■ 钟庭军

预期管理是西方政府宏观经济管理的重要概念，我国政策界也经历了从引入到发展的过程，尤其体现在宏观经济政策和货币政策上。2009年，“稳定预期”首次出现在《政府工作报告》中；2010年以及2011年《政府工作报告》又分别提到，“管理通胀预期”“正确引导市场预期”；2013年十八届三中全会明确将“稳定市场预期”纳入到健全宏观调控体系的框架之中；2015年中央经济工作会议提出“实施宏观调控要更加注重引导市场行为和社会心理预期”。在房地产宏观调控领域，我国已经逐渐形成以需求管理和供给管理为主的政策体系。但是，目前预期管理尚未得到深入探讨，尚未形成科学、合理的预期管理策略。本文尝试探讨一下房地产预期管理的意义、性质、分类以及策略，探讨预期管理对市场趋势的重要意义。

一、房地产宏观调控预期管理的意义

（一）配合需求管理政策的重要手段

首先，预期管理有利于弥补需求管理的漏洞。住房需求，尤其是刚性需求，在预期房价高涨时，也可能提前入市。我国房地产需求管理基本原则是保护刚性需求、鼓励改善性需求、抑制投资投机性需求。对这三类不同的需求采取不同的措施，的确能遏制不同的需求，但是却未能熨平住房需求的起伏。按照普通居民的住房消费周期，从单身住房需求、到婚房需求乃至改善性需求等有个梯级改善的过程。以小换大、以旧换新符合普通居民的住房消费周期。但是如果预期管理没有到位，即使是普通居民购买第一套住房，也可能发 生提前消费的情况：一是时间点提前。原本准备2025年购房，现在可能提前到2018年；一是改善点提前。原本只购买60平米作为两人婚房栖居之所，现在可能要购买三室一厅，连同孩子的房间一起准备。这些都是需求管理效果难以触及的地方（以上两种提前实现的住房需求均为刚性需求，都是第一套住房）。因此预期管理不善，必然导致住房消费提前实现或者过度实现，必然给脆弱的房地产市场带来巨大的压力和冲击。因此从这个意义上看，预期管理大有可为之处，它会使得住房需求的释放更加平稳。

其次，预期管理不善容易导致投资投机性需求纷涌入市。我国财富分配不公，基尼系数居高不下，加上缺乏其他投资渠道，投资投机性需求往往化身为刚性需求，甚至主动寻找突破户籍障碍的藩篱，使得房地产宏观调控政策失效，像近年来舆论沸腾一时的龚爱爱事件，其多套房产都是首套住房，暴露出户籍政策管理的漏洞，这也是需求管理难以发挥作用的地方。如果预期管理不善，这些投资投机性需求更容易化身为刚性需求。简而言之，住房需求的多变性、复杂性决定预期管理的必要性。

（二）有利于稳定住房购买者以及潜在购买者的心理

凯恩斯需求学说建立在三大心理定律的基础之上：边际消费倾向递减、边际投资收益率递减以及流动性偏好。恐慌购房、提前购房作为社会容易传染的情绪体验，具有深刻的经济学基础以及心理学基础。

首先，对于刚性需求者来说有提前购买的冲动。我国房地产宏观调控中的房价控制目标一般都和人均可支配收入涨幅相挂钩，基本原则是房价涨幅一般不得超过人均可支配收入涨幅，但是在这种原则指导下刚性需求者也具有提前购买的冲动。假设当房价涨幅等于人均可支配收入时，我们简要分析一下刚性需求者的理性选择。假设北京某人年收入40万元（税后），欲购买的某套住房价格为400万元，房价收入比10∶1。假设此人年收入上涨10%以及房价也同时上涨10%，那么一年后此人年收入44万（税后），该套住房房价达到440万元，房价收入比仍为10∶1，但该业主心理仍感到不平衡，因为从增量角度看，一年年收入仅增长4万元，房价却涨了40万。因为两者的基数不同，即使同样的涨幅，居民的理性选择就是提前购买。

其次，对于投资者来说也具有提前购买的冲动。经济学原理告诉我们：边际消费倾向递减，边际投资倾向递增。边际消费倾向递减规律又称为边际消费递减规律。它是指人们的消费虽然随收入的增加而增加，但消费的增量不如收入的增量那样多。由于人们总是不把所增加的收入全部消费掉，而要留下一部分作为储蓄（或投资），这样人们的收入越是增加，消费支出占全部收入的比例就越小。假设北京某个白领在刚入职时个人年收入10万，由于北京物价较高，他消费8万，投资2万，那么边际消费倾向80%，边际投资倾向20%。我们假设若干年后此人年收入高达100万，由于一个人的消费总额总是受到以前消费习惯、文化、生理极限等诸多限制，总是呈现边际消费倾向降低的趋势。即使是改善自己的生活，也是将增量的较小部分用于改善生活。假设此人消费标准从8万提高到30万，剩下的70万用于投资，那么边际消费倾向则为30%，边际投资倾向70%。也就是说，投资者在自己收入增加的同时，会将收入的更大比例投资于房地产甚至提前投资。简而言之，不论是刚性需求还是投资性需求，都需要进行预期管理，这有利于稳定住房购买者以及潜在购买者的心理。

