徐爽爽

摘要：本文以万科、恒大、万达三家中国典型房地产企业为代表，回顾中国房地产开发行业40年来的发展历程。未来，建议提高政府在房地产开发过程中的参与度，拓宽房地产开发融资渠道，形成更加精细化、专业化的房地产开发业内部分工。

关键词：房地产 开发业 发展回顾

一、中国房地产开发历史沿革

现在意义上的房地产开发是在1978年以后逐步发展起来的。1980年9月，北京市城市开发总公司成立，房地产综合开发的大幕拉开。 1984年9月，国务院决定“建立城乡综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发。”这之后，各地房地产公司如雨后春笋般涌现。

1998年住房货币化改革后，房地开发企业发展迅猛，总体上呈现出以下特点：房企数量不断增多;规模持续壮大;房地产行业集中度加速提升。一方面，企业集中度越来越高，龙头房企在拿地、品牌、资金成本等方面具备明显优势，2016年，中国10大房企的总计销售额集中度接近19%;另一方面，城市集中度越来越高，2016年，中国十大热点城市总销售金额占全国总销售金额的34.55%，城市分化显著。

二、中国房地产开发企业发展历程——以万科、恒大、万达为例

（一）万科地产

1、1984年-1994年：多元化的加法

1988年，万科实行股份制改革，成为中国第一家社会公众持股公司;同年开始进入房地产行业。在90年代中期，万科的主营业务包括商贸、房地产、对外贸易、文化传播等四大内容。然而多元化在万科的发展过程中，却成为了负担。在1993年，万科决定放弃发展综合商社模式，確立了以城市居民住宅开发为主要业务的专业化经营战略。……