【摘要】房产测量面积计算作为房地产管理业务中的专业测绘技术，涉及到产权的管理、交易管理与拆迁管理，并为城市规划提供了基础性资料，得到了开发商和业主的广泛关注。但由于制度落实不完善，导致在测绘工作中出现了各类问题。因此本文旨在对这些测算问题进行分析，针对性地探讨解决措施。

【关键词】房产测量；面积测算；探讨

城市建设步伐的加快让房地产的交易日益频繁，在繁荣发展的背后，房产面积争议问题却时有发生。为了减少可能产生的纠纷，我国政府也下达了相关规定，必须要有具备房地产测量资质的单位在房地产交易前对建筑面积进行核实与测量。笔者也根据自身房地产测量工作数十年的经验，对测算问题进行分析和论述。

1、房产测量面积计算与建筑面积计算的差异

房产测量面积即《房产测量规范》中所提到的涉及产权面积、产权纠纷、权属界址等方面的参考依据。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、房屋套内建筑面积、共有分摊部位面积等测算。相比于竣工验收时的建筑面积计算，差异主要体现在四个方面。

1.1 结果用途

房产面积成果的作用在于为后期的房产产权管理、產籍管理、房地产开发交易与征税等方面提供保障，而竣工验收时的面积计算则主要用于规划验收结果，并审查建设单位是否按照相关的要求进行执行，是否存在违规行为，而这些数据可以作为房产测量时确定建筑功能的参考标准。但比之于房产测量面积，建筑面积的计算并不能作为产权登记的依据。

1.2 执行标准

建筑面积测量的执行标准是《建筑工程建筑面积计算规范》，而房产测量所执行的是《房产测量规范》。两种执行模式在标准计算上有所差异，在计算结果上同样会出现偏差，因此两者的计算方式有着本质上的区别。

1.3 作业模式

房产面积的测量只会针对建设单位委托的需要登记产权的建筑测量工作，对于不需要登记产权的房产面积，不强制进行测量。相比而言，竣工验收时的建筑面积测量则是工程建设环节的重要核实内容，按照建设单位的委托对规划要求内的所有建筑进行的实际测量，是一种强制性的测量行为，对于一些规划要求内或是未经规划要求的建筑、不登记产权的建筑，同样要开展测量工作。

1.4 计算方式

计算方式的差异体现在多个方面。首先在阳台面积计算方面，房产面积计算会将全封闭阳台按照全面积进行计算，未封闭阳台按照1/2面积计算及露台不计算面积等。建筑面积计算则会将阳台的种类全部纳入，并计算1/2的面积，且未覆盖的部分不计算面积[1]。除去这一点之外，在雨篷结构、永久性结构、围护结构等不同的方面，两种面积计算方式也会有显著的区别。这些内容在下文会有详细分析。

2、房产测量中的不同区域面积测算

2.1 阳台面积测算

阳台作为房屋附属设施，对于人们的生活具有显著的作用。除了提供活动与休息的场所之外，阳台还提供了晾晒衣物的空间，是户内与户外的过度区域。一般情况下根据外围的情况，将阳台的种类分为全封闭阳台与半封闭阳台。根据《房产测量规范》的要求，对于阳台面积的计算会考虑到标准阳台的计算模式。因为在实际上的测量中，阳台顶盖、阳台维护结构和阳台顶板的投影并不完全一致，且近年来房屋建筑种类的增加也让阳台的顶盖形式发生了更多的变化。此时，如果阳台顶盖和维护结构不完全覆盖，例如各层有顶盖、或是以其它构建作为顶盖时，则可以认为没有完全覆盖的部分算作没有顶盖，并不计算面积。另外，投影下来的面积的一半是否作为计算面积的标准，可以参考投影下来的面积。当面积大于维护结构的1/2时，则计算面积，反之，不计算面积[2]。需要注意的是隔层顶盖的阳台也不计算面积，视作无顶盖。原因在于隔一层的情况下顶盖并不能起到有效的保护作用，且如果算作有顶盖而计算面积，那么隔两层以上是否计算，就很难设定计算的标准，此时隔层就应该根据主体结构的结构层来进行判定。

2.2 伸缩缝面积计算

按照我国的《房产测量规定》的标准，伸缩缝面积的计算不考虑伸缩缝的宽度，只考虑和室内是否相连通，以判断其利用价值，将其作为伸缩缝能否作为计算建筑面积的标准依据。所以对于伸缩缝等类似的变形缝来说，如果具有房屋的一般条件，并且与房屋的任意一边相同，则可以计算房屋建筑面积。通常情况下伸缩缝面积不大，即便需要独立计算这一区域，也只是门口的一小部分[3]。有研究指出，通行的伸缩缝应该计算在建筑面积之内，即便是未通行的部分没有使用到，但如果伸缩缝能够发挥其功能，让这一部分的空间受益于整栋建筑，那么就应该计算在内。同时另一种观点指出，伸缩缝、沉降缝和变形缝都是结构要求，用户如果没有利用，那么则不应该计算面积，此时应该视利用面积的多少来进行计算，才是合理的计算方式。