（三）有利于延缓金融危机发生发展

房地产诱发的金融危机机理一般是：由于房价不断上升，导致大量无支付能力或者支付能力较弱的居民积极入市购房。一旦房价降低或者利息升高到一定程度，一方面导致居民断供进而诱发银行风险。居民缺乏支付能力而断供，导致个人的债务风险和银行债务风险。另一方面土地市场不活跃，地价下降导致抵押物（土地）价值下降，导致政府债务危机。罗伯特·希勒利用反馈环理论分析了投机泡沫的形成过程，在反馈环理论中，最初价格上涨导致了更高的价格水平出现，即过去价格上涨产生了对价格进一步增长的预期，从而产生一个自然形成的“蓬齐过程”—过去的价格上涨增强了投资者的信心及期望，这些投资者进一步抬升股价以吸引更多的投资者，这种循环不断进行下去，因此造成对原始诱发因素的过激反应。由此可见，尽管预期不是引发投机泡沫的原因，但预期的传导性和趋同性以及自我实现机制使得预期成为放大外部冲击，扩大泡沫的决定性因素。金融危机发生、发展乃至破灭的过程，就是预期不断发生、变化的过程。预期管理实际是改变房价上涨的预期，政府导向的预期管理不断引导市场产生的预期，从这个角度看，预期管理有利于延缓金融危机的发生和发展。

二、房地产预期管理的性质

首先，房地产预期管理是一个引导社会购房心理的过程。预期是一个内涵非常丰富的词，需要从多角度、多层次认识。预期首先是一个心理学范畴，即指对未来的预测，并期待未来按照预测的结果发生的一种社会心理现象。预期本身是一种心理现象。虽然这种心理现象并非凭空产生的，也不是先验的，而是客观经济活动的反映。它的形成过程也是一种客观过程，但是预期不能脱离作出预期的个人或者决策者而独立存在。预期主观性决定了预期具有非同质性和不确定性，前者主要是指市场参与主体由于性格、偏好、立场、方法等方面的差异对同一事物的预期可能不同；后者主要是指市场参与主体随时可能根据自身偏好或其他心理因素以及新的信息情况修改预期。预期的随时调整意味着预期很容易波动，这种预期的波动性就是预期的不确定性。从本质上，住房需求（尤其是刚性需求），不可能被消灭，只可能被压制，或者延后，预期管理只能从心理上起到延后住房需求的作用，其边界有限。

其次，房地产预期管理是一个长期的过程。从2016年9月至今的房地产市场至少经历了三轮调控。所谓三轮调控，是指房地产宏观调控在某一时间点疾风暴雨式出台新政策，难以取得预期效果，在下一轮又开始加码调控，房地产宏观调控的艰难更加凸显出预期管理的重要意义。这次房地产宏观调控大致可以分为三个阶段：第一阶段，2016年9月30日以930新政为起点，自9月30日晚间至10月6日，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等多个城市先后发布调控政策，后又有珠海、东莞和福州、惠州四个城市重启限购限贷政策。第二阶段，2017年3月中旬，部分二线城市如青岛和石家庄也开始了一系列调控，长沙、济南、郑州、福州、南昌、宁波等跟随实施部分区域调控。第三阶段，由于面临着十九大召开，2017年9月22日～23日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙等城市先后出台楼市新政。房地产宏观调控的过程就是一个持续不断改变市场预期的过程，以前的政策之所以没有取得预定的成效，核心在于短期之内难以改变市场预期，需要不断强化房地产宏观调控政策，才能改变市场预期，房价涨幅得到了初步的缓解，这说明房地产预期管理是一项长期的工作，是各种房地产政策叠加在一起的最终产物，因此中央经济工作会议强调“要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，在一定意义上是引导房地产市场预期。

再者，房地产预期管理应该作为“融入附加”。从上述的论述可以发现，预期管理多和房地产宏观调控政策一起出现。需要保持清醒的是，预期在房地产宏观调控中并不是决定一切的变量，更不是唯一变量。预期管理对需求管理和供给管理之间的关系绝对谈不上替代，将预期管理定位于对房地产宏观调控政策的一种“融入附加”更为贴切。在房地产宏观经济调控政策中，预期管理更应该成为一个可参与因子，进入到各项政策的制定、实施、修正的过程中去，有利于提升房地产宏观经济调控的效率。

三、房地产预期来源的分类

按照预期来源看，至少分为两种来源：市场预期和政策预期。市场预期主要是市场主体对各类相关价格的异动的判断。政策预期主要是各类市场主体对各类政策对价格的影响的判断。两者都是通过价格异动这个媒介进行传导的。普罗大众一般都不会关注房地产每年的施工面积、投资数额等（这些指标只有专业人士才关心），一般只会关心各类价格信号以及各种传言，只是根据最简单最直接的方式做出判断购买与否的决定。其中，市场预期和政策预期又具体分为若干情况：

