马梦杰

【摘 要】随着经济社会的发展，房产交易市场日渐火爆，“二手房”由于其自身优势也日渐受到消费者的青睐，但其自身也存在了一定的复杂性，增加了交易风险，本文从房产交易的过程中分析存在的法律关系，以及其中存在的法律风险和相关注意事项，并就建立完善的二手房交易体系提出一点建议，以期市场平稳有序发展。

【关键词】二手房；法律关系；法律风险

近年来，随着我国社会经济的发展，房地产价格受多方因素的影响持续上涨。在城市中，土地资源的稀缺性，使得开发用地逐渐减少，新建住房数量有限。为满足人口增长，再加上农村人口的城镇化，住房需求日益旺盛，二手房交易量也在迅速攀升。二手房相对于一手新房也有许多优势。其价格一般比新房低，周边的交通、商业、社区等的配套设施较为成熟，生活便利，受到购房者的青睐。对于一些中低收入的百姓来说，想要拥有一套属于自己的住房，就要将目光转向再交易房，即为俗称的“二手房”。随着消费群体观念的改变，以及“二手房”的价格优势，我国的“二手房”成交数量、成交金额以及单位价格呈逐年上升趋势，相关的交易也由零散无序走向规范化、制度化，而在现阶段仍有一些经常触及的法律问题，本文就国内二手房交易的现状出发，从买房角度来探讨二手房市场发展中的问题以及下一步的发展建议。

一、二手房交易过程中的法律关系

二手房作为一种可交易房产比新房权属情况要复杂的多，不仅包括商品房，还包括房改房、安居房以及经济适用房等。而房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的分房，这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定在转让时有所限制、有些无法交易，另外有些二手房还有银行按揭贷款或者设定抵押。这些情况让百姓在购买二手房的过程中面临诸多隐患，交易中从买方角度出发分析可能产生关联的法律关系和可能产生的法律问题，如下：

（一）买方与中介之间的居间法律关系

中介公司与买家签订合同，寻找交易房源并提供居间服务，作为回报，买家向中介支付中介服务费。房地产中介公司的不规范操作主要体现在以下几方面：1.对政策不允许出售的房产进行代理、交易；2.为促成交易隐瞒房源相关信息；3.为交易双方规避法律提供建议，如签订“阴阳合同”；4.违规获取额外利益。

（二）买方与卖方之间的房屋买卖法律关系

买方与卖方双方签订房屋买卖合同，形成房屋买卖法律关系。二手房的产权人包括法定和约定的两种情况，在法律上，两者最主要的区别是：约定产权人一般在产权证明上有产权登记，称之为登记产权人；而法定产权人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，称之为非登记产权人。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而对房屋享有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。而在二手房交易中，法定产权登记人与买家的纠纷占有一定比例。

（三）买方与银行之间的借款法律关系

买方与银行双方签订贷款合同，存在借款法律关系。目前，各家金融机构的信贷投入主要集中在房地产开发以及住房一级市场，对二级市场的关注度与支持度不够。尽管近几年，各金融机构开始将目光投向二手房市场，并加大了信贷投入，但相比国外发达银行，无论是业务总量，还是业务结构占比，还存着较大差距。

（四）买方與税务机关之间的行政征收法律关系

缴纳税款是法定义务，交易中涉及买方的税种主要有契税、印花税、房产税等。产权转移登记中利用“阴阳合同”规避税收的情况也可能带来法律风险。所谓二手房交易中的“阴阳合同”，是指合同当事人采用订立两份以上合同的方式，一份用于房产交易中心备案，一份用于双方当事人真正履行，其中用于房产交易中心备案的合同则称为“阳合同”，对用于双方当事人履行的合同则称“阴合同”。住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得20%计征。交易双方为了规避税收，在阳合同中以极低价格进行交易，以此价格来降低应该缴纳的税费，而当事人私下签订并实际履行的阴合同，才是符合市场行情的交易价格。根据我国《合同法》第52条规定，买卖双方恶意串通，损害国家利益的合同无效。“阴阳合同”一旦出现纠纷，很可能被法院认定为无效，其法律风险不容忽视。

（五）买方与房地产交易中心之间的行政确认法律关系

实际上就是在二手房交易的最后阶段，买卖双方到房地产交易中心办理房屋产权转移登记手续。买卖双方在签订了二手房买卖合同后，如果没有及时到房地产交易中心办理产权过户手续，就可能带来法律风险。最常见的就是“一房多卖”，卖方将同一房源出售给多个不知情的买方，虽然根据最高人民法院《买卖合同司法解释》，这数个买卖合同效力不认定为无效，但后来的房屋买方基本不可能取得房屋所有权。除上述五个法律关系以外，还有一个至关重要的因素，就是政府的房产调控政策。