2.3 室外楼梯的计算

普通而言，楼梯间越大，分摊系数相应会大一些；楼的层数越高，由于添加了电梯以及其他配套设备，相应的分摊系数也会越大，同时也因构造需求和设计作风的不同存在差别。室外的楼梯在建筑面积的计算过程中，面积是按照N-1层进行计算，即底层不计算面积。这一计算方式和室内楼梯的自然层计算有所差异。如果存在顶盖，那么则计算全面积，如无顶盖，就按照水平投影的一半计算。如果一栋楼有八层，而室外楼梯到顶层无上盖，计算面积为6.5层，除去顶层无上盖按照0.5层计面积以外，剩下各层均默认上层的底部为下层的顶盖。但是在两种情况下，室外楼梯是不计算面积的。

第一种是通行到另一幢房屋的无顶盖室外楼梯，不服务于一幢楼，则不应该计算建筑面积。

第二种则是室外楼梯的建筑材料并不属于“结构牢固、永久性建筑物”的标准，例如木制楼梯，则不计算建筑面积，因其不符合计算建筑面积的相关规则[4]。

2.4 层高与净高计算

实际上在《房产测量规范》中，并没有对层高进行明确的定义。我们认为的层高是指房屋的上下两层楼面的垂直距离，也包括楼板面到屋顶面的垂直高度。但无论是哪种定义，房屋顶面都没有包含隔热层的高度。所以在《房产测量规范》中也允许了一个误差的范围。通常的状况是：面积误差比相对值在3%以内的，要据实结算价款，可以说3%是分水岭。当面积误差比相对值超出3%时，买受人有权退房。在计算建筑面积时，如果房屋的层高在2.20m以上，包括2.20m本身，则在实际操作中需要考虑到下层地板面表面到上层楼板下表面之间的距离。净高的允许范围在2.05m左右，并且有层高的情况下以层高为准，没有层高则以净高为判断标准。在经过试验统计之后，结果表明层高限差为5cm，净高限差为3cm。

2.5 地下车位

私家車的数量出现了显著提升，尤其是在一些大中型城市，购房人在买房过程中更加关注的并不是房屋本身，而是车位的问题。车位所有者都期望车位能够保存价值、升值，因此希望车位可以单独办理产权。现行的《房屋测量规范》中对于地下车位的建筑面积并没有做出明确规定。在传统的面积计算工作中，地下室的面积计算是包含车位面积在内的，此时如果办理产权，就会涉及到公摊面积系数分摊，此时，如果车位没有产权，则面积计算必然出现问题。针对于这一问题，有研究指出地下车位的面积应该独立进行产权办理，笔者认为车位需要明确合同与合法证明，然后再进行产权办理，但需要测量车位埋设界址点坐标后再决定。

2.6 量距的误差处理

在外部测量工作结束之后，应该对边长进行检查工作，保障外业工作能符合实际要求的精度。一般情况下房屋的边长是使用检定合格的手持红外测距仪测量三次，让误差符合规定，最终结果根据平均数决定。如果是矩形房屋，则前后尺寸和左右尺寸的两侧需要注意检核工作。若误差在5cm以内，则取平均数作为边长的结果。边长分段丈量时的全长应该等于总长，如误差在5cm之内，则根据边长，按比例进行分配。但结合房产测量的特点来看，应该注意一些细节方面的问题。

（1）如果是商住两用楼，在面积进行计算过程中需要考虑到上下楼梯的尺寸问题，需保持一致，不能因为进位为题而出现尺寸偏差，造成楼梯出现大小不均匀的问题。

（2）在房屋面积计算时如果涉及到相同套型时，应该保持房屋变长尺寸相一致，原因与楼梯尺寸相同，防止最终的计算结果面积出现误差。虽然实际的误差范围并不大，但数据不一致必然有出现纠纷和矛盾的风险存在[5]。

（3）在改正边长时，如必要则可以在误差较小时不进行改变，保持总长等于分段长之和即可。

结语：

可以看到房地产测绘是一项技术型和政策型的工作，《房产测量规范》的要求也非常明确。虽然，我国的房产测绘工作的起步时间较晚，也处于发展完善和制度化完善的阶段，但房产面积测算始终是房产管理部门的重要工作，其成果也是房屋产权登记的重要依据。因此，未来的房产测量工作需要采取有效的质量管理手段，提供准确、有效的测绘成果，发挥房产管理部门的重要职能。

参考文献：

[1]陈丽佳，符湛斌.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].北京测绘，2011（2）：65-67.

[2]李剑，侯伟娜.房产测量中的面积测算及相关问题[J].青海国土经略，2011（4）：36-38.

[3]任学琪.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技创新与应用，2017（9）：267-267.

[4]吴国正，李鹏飞.探讨房产测量中的面积测算实例问题[J].建材发展导向，2011，09（12）：171-172.

[5]孟慧.浅谈房地产测绘中面积测算存在的若干问题[J].门窗，2014（4）：388-388.

作者简介：

迟博文，西安市房产测量事务所，陕西西安。