【摘要】基于不动产登记的概念与属性，探讨我国不动产登记行为效力与问题，就如何有效完善不动产登记制度制定科学对策，对全面推动不动产登记制度化、规范化发展，确保不动产管理有法可依、有据可循，保障相关主体应有的权益，提升市场交易秩序性，有重要的实践意义。

【关键词】不动产登记；问题；对策

1、登记公信力与不动产善意取得

1.1登记公信力

所谓登记公信力是指不动产登记簿中所记载的信息所具有的能够让第三人信赖的效力，具体指善意第三人如果依据不动产登记簿所载内容取得不动产物权，除非第三人知道该登记存在瑕疵或者有人对该登记提出过异议，否则任何人不能干扰其取得该不动产的物权。它从一方面体现了国家的公信力，是市场交易中的普通大众对代表国家的登记机关的信赖

1.2登记公信力适用范围与条件

1.2.1登记公信力的适用范围

（1）因负责登记职能的政府机关的过失或者故意而造成登记簿上所记载的信息错误或者被错误涂销、改正的；

（2）由法律明确规定不需要登记也能取得不动产物权的状况，如遗产取得人在取得被继承人的遗产后而未进行的继承登记；

（3）在不动产共有的关系中，不动产的物权仅登记在一个人或者部分共有人的名下。

1.2.2登记公信力的适用条件

（1）存在影响权利事项的事实登记错误，登记公信力是对登记簿错误的法律补充，要适用登记公信力来保护善意第三人首先必须存在影响权利人权利的事实登记错误，即不是权利人却被登记为权利人，真正的权利人却没有登记上，不管这错误是登记机关的过错还是登记名义人的错误在所不问；

（2）须第三人善意，法律具有秩序、自由、公平等多种价值，在不同的情况下适用不同的价值优位原则。不动产登记公信力是在财产“动”的安全与“静”的安全中做出的利益衡量的結果，主要是为了维护市场秩序、保护交易安全，节省交易成本，从而促进社会经济的发展的一种政策制度设计。

1.2.3不动产善意取得

善意取得又称为即时取得，善意取得制度作为民法的一项具体制度，它涉及的是财产的静的安全与动的安全之间的利益博衡问题，它不是起源于许多民法制度源头的罗马法，而是日耳曼法。罗马法非常注重保护物的原所有人的权利，而日耳曼法非常注重保护善意第三人的利益，特别强调占有制度。

1.2.4不动产善意取得的构成要件

1.2.4.1登记薄错误。从我国《物权法》106条第一款第一句话我们可以看出，无论是动产还是不动产的善意取得其适用的前提是“无权处分”，而在这我们要讨论的是不动产善意取得的问题，至于动产与不动产是否应适用共同的构成要件，这里在所不讨论。

1.2.4.2取得人需为善意。第三人要想通过不动产善意取得制度来维护其权利，其自己本身必须是善意的。何为善意？怎么界定不动产善意取得制度中的“善意”？笔者认为不动产善意取得中的“善意”首先是取得人对不动产登记簿权力事项的错误产生了信赖，而不是对其他事实产生信赖，例如对无代理权的人信赖其有代理权，这只能用《合同法》的表见代理制度来解决而不能适用善意取得制度来保护。其次就善意的界定，各个国家也不相同。

2、完善不动产登记制度的对策

2.1扩充登记范畴

针对我国当前不动产登记管理中登记范畴较为狭窄的问题，应积极整改，制定有效的应对策略。首先，对于明确不动产权利的各项行政决定应进行细致的登记，这是由于行政决定可进一步明确不动产的相关权利。因此，通过公示该行政决定，确保社会各界全面掌握与了解。另外，在区分建筑物的过程中，通过设定管理规约更好地划分所有权人应承担的义务以及享有的权利，通过该项对策实现有效科学的管理。管理规约是通过书面的形式划分所有权人的一项自治管理规定，在社区团体区分的过程中可谓最高的自治条例，通过该规则可全面维护社区之中的公众利益。同时，对明确所有权一方的继受人同样体现了良好的约束性。另外，应对优先购买权进行必要的登记。在签署协议过程中，物权所有者可指定有权购买一方，则该权力限定了所有权方的处分权。当事人双方就处分权确立的限制规定唯有进行公示方可对第三方形成约束作用。倘若优先购买权完成了登记，则可推定第三方明确该优先权的事实性。该登记功能尤为明显，倘若第三方视优先购买权于不顾，而同物权所有方签订购买合同，则第三方存在恶意行为，需要承担相关的法律责任，同时其不享有公示公信原则的保护效力。事实上，针对物权形成影响的各类重要信息均应加入到登记的内容之中，方能有效地避免纠纷的发生。同时，在进行强制登记的过程中，还应合理借鉴应用契约登记下的自愿登记管理机制。也就是说，在人们主观意愿的基础上，应准许他们自愿公示物权信息，同时体现具体的法律效力。换句话说，在今后的不动产登记过程中，应合理地扩充登记信息范畴，做好公示，方能确保交易市场的安全与可靠。

2.2健全登记机关责任机制

不动产交易市场之中，登记机关地位极为重要。倘若登记机关无法尽职尽责地进行审查或是同交易一方进行串通，扰乱市场秩序，则会造成极为严重的后果。目前，我国针对登记机关并没有形成专项的法律条款明确具体的赔偿责任。即便法院做出了判决，也会在经济因素的影响下导致权利人蒙受损失。为避免这一不良现象的发生，应进一步健全登记机关责任机制，了解登记机关是否存在故意违规、人为误差或是恶意串通的问题。针对无故拖延、拒绝查询信息、不妥善保管登记资料导致信息丢失、不按照程序登记，对当事人形成严重损害的问题，应由登记机关负相应的法律责任。另外，还应积极借鉴美国、德国的科学做法，形成配套管理制度体系，建立赔偿准备金，专门划拨定量的经费用于对登记机关出现误差导致当事人权利受损时的专项赔偿。当然，该过程中应制定完备、精细的启动赔偿金流程以及具体的执行标准，预防无法专款专用的问题。

2.3建立新型的不动产登记错误赔偿制度

在未来的不动产登记法中，可明确规定登记机关如发生以下情况，应承担赔偿责任。登记机关由登记错误、遗漏的行为；违背登记程序，如不公告或违背公告登记期限、无故拒绝当事人查阅登记簿册的申请、拒绝变更登记等行为；登记官员与他人互相勾结、恶意串通，给当事人造成损害的。登记机关应设立登记赔偿备用基金。登记基金的来源应考虑。

结语：

当前我国不动产登记的审查模式还没有明确规定，进一步规范和完善不动产登记的审查制度，兼顾效率和公平原则，切实维护登记制度的公信力，才能更好地维护不动产交易的安全与秩序。

参考文献：

[1]何欢乐，姜栋，张鹏.切实推进中国不动产统一登记的新思路——解决分散登记问题的过渡期方案[J].中国土地科学，2013，（7）.

[2]张双根.论房地关系与统一不动产登记簿册兼及不动产物权实体法与程序法间的交织关系[J].中外法学，2014，（4）.

[3]朱广新.不动产登记制度探究——不动产登记簿为中心[J].河南省政法管理干部学院学报，2010，（4）.

作者简介：

李长军，山东省莒县国土资源局，山东莒县。