魏怡然

【摘 要】近年来青岛市发展迅速，在2017年青岛市房地产价格出现大幅度上涨。本文结合青岛市房地产价格情况及2017年出台的限购政策，从宏观和微观方面分析青岛市房地产现状。在此基础上，针对青岛市房地产发展提出建议。

【关键词】青岛市；房地产；限购；发展

在经济形态稳中向好的发展背景下，2017年，青岛市房地产价格出现大幅度上涨，如图1所示，青岛市房屋均价涨幅达4000元，而核心城区市南区和崂山区的房屋均价上涨近8000元，房价上涨不仅导致大量购房刚需市民对高涨的房价望而却步，也导致了恐慌性抢房的现象，青岛市内部房地产格局开始改变。

一、青岛市房地产价格波动走势及特点分析

总体上看，近年来青岛市房地产价格一直保持比较稳定的增长，每年涨幅约0.5%，市区内商品房均价每年涨幅不超过1000元。然而在2017年出现了比较大的增幅，如图1所示，自2017年2月开始，青岛市房屋均价便开始不断上涨，对比4月和2月的房屋均价，涨幅达到近2000元。目前，青岛市商品房的均价已经达到19713元。

青岛市由于地处沿海，建筑地基条件优良，受历史文化建筑和交通便利条件的限制，青岛市发展最集中的区域为市南区、市北区、崂山区，而房地产价格也发展出明显的区域特征。三大城区由于资源丰富，靠近港口，历史沉淀悠久，所以发展非常迅速。依托优势资源，迅速发展第二三产业，吸引了大量的人口，房产开发量大，因此房屋均价也远远高于其他城区。其中崂山区因环境适宜，经济发展好，商品房销售均价近37000元/m2。而地处较为偏僻的莱西市，商品房销售均价仅6000元/m3。

除区域特征外，还表现出比较强烈的“中等户型”需求特征。从户型结构看，90至144平方米住宅投资416.6亿元，增长27.6%，占全部住宅投资的45%，占比同比提高11.8个百分点。从销售情况来看，2017年90至144平方米住宅销售面积在全市销售总体下滑的大趋势下逆势增长，增速为4.9%。由此可以看出，中等户型在整体房屋销量下降的情况下不降反增，满足了大部分购房者的需要。

二、限购政策对价格的影响及作用

在2017年3月出台的限购政策中，对非本市户籍居民家庭购房作出了限制，对拥有一套住房以上的家庭购房也作出了暂不允许的规定，同时提高了首套房和二手房的最低首付比例。这一系列政策的规定旨在抑制房价的不断上涨，然而限购令的出台使得购房者出现恐慌的情绪，因为担心房价进一步上涨并丧失购房的机会，使得大批观望的购房者进入市场，在短时期内出现了供不应求的现象，而根据供求关系，这种现象再次推升房价上涨。

根据研究发现，限购政策的颁布对于房价具有明显的抑制作用，但限购政策的效果具有时滞性。限购政策在初期对房价并没有显著的抑制作用，但随着时间的推移，限购政策对房价的抑制作用越来越大且更加显著[1]。截止到目前，限购政策颁布已近一年，青岛市房价再次回归2017年之前的稳步上涨的态势，可以看出随着时间的推移，限购令对房价确实产生了抑制作用，也抑制了投机性购房者的需求。

三、青岛市房地产发展对策

根据青岛市提出的发展规划，青岛的目标是成为中国北方最具影响力的国际航运中心和区域性物流中心、服务中心、金融中心、高新技術产业中心。要从根本上对青岛市经济发展进行新的审视和定位，立足于解决新的发展阶段房地产市场运行中的突出矛盾，从政策层面上进行宏观调控[2]。

（一）调整供给结构，加速去库存

目前青岛市全市商品房待售470万平方米，仍是比较大的库存量。因此，要加快完善偏远住宅小区的交通、教育、医疗、商业等配套设施，增强对于购房居民的吸引力，消化库存商品房。还可以结合城市棚户区改造计划，年度住房保障计划等，将库存商品房用作安置房、限价商品房，公共租赁房等，多措并举消化房屋存量[3]。

（二）抑制投资（投机）性需求

投资（投机）性需求是推动我国房价上升的主要动力[4]，大量投机性需求和高频次的交易使得供求市场关系不稳定，房价受此影响也会产生较大波动，因此，抑制投机性需求是青岛市房地产发展的关键。抑制投机性需求，关键在于缩小房产价格与价值之间的差距，在流通领域征税或限制倒买倒卖等行为，可以有效的稳定房地产市场。

（三）完善信贷市场，创造良好金融环境

根据不同购房者的需要，创造不同的信贷模式，对不同地区，不同收入水平的购房者建立不同程度的信贷体系[5]，努力适应政策的变化，既要满足政策需要，也要防止过多资金流入市场，增加风险。同时商业银行要加强住房开发贷款的供应，缓解当前市场开发动力不足的现象，保证住房保障计划、城区棚户区改造计划的顺利进行，为营造健康的青岛市房地产市场做出贡献。

【参考文献】

[1]邓柏峻，李仲飞，张浩.限购政策对房价的调控有效吗[J].统计研究，2014，31（11）：50-57.

[2]王玉海.近年来青岛市房地产变化及其对实体经济的影响[J].环渤海经济瞭望，2007（03）：2-6.

[3]陈端永.新常态下青岛房地产市场现状分析与思考[J].中国统计，2016（04）：61-62.

[4]张德荣，郑晓婷.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗？①——基于70个大中城市的实证研究[J].数量经济技术经济研究，2013，30（11）：56-72.

[5]王玉海.近年来青岛市房地产变化及其对实体经济的影响[J].环渤海经济瞭望，2007（03）：2-6.