对话人：艾古 满明

艾古：我并不认为技术水平的高低是个什么很重要的事，真正让我关心的是中国股市的水平。如果把股市建设好了，有没有高科技社会都一样会很美好。

主持人：那么现在A股建设得水平行不行呢？

艾古：不太好。以前吴敬琏老先生曾痛心疾首地批评过“中国股市连赌场都不如”，我觉得现在的情况比吴老说这话时还要不如。不过毕竟我们已经有了股市，这就是一个巨大的进步，有总比没有强。

主持人：上周讲的估值很有意思，20倍算是一个常量吗？

艾古：估值一定是跟基准利率密切相关的。由于基准利率也是有变化的只是相对稳定，因而其实都是变量并不存在什么常量。我这里只是一个粗糙的算法，合理收益率一定要能覆盖利率——这也是一条基本估值定律，把5%当作合理收益率，得出的20倍这个数字。用这个原理，能够很容易地理解几乎所有资产的估值方法。

主持人：哦，那试试房地产的合理估值。

艾古：按照这个原理，房地产估值，就应该遵循租金收入必须覆盖利息的原则。假如一套房子的月租金市场价为1万元，那么它的合理估值就应该是1万×12×20=240万。

主持人：北上广月租金1万的房子要700万以上吧？

艾古：所以现在的房价肯定有泡沫是非常不合理的。

主持人：那么租金水平又是什么决定的呢？

艾古：租金水平是根据当地需要住房者的收入水平决定的，它一定是让人刚刚租得起的那个价格。如果某地人的收入水平提高了，那么房租就必然上涨，因为你需要工作就无法拒绝，房租上涨房价就必涨。所以一般来说，不管你收入多高，你都不太可能有多余的钱。没有多余的闲钱，就没有投资能力。做金融行业，你就得住在昂贵的曼哈顿，没有办法。

主持人：巴菲特不也一辈子住在奥马哈吗？

艾古：这就是巴菲特的过人之处，他能过普通人的生活，可以省别人省不了的钱。只有当你省得了的时候，你才会有闲钱，才能有投资的能力。大多数人不是不想省，而是根本省不了。能省，是一种重要的实力。既能省，又愿意投资，那么你想不赢都难。我父母很能省，但不肯投资就光存钱，那还不如不省呢。

主持人：租条件差一点的房子，可以省点。

艾古：只要是方便上班的地段，条件差条件好价格都差不多。如前面说的，租金的定价原则，就是掏光你所有的钱，越是收入高越是如此，因为你别无选择必须在某个地段上班。所以讲房地产价格的核心因素就是地段，跟品质的相关性相对较小。

不光住房，商业用房也一样，如果你的利润水平不能高于同一条街的其他商家，即使行业景气时期，你也賺不了几个钱，利润都被房东拿走了。

因此绝大多数人，不论你是上班打工还是做生意，都不太可能有机会发财。所以真正不被人制约能攒下利润来的成功企业，是极少数的。

主持人：还是当房东好。

艾古：那不一定，银行加息，房东就得叫苦。所以真正的最上游龙头，还是银行。

根据我对当前市场的认识，我强烈建议能省的地方就尽可能省吧。