二、二手房交易过程中的注意事项

（一）中介结构的合法性

通过中介机构买卖二手房，要注意考查中介机构的合法性，而现今房屋中介的商业活动有关法律立法滞后、缺乏详细规范，致使房地产中介行为很难做到有法可依。在国家立法层面，目前我国尚无专门的房地产中介管理立法，仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条（有关房地产中介服务机构的设立条件）及《合同法》第23章（有关居间合同的一般规定）中，并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。2011年4月，住建部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》实施，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。其明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。上述规范文件的出台，有利于将房地产市场行为导向规范有序的方向，有效避免不规范的中介行为引起的法律纠纷。

（二）卖房房屋权的合法性

在确定了合法中介之后要注意考察主体资格，即卖房人是否有权利出卖房屋。主体资格要求卖房人拥有该房屋的所有权或有效处分权。如果卖房人是房屋所有权人，需要其出示房产证原件和身份证原件进行核实，必要时可到房地产产权管理部门进一步审查房产证的真伪。确定后，方可进行交易。如果卖房人只有处分权，需审核其处分权的合法有效性，除了合法的所有权和所有权人外，还需处分权人提供授权委托书和处分权人的身份证明。买方在审核房屋所有权时，要注意该房屋是否是共有，如夫妻财产、合伙人财产等。如果是共有房屋，应当要求出卖人提供其他共有权人同意转让的书面证明材料。有时仅管产权证上登记为一人，但若产权人是已婚人士且产权是在其婚姻存续期间获得的，需征得其配偶的同意。购买二手房时，还需考查房屋下土地的使用权。如没有合法的土地使用权证，买房几乎不能以按揭方式支付房款。如果房屋所有权证同时未依法登记或领取，那该房屋涉及到违章建筑，买方日后的房屋权利很难得到保障。另外，需确认该房屋是否在租赁期内、是否已设抵押权。若该房屋上设有合法租赁权，房屋承租人在同等条件下有优先购买权，即使承租人放弃了优先购买权，买方购房后有义务继续履行租赁合同并与承租人签订租赁主体变更合同。如果该房屋上设立了抵押权，应通知抵押权人，督促抵押人或债务人妥善处理该房屋担保的债务，否则房屋买受人将来的利益会受到影响。抵押权是物权，合法设立的抵押权具有物上追及性，无论所有人转换为何人，抵押权人均有权在其债权不能实现时，变卖、拍卖、折价该房屋受偿。房屋权属合法有效，主体具有处分房屋产权资格的前提下，合同才能生效。

（三）买房确权的及时性

买方在支付房屋部分或全部价款后，应及要求时办理产权过户手续。房屋及其下土地属于不动产，目前世界上多数国家包括中国的产权公示原则都是“以证确权”，即以办理产权登记手续，领取产权证为准。有些买卖双方因为是亲属、朋友关系，或者为回避或减少规定的交易费用，不办理或暂缓办理产权过户手续。表面上看双方都没有问题，但实际上后患无穷，如果在此阶段出现房价上涨或者拆迁等导致房价非理性上涨的现象，卖方后悔毁约，买方将不会因为买卖合同而取得房屋所有权，房屋仍归卖方所有。因此买方为了维护自己的合法权益，应在房屋交付使用、支付价款后尽快办理产权过户手续，取得产权证明。各地应当尽快全面推广二手房网上签约政策，经过房地产经纪机构居间代理买卖双方达成交易意向的，买卖双方同经纪机构就相关事项进行协商后必须在网上签订买卖合同。实施二手房网上签约备案的房地产经纪机构和人员，必须经专门培训合格并申请注册后方能从事网上签约工作。实行二手房网上签约和备案，增加了交易信息的透明度，能有效防止“一房多卖”、“恶意跳单”等现象，很大程度上能够减少房产交易纠纷，对于哄抬房价、“阴阳合同”等不良中介的合同欺诈行为也将形成有效规范，有利于规范和引导二手房交易市场从混乱到有序健康的发展。

三、结束语

综上所述，二手房交易过程中存在多种法律关系以及风险因素，房屋交易双方以及中介公司法律意识淡薄、经验不足是重要原因。要规范二手房交易市场，除了交易上方提高法律意识，我国相关法律体系也应进一步完善，及时修订相关滞后的法律和政策，进一步规范中介机构居间行为，利用房产税保障社会财富合理分配进一步引导大众理性判断。

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