文／王保强

1　前言

楼宇自动化系统的管理和维护包括楼控系统的接管验收、运行管理、维护保养。在建筑物竣工验收阶段虽然楼控系统可以达到使用要求，但是在物业管理阶段中还要对楼控系统进行进一步的调试和优化以便更好的为业主提供优质的服务。而进一步的系统调试和优化的工作属于楼宇自动化系统的日常管理和维护，这部分的工作是要由物业管理单位完成的，这就要求物业公司的工程技术人员具备楼宇自控系统管理和维护的能力。能够解决一些楼宇系统常见的问题，这也是节省设备维修成本的捷径。现在通过总结中铁创业大厦的楼宇管理、维护经验并结合现行规范谈一谈楼宇自控系统的管理和维护的方法。

2　楼宇自控系统简介

楼宇自动化控制系统是智能建筑必不可少的组成部分。它是一种采用现代传感技术、计算机技术和通信技术，将与建筑物有关的空调通风，冷热源、变配电、给排水、消防、保安等设备集中监视、控制和管理为目的而构成的综合系统。它提供了舒适宜人的环境，改善提高设备系统的运行效率，达到节约能源的效果。从智能建筑的运行管理的层次来看，如何确保环境控制的高效率与经济性的运行管理，及对人、对物管理的安全性，是楼宇自控系统的重点。

空调制冷系统是楼宇自控的一个重点内容，包括冷冻站、空调机组、新风机组、送排风机等。本文以创业大厦现场楼宇控制系统的管理维护为例，介绍一下楼宇自控系统的管理和维护的步骤和方法。……