第一，开发商行为会自动产生预期。其一，市场行为产生的市场预期。如“地王”现象。当一个地块拍出“地王”或某楼盘新房房价高开，周边的房价以及地价也会相应进行调整，实际上土地市场价格变动以及新房价格变动起到了房价预期的作用。其二，开发商制造的市场预期。开发商也会有机会有意识控制市场预期，譬如雇人排队、诚意金、开盘策略等等，开盘策略一般为先拿出几套住房试着卖，再将好户型放在后面，加价出售，制造出供不应求的假象，诱使许多潜在需求者提前入市。此外，还有些开发商的代言者也时不时发言或撰文引导市场预期。

第二，不当政策会自动产生预期。好的政策会起到引导预期的作用，譬如限购政策具有一种隐性的效果，传递了一种调控收紧的信号，这种信号会在一定程度上浇灭投资者此前偏离理智的热情，在这种信号的传递下，此前被投资者情绪催热的楼市，温度自然会有所下降。但是一些政策需要考虑其负面性效果。例如限价政策，原旨是为了控制新房价格，但是二手房价尚在控制范围之外（二手房价格是个人之间的交易，无法控制），此外商品房房价是一个价格体系，互相联系互相影响，既包括要素价格（如土地价格、按揭贷款价格），也包括二手房价格等等。仅仅对新房进行价格限制，很容易导致一些异象，如一手二手房价格倒挂，导致居民抢购新房。南京2017年末万人抢房事件就是这个原因造成的。再如某省的两个暂停文件，暂停办理新增商品住宅和产权式酒店审批，以及暂停新建商品住宅项目规划报建审批。这两个暂停文件是去库存时期的产物，现在反而催化了房价高涨的市场预期。

第三，长效机制会自动产生预期。无论长效机制如何，必然表现在末端住房供应端，一是数量上。保障性住房和商品房每年可以销售的住房（包括期房和现房）是否能满足基本性住房需求（刚性需求和改善性需求），是否能满足新增人口以及婚房住房需求等等。二是结构上。各类保障性住房和各类商品房占比多少，各自门槛是多少。像共有产权住房无论制度设计多么完美，如果其规模达不到一定的水平，仅仅具有样本意义。这都会产生相应的预期。因此披露住房发展规划具有非常重要的意义，建多少，建在哪里，各类住房比例等等，从而有利于缓解民众购房焦躁的情绪。

四、房地产预期管理的策略

第一，加强政策的审慎性管理和透明性。一是对任何一项房地产宏观调控政策出台，可以进行审慎性管理，如同环保部的环评一样，主要是对该政策产生的市场预期进行审核，如该政策是否导致房价上涨，是否属于过期政策，是否容易误导购房者等各方面，这种审核有利于增强房地产宏观调控政策的全面性、审慎性。二是强化房地产政策的透明性。预期管理的一个重要理论基础是房地产信息不对称，尤其是供求信息不对称。市场秩序混乱在一定程度都是信息不对称的产物。政府预期管理就要把预期纳入自己管理的范畴。预期是建立在供给和需求基础上，在预期引导的时候，如果供给跟不上去，预期管理终究会失败。政府部门应适时公布土地供应计划和住房发展规划，适时披露市场供求状况、土地价格、住房未来供应的规模、各种住房的比例、房价变动等信息，增强市场透明度，正确引导市场心理预期，引导住宅理性投资与消费。三是强化市场透明度。整顿市场秩序包括明码标价、一房一价等都是信息透明性的范畴。

第二，强化政策公布的渠道。一是完善房地产宏观经济政策联合发布渠道。创新房地产宏观经济部门联席会议制度，定期举办房地产主管部门共同参与的房地产形势与政策联席发布会。二是加强预期管理上下联动。各级政府上下联动配合，确保地方与中央政策保持一致，发挥地方政府在预期管理中的积极性、主动性，结合地方房地产发展实际情况，加强对中央政策的落实。三是加强预期管理的横向互动。建立政府部门与行业协会、研究机构、社会组织的协调配合，探索联合信息发布、共同回应关切的机制，拓展丰富数据信息，增强预期管理综合支持能力，不断提升预期管理的能力和水平。

第三，重点加强对关系全局的宏观经济突发情况和经济热点问题的预期引导。一是及时解读重大事件。譬如针对兰州是否放松调控等具有全局性影响的重大事件，通过新闻发布会、在线访谈等多种方式进行信息发布和预期引导，稳定市场预期，防止房市大幅震荡。二是主动回应焦点问题。针对社会关注的房地产领域热点焦点问题，主动满足适合信息需求，积极进行舆论引导，减少信息不对称造成的非理性市场波动。灵活运用专家解读方式。为了引导社会预期，利用住建系统的优势，派专家到地方调研真实情况，写成调研报告，在各大门户网站发布了调研报告，增强公众对地方政策变动的理解。三是增强政策决策的公信力。严格执行已经公布的政策措施，加强对市场行为的依法有效监管，强化政策决策的权威性和有效性，引导市场行为与政策方向一致。