王家倩

摘要：随着我国市场经济的快速发展，我国居民生活水平得到提高，购房需求也不断提升，因此我国房地产市场活动快速发展。但是在看到房地产市场对经济的促进作用的同时，我国房价上涨幅度太大，部分城市已经超出人们的正常购买需求，因此对我国房地产市场调控效果分析进行研究具有重要的现实指导意义。文章从我国房地产市场发展概况出发，分析我国房地产市场调控效果，其主要现状表现在：房价上涨并没有得到有效控制、住房需求问题没有解决、土地和信贷政策没有发挥理想的效果。最后提出加强地产市场调控管理的措施，加强房地产市场宏观调控的力度、根据自身的情况完善住房需求管理、进一步发挥土地和信贷政策制度的作用，提高我国房地产市场调控效果。

关键词：房地产；市场调控；房价

房地产市场是推动我国经济发展的重要方面，在促进城镇化和提高人民生活水平方面发挥重要作用。但是最近几年我国房地产市场发展迅猛，远远超过了政府的宏观调控目标，一线城市房价甚至上涨到十几万每平方，这种价格让普通老百姓望而止步，也成为影响和谐社会的关键因素。最近几年央行都是通过不断的增加利息来控制投资性房地产需求，但是对于资金雄厚的购房者来说，利息上涨的资金与房价上涨的资金相比还存在巨大的差异，因此这种增加利息的行为，不能从根本上抑制购房投资行为。通过加息行为，反而是增加必须购买房子的人的负担，增加了社会不稳定因素。因此必须加强对房地产市场调控管理。在土地审批上要加强实际的审批控制力度，不是符合国家土地发展要求的商业用地，一律不予审批。在信贷管理上，要严控利用信贷进行房地产投资行为，有效的限制房价上涨的源头，提高房地产市场的实际控制力度。论文从我国房地产市场发展概况出发，分析我国房地产市场调控效果，提出加强地产市场调控管理的措施，提高我国房地产市场调控效果。

一、我国房地产市场发展概况

我国房地产市场经过多年发展，已经形成了巨大的市场份额。2016年 1～10 月全国商品房销售面积为 12.03 亿平方米，同比上升 26.8%；销售额为91，482 亿元，同比上升41.2%；销售均价为7，602元/平米，同比上升 11.3%。10月单月销售面积和销售额分别同比增长26.4%和 40.1%，增幅较 9 月均有所收窄。2016 年10月份 100个大中城市住宅销售价格为 12，825元/平米，环比上升 1.65%，较上月回落 1.18 个百分点，同比上升 18.21%，较上月扩大 1.57 个百分点。按中位数计算，全国 100个城市住宅价格中位数为 7，306元/平方米，环比上涨 2.20%，同比上涨 2.67%，百城中多数城市房价走势 较为平稳。

二、我国房地产市场调控效果分析

（一）房价上涨并没有得到有效控制

房價上涨并没有得到有效控制。在我国房地产市场调控中，虽然国家出台了一系列的限购措施，但是房地产价格并没有得到的有效控制，在我国一线城市房价上涨厉害，虽然具有上涨幅度下降，但是也是价格上涨。最近几年二线城市房价也是上涨厉害，如武汉，房价已经达到平均一万多每平方米，房价上涨空间已经超过收入上涨空间，这充分说明了房价上涨并没有得到有效控制。

（二）住房需求问题没有解决

住房需求问题没有解决。根据我国2016年的房地产市场调查数据显示，我国房地产之所发展迅速，并且房价上涨幅度增加，其中一个重要原因是房地产刚需的刺激作用。虽然我国提出廉租房等一系列措施，但是是治标不治本，并没有充分满足住房需求，居民房地产市场需求还具有较大的空间。

（三）土地和信贷政策没有发挥理想的效果

土地和信贷政策没有发挥理想的效果。在当前我国房地产市场调控效果并没有效发挥作用的原因是，政府在土地和信贷政策上调控效果不理想。当前我国虽然在土地审批上进行严格限制，但是房地产依旧发展迅速，在一些小城市，房地产小区快速发展，土地已经成为政府提高收入的重要方面。在土地需求的控制中，一方面控制了房地产投资的增长幅度另一方面又抑制了住房需求的提供，因此也间接的刺激了房地产需求的失衡，造成了房地产价格的上涨。现行的土地市场竞价机制与我国土地市场的垄断结构不相匹配。土地市场引入竞价机制的初衷是为提高土地资源的利用效率和消除寻租问题，但竞价拍卖机制适用于竞争性市场，而垄断性市场则需要价格管制。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的土地形成高价，并不断地把地价推向新高。

