的上涨必然带动地价和租金的上涨，不利于实体经济的发展。

（五）政策风险

岳阳市住房和城乡建设局《关于进一步加强岳阳市城区房地产市场监管的通知》要求实行新建商品住房销售价格申报制度，對备案价格过高又不接受主管部门价格调整建议的，暂不核发预售许可证。通知明确市中心城区年度新建商品住房价格控制目标，强化对新建商品住房预售价格、现房销售价格的指导。严格执行商品住房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。预售限价对进一步促进房地产市场平稳健康发展起到一定的稳定作用，但由于土地、人工、材料、税费的上涨等推高了成本，同一期楼盘每栋楼也有品质差异，这种情形下同质可比的“价格监制”原则操作不当可能导致房产品质差异无法体现，不利于房地产业转型升级。

四、房地产政策及实施效果

为进一步落实国家、省、市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，加强房地产市场调控，切实做好房地产市场监管，促进全市房地产市场持续健康平稳发展，岳阳市近期出台一系列房地产相关调控措施。

（一）“十条”政策、五条“干货”

2017年10月，岳阳市市政府印发了《关于进一步促进市中心城区房地产市场平稳健康发展的通知》，明确了科学制定住房供应计划、加大土地供应、提高项目审批效率、大力推广绿色和装配式建筑、盘活存量房市场、发挥国有企业主力作用、加大经济适用住房货币补贴力度、加强市场监管、建立联席会议制度、坚持正确舆论导向等十条具体措施。11月，岳阳市人民政府第10次常务会议上五条“干货”出台：一是要适当调整棚改计划、在保证重点工程的前提下适度放缓节奏。二是要创新土地供应模式、通过合理控制地价来调控房价。三是要适当调整棚改补偿政策，采取货币安置与实物安置相结合的方式，并加快推进限价房建设。四是激活二手房交易，加快交易平台建设。五是要建立房价联合管控机制，强化调度和执法检查，把市场供应和住房价格稳定在合理区间，进一步促进岳阳市房地产市场平稳健康发展。

（二）“5个5”工程

为解决棚改征拆户房源问题，启动了“5个5”惠民工程，即投资5个亿，拿出5宗地，建设5000套定向限价商品房，价格控制在5000元/平方米左右，计划500天时间完成建设。并进一步明确8年内不准销售定向限价商品房。

（三）市场监管

2017年11月，岳阳市住房和城乡建设局印发了《关于进一步加强岳阳市城区房地产市场监管的通知》，实行新建商品住房销售价格申报制度，对备案价格过高又不接受主管部门价格调整建议的，暂不核发预售许可证。

此轮房地产调控政策主要调价格、扩供给、限制交易，从时间来看岳阳市相关调控政策主要集中在11月，根据市房产局数据显示，12月岳阳市商品房销售面积同比减少69.38%，销售额同比减少54.9%。据新开盘楼盘营销接待部反映自11月份以来，看盘的数减少1～2成，二手房市场对政策反响较大，当月客源量减少1～2成，成交量减少近3成，政策调控一定程度上挤压了一部分投资性炒房动机。考虑到岳阳市房地产库存绝对量的减少、5000套定向限价商品房的建设周期、以及棚改户住房刚性需求、消费者改善性住房需求、返乡置业人群需求的持续存在，在政府平稳房价的政策引导下、重点打击投资投机需求的同时，对首置、首改、再改需求影响相对较小，2018年岳阳市房地产将呈平稳增长趋势。