孔婷婷

【摘 要】随着我国经济的繁荣发展，旧的计量模式已经使投资性房地产的报表数据缺乏相关性，另外，为了使我国会计准则与国际对接，我国于2007年颁布了新的准则，规定企业可以选择以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。本文将以一家上市公司为例，探讨投资性房地产计量模式的改变对企业财务报表中几项关键指标的影响。

【关键词】投资性房地产；会计准则

一、公司背景及案例介绍

（一）公司背景

中国高科集团股份有限公司系于1992年12月28日经上海市经济体制改革办公室和上海市人民政府教育卫生办公室批准同意改制而成。1996年6月27日经中国证券监督管理委员会批准，向社会公众发行A股股票并上市交易。

中国高科的主要产品和提供的劳务包括：房地产开发、销售；仓储、租赁业务；自营和代理各类商品及技术的进出口业务等。

（二）投资性房地产公允价值计量产生的财务影响

2013年中国高科更改投资性房地产的后续计量模式，导致当年投资性房地产价值猛然升高，达到6个多亿，占当年公司资产总额的18.88%。自2013年至今，公司投资性房地产的价值呈逐年递增趋势。

另外，公司投资性房地产占总资产的比重也因为2013年后续计量模式的更改发生了巨大变化，在2015年达到了22.78%。可见，投资性房地产后续计量方式的变化会对中国高科的财务数据产生重大影响。

就中国高科2013年度的财务数据来看，2013年使用公允价值对投资性房地产进行计量使得集团当年的净利润增加了523.19万元；而如果当年采用成本模式对投资性房地产进行计量则会因资产折旧而使净利润减少75.61万元；两者之间的差异率达到了将近800%。

（三）中国高科通过投资性房地产进行盈余管理迹象

2011年中国高科的净资产收益率为-0.78%，2012年為2.75%，然而2013年公司采用公允价值模式计量投资性房地产后，当年的净资产收益率猛增到10.98%，第二年继续增长到12.18%，增长了3.4倍。可见，在采取了公允价值模式计量投资性房地产后，中国高科的盈利能力显著增强。

2014年公司的经营状况较好，当年实现净利润17，575.51万元，其中扣除公允价值变动损益影响后的净利润达到17，439.98万元。而2015年度只实现了净利润7，584.22万元，其中扣除公允价值变动损益影响后的净利润为7，299.49万元，比上年度下降了58.15%。前后两个年度的数据对比可以看出2015年中国高科的经营状况相比2014年来可谓跌入低谷，十分惨淡。然而两个年度的投资性房地产公允价值变动的数据对比，2014年投资性房地产增值180.70万元，而2015年投资性房地产增值了379.64万元，比2014年增长了110.10%。通过这两组数据的对比，笔者怀疑公司存在盈余管理的嫌疑。2014年度经营业绩较好的时候，公司可能对投资性房地产的公允价值变动额采用了较保守的估算方法，或是选择了较为保守的估算数据。而遇到2015年度这样业绩比较差的年度，公司就可以选择较激进的估算方法、较为激进的估算数字或者选择将前一年的增值额留到本年度来计算。管理层可以通过对投资性房地产公允价值变动数额采取不同偏好的主观估计，来调节不同年度的净利润，达到其盈余管理的目的。

（四）投资性房地产计量模式影响企业融资能力

流动比率、速动比率和资产负债率都是衡量企业偿债能力的指标。其中，流动比率一般认为维持在2左右比较好，表示公司有良好的短期偿债能力，速动比率一般为1左右比较好。流动比率与速动比率过小，表示公司偿债能力不强；过大，则表示流动资产占用资金较多，不利于资金的周转。资产负债率指标也考核企业的偿债能力，具体的资产负债率一般要根据行业水平确定，通常在45%以下。特殊行业，如房地产行业可能超出45%，而销售器械的小公司的资产负债率可能就只有30%。对于中国高科而言，除去经营业绩十分惨淡的2015年度，自从公司2013年采用公允价值模式计量投资性房地产后，可以看到公司的偿债能力不断增强，流动比率和速动比率保持上升趋势，资产负债率逐年降低。

二、管理层盈余管理的动机

（一）高管变动

国外有很多文献对高管变更与盈余管理之间的关系进行了研究。Pourciau发现，非常规变更的离任CEO在离任前一年，并没有利用可操控应计项目或摊销项目操纵盈余；新任CEO在上任年份会利用应计项目和摊销项目进行利润调减，并将其责任归咎为前任CEO；而在CEO变更后一年里，会利用应计项目和摊销项目调增盈余，以证实其经营能力强于前任CEO。

国内对高管变更与盈余管理的关系进行研究的文献相对少见。杜兴强等实证检验了高管变更和高管的继任来源两个因索对于盈余管理的影响。结果发现高管变更导致了显著的负向盈余管理行为；其中来自公司外部的继任者相对于来自公司内部的继任者更倾向于进行显著的负向盈余管理。

（二）融资动机

上市公司在权益市场中面临首次公开发行、增资、配股和退市等环节，会计利润都被视为重要的判断标准。虽然会计盈余指标可直观显示企业的经营和财务情况，但这给公司利用盈余管理手段进行财务包装提供了动机。

（三）管理层薪酬动机

基于企业契约理论，“两权分离”是现代企业中的基本常态，管理当局一般只作为公司的高级雇员参与管理，但并非最大的股东。对于管理者的敬业程度一般较难进行衡量，所以将报告期内的净收益作为评估管理者薪资标准具有一定的合理性。因而大多数高管报酬计划都与会计盈利指标相关，其中常用的评价指标包括资产所得率、净资产收益率、销售净利率等。这些指标均与企业会计盈利有关，所以会计盈余也成为经理人员粉饰报表的核心。

（四）税收动机

税收的数量与企业的现金净流量息息相关，直接影响企业的业绩水平。所以避税动机在大多数企业看来是可以容忍的。因为不同的会计处理方式会导致不同的税负结果，而会计处理的方式与会计政策密不可分，所以会计政策的选择对上市公司尤为重要。

三、改善投资性房地产政策选择中的盈余管理现象

（一）修订投资性房地产会计准则

投资性房地产与自用房地产之间的转换以及对后续计量模式的选择，尽管并不影响公司拥有房地产的真实价值，但却影响损益确认的时间，从而对公司财务报告盈余的大小产生一定的影响，并影响投资者的决策。因此有必要重新修订投资性房地产会计准则中相关条款，以减少公司调节利润的空间。

（二）聘用专业人士评估投资性房地产的公允价值

随着经济的发展，历史成本已经越来越难以反映资产的真实价值，公允价值作为重要的计量属性越来越多地被引入资产负债表项目的计价中，公允价值在增加披露信息相关性的同时，很容易丧失可靠性，给上市公司进行盈余管理提供机会。从本文案例分析部分可以看出，投资性房地产公允价值的确定，对上市公司尤其是持有投资性房地产较多的公司利润有很大影响。因此，如何确定公允价值将成为关键。鉴于房地产的价格受地理位置、房屋朝向、楼层等多种因素的影响，市场上很难找到同类商品的价格，因此，为了避免上市公司人为操纵公允价值以达到盈余管理的目的，有必要聘请资产评估师等专业人士利用专业知识对公司年末的投资性房地产做出评估，作为其期末计价的公允价值。

（三）加强对投资性房地产信息披露的监管

为了保证上市公司提供高质量的会计信息，必须加强对上市公司信息披露的监管。以往的经验告诉我们，缺乏有效的监管机制，即便再科学的规则也无法得到有效执行，因此，必须加强对投资性房地产信息披露的监管。