另外在信贷政策上，国家在加强二套房房贷实际控制上，但是效果较为缓慢，不能起到应有的调控效果。二手房交易过程中营业税、个人所得税和土地增值税“三税齐征”的初衷是抑制投机性购房需求，但由于我国存在大量刚性的自住性购房需求，在住房供需矛盾尖锐的情况下，这些税负最终还是由卖房人转嫁到购房人身上，从而进一步加剧了房价上涨。在最近的几年央行都是通过不断的增加利息来控制投资性房地产需求，但是对于资金雄厚的购房者来说，利息上涨的资金与房价上涨的资金相比还存在巨大的差异，因此这种增加利息的行为，不能从根本上抑制购房投资行为。通过加息行为，反而是增加必须购买房子的人的负担，增加了社会不稳定因素。

三、加强地产市场调控管理的措施

（一）加强房地产市场宏观调控的力度

加强房地产市场宏观调控的力度。在我国房地产市场调控过程当中，虽然国家出台了一系列的限购措施，但是房地产价格并没有得到的有效的控制，在我国一线城市房价上涨厉害，虽然具有上涨幅度下降，但是也是价格上涨。最近几年二线城市房价也是上涨厉害。因此面对房价上涨的问题，政府必须加强房价控制力度，严厉的打击炒房的现象发生，进一步的防止贫富分化拉大。

（二）根据自身的情况完善住房需求管理

根据自身的情况完善住房需求管理。当前我国房地产之所发展迅速，并且房价上涨幅度增加，其中一个重要原因是房地产刚需的刺激作用。虽然我国当前针对房地产购房提出廉租房等一系列措施，但是是治标不治本，并没有充分满足住房需求，居民房地产市场需求还具有较大的空间。因此在房地产的市场调控过程当中首要解决的问题就是住房需求问题，

在实际的住房供应当中，各个地区应该以自身的房地产需求情况进行详细的分析，要根据情况放开土地供应的相关要求，但是这种放开必须是有限制的放开。对现行的土地利用当中，将攻击需求进行分开，降低房地产开发的利润驱动目的。在房地产的拆迁过程当中要制定完善的供给计划，不应该是提高商业收入为目标，满足基本的供给需求。在土地的供给上要加强对经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房的供应，减少高档小区的供给，从源头上限制房地产价格的高涨。

（三）进一步发挥土地和信贷政策制度的作用

进一步发挥土地和信贷政策制度的作用。在我国房地产宏观调控的过程当中，要进一步加强土地和信贷这两个工具的限制作用。在土地审批上要加强实际的审批控制力度，不符合国家土地发展要求的商业用地，一律不予审批。在我国地方政府的土地管理当中，要改变过去针对土地政策的看法，改变增加财政收入的方式和方法，有效加强针对土地审批制度的完善，保障地区土地利用的可持续发展。在信贷管理上，要严控利用信贷进行房地产投资行为，有效的限制房价上涨的源头，提高房地产市场的实际控制力度。在实际的控制当中要进一步提高多套房购买者的利率，有效的降低各种投资性的购买需求。只要是房地产购买阅读，贷款的利率就会越高，降低投资房地产的获利空间。适时开征住房持有调节税，对闲置住房征收闲置调节税。这项措施可加大住房投机者持有多套房屋的成本，促使其将手中多余的房屋出售，以增加二手房的供应，同时可减少对一手房进行投机的购房需求。

四、结语

从以上的分析可以看出，我国房地产市场在发展过程当中，在市场调控上还不是很理想，其主要现状表现在：房价上涨并没有得到有效控制、住房需求问题没有解决、土地和信贷政策没有发挥理想的效果。因此在实际的管理当中加强房地产市场宏观调控的力度、根据自身的情况完善住房需求管理、进一步发挥土地和信贷政策制度的作用，在实际的住房供应当中，各个地区应该以自身的房地产需求情况进行详细的分析，要根据情况放开土地供应的相关要求，但是这种放开必须是有限制的放开。对现行的土地利用当中，将攻击需求进行分开，降低房地产开发的利润驱动目的。在房地产的拆迁过程当中要制定完善的供给计划，不应该是提高商业收入为目标，满足基本的供给需求，提高我国房地產市场调控效果。

参考文献：

[1]朱沙，李双琦，陈国藩.基于市场异质性的房地产市场区域调控政策研究[J]. 商业经济研究，2016（07）.

[2]万婷.关于我国房地产政策调控效果及房地产稳定发展政策分析[J].金融经济，2016（02）.

[3]翁韦琳.我国房地产市场的二元化与宏观调控政策[J].商，2016（01）.

（作者单位：贵州大学公共管理学院）