姜 飞

(上海松江新城投资建设集团有限公司 201620)

0 前言

经过三十几年的改革开放，祖国经济得到了巨大的发展，居民生活质量也在不断提高，对房地产有了更高的要求。所以掌握房地产开发程序，并能够采取有效的措施，对房地产开发进行成本控制，降低房地产开发企业成本，实现效益最大化，使企业在日益激烈的竞争中得到良好发展。

从整个开发过程来看，房地产开发大致可以划分为以下四个阶段，投资机会选取和决策阶段、项目开发前期阶段、开发项目的建设阶段及租售阶段，各阶段划分并不是固定不变，有时可能交替进行。

1 投资机会选取和决策

投资机会选取和决策是房地产开发过程中最为重要的一个步骤，往往能够确定一个开发项目的成败。

1.1 投资机会选取

投资机会选取就是探寻投资机会进行并进行挑选。在探寻投资机会时，首先要确定设想的开发项目所处区域，然后根据企业对该区域房地产市场供求关系的了解，寻找投资可能性，开发商需要根据自身的投资能力和管理经验，对各种投资可能性进行初步推断可行性，经过初步筛选后，开发商应就投资设想假设落实在每一个具体地块上，进一步分析客观条件是否具备，并逐一进行比较，形成一个初步开发方案。

1.2 投资决策

主要包括市场分析和财务评价，市场分析，主要分析市场的竞争环境、供求关系，目标市场及市场可接受的价格水平；财务评价，主要对开发项目的收入与费用进行比较分析。……