王雅丽

中图分类号：F272 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2018）2-000-01

摘要 本文主要围绕购物中心的管理工作展开分析，思考了购物中心应该如何开展管理工作，采取何种方法才能够提高管理效果，保證管理更加成功，提出了一些个人的观点和建议，供参考。

关键词 购物中心成功管理 企业管理

在购物中心的管理工作中，可谓是千头万绪，在这样的前提条件下，我们应当知道管理的重点和管理的难点，才能够提高购物中心的管理效果，保证购物中心的管理品质。

一、大型购物中心的起源及特点

“摩”（MALL）起源于欧美20世纪中期，是现代工业文明与商业文明的产物，为目前世界上最先进、最高级的商业型态。作为美国商业发展的典型模式，行业增长速度较快。在20世纪30年代，美国德克萨斯州出现第一家SHOPPINGCENTER设计概念的商场，它就是SHOPPINGMALL的最初概念。1975年，美国出现第一家直立式的SHOPPINGMALL即美国的WATERTOWENPLACE，1992年开业的SIMON则以40万平方米的面积将“摩”推向新的层次，到现在“摩”已风靡全球。

财务管理是企业管理的中心，做好财务管理应从会计基础工作、资金管理、成本费用管理等几个方面进行完善和加强。对于购物中心而言，随着中国改革开放的逐步深入及经济全球化程度的加深，其自身运营和管理的压力越来越大，其要想在激烈的市场竞争中求得生存和发展，必须重新调整自身的经营战略。

购物中心企业的财务管理有其自身的独特特点，制定并实施符合购物中心企业实际的高校财务战略对其经营有十分重要的作用。

二、购物中心经营成功的要素

我国现阶段购物中心的管理存在很多的漏洞。购物中心的管理比百货店管理难度大得多，在购物中心里常有上百个所有权独立的零售商，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。但我国的购物中心在进行统一的促销行动、内部布局、整体协调及统一的营销策划方面还欠专业，导致我国购物中心缺乏整体感，使顾客失去光顾的兴趣，没有身在其中，真的给人一种逛“市场”的感觉。各个承租户联系很松散，各个承租户之间并没有形成互惠或者是互相依赖的关系。

（一）高度重视预算编制工作

预算编制细化，以修理费为例，要统计购物中心现有多少不同规格的灯管，估计每年要更换多少根不同规格的灯管；以清洁用品为例，一年需要多少量的垃圾袋，石材地面保养使用的晶化粉数量估算：要统计需要晶化保养的面积，不同区域的保养频率；中央空调水电费：根据空调制冷时间、是否变频空调、分机组、水泵、水塔、末端设备等分别计算后汇总，不同笼统估计，这也是为下一步制定节能措施打好基础

财务人员除做好本职工作外，还要学习物业管理知识和商业管理知识，才能对财务报表进行科学分析，做好成本控制工作。

（二）制定并完善各项财务管理与财务控制流程

收费控制流程，包括：物业费、租金、停车场收费、增值服务收费等。

财产管理制度，包括：办公用品、低值易耗品、固定资产、劳保用品、工程用工具、保安用品。

支出管理制度，可以参照公司制度进行完善。

重点放在收费控制流程与财产管理制度的梳理上，制作出工作流程与制度后，在筹备期便通过培训等方法贯彻到各个部门，按营运期的需求严格执行。

明确公共区域与非公共区域能源费计量；明确商铺与商铺之间的能源费计量；明确公摊的计算与分摊方法。

明确能源费的缴费方式，在采用IC卡预收费、抄表收费等方式中提出明确财务意见，对于IC预收款方式，要充分考虑到大客户的能源需求量及各种紧急情况财务收款方式；而对于抄表收费方式，要充分考虑商管公司代垫资金量及应收款的风险控制。

（三）租户经营成功

购物中心的运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的经营，而是通过良好的运营手段形成旺盛的目标客流，让每个在购物中心内经营的商户取得良好的销售业绩，从而能够向购物中心的运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，保证购物中心的收益实现。购物中心也将通过现有商户的良好表现，吸引更优质的租户，提升租金水平，调整租户结构，从而实现运营收益的不断增长。中小组合商户是制胜的法宝。同时中小商户组合也能确保较高的租金回报和方便租户调整。

（四）顾客满意度高

顾客满意度是购物中心经营成功的衡量指标。购物中心经营管理机构可定期对顾客进行满意度调查，得到的结果进行分析，并可以采取会员制的方式，听取一些会员的意见，对意见和调研结果进行总结，并不断根据顾客的要求进行调整和改进。

购物中心是一种资本密集、技术密集型的产业，其开发需要各种专业人士的参与才能成功。我国购物中心专业人才急缺，在现阶段购物中心一方面应着重于引进国外的专业的购物中心的管理公司，委托其对购物中心进行管理或聘请专业的咨询公司帮助管理，通过与国外的专业公司的合作来弥补我国这方面的人才极其短缺的问题；同时通过合作逐渐培养出我国的购物中心的专业管理人员，逐渐形成熟悉我国的实际情况的本土团队，建立我国的专业的购物中心管理公司。另一方面，应该在大学里开设这方面的专业，并且在社会上加紧这方面的培训和推行购物中心管理人员资格考试，以保证购物中心管理人才的专业化。

三、结语

综上所述，只有提高购物中心的管理工作效率和水平，才能够确保购物中心的管理更加富有成效，本文研究了购物中心的管理因素和管理的要点，可供今后管理参考。

参考文献：

[1]禹来.购物中心生命周期与创新管理——以广州天河城购物中心为例[J].广东商学院学报，2016（06）：4-11.

[2]张建华.试论购物中心的管理模式[J].江苏商论，2016（10）：14-15.