田红

【摘要】现代物业经过20多年的发展，无论是从运营方式还是管理模式上都呈现出高要求化的标准，这使得居民的居住安全得到有力保障，本文从企业物业管理模式谈及我国现代物流企业管理的现状，以及相对于物业管理出现种种问题的解决策略，希望借阅者能给予宝贵意见。

【关键词】企业；物业模式；思考；现状；策略

现代化物业管理服务的质量追随时代经济发展在不断提升，从初始的专项服务到后来的综合性服务，以及现代物业管理对其规范性、标准性提出的多元化资产管理要求，创新在业界成为服务发展的新趋势，并且被广泛认可和关注。

一、我国物业管理现状

（一）物业管理服务理念高度不够。物业管理企业隶属于服务行业的下属企业，质量、管理和运营理念以及现实化产品性质，物业管理服务的思想价值和最高行为准则又受到业主、发展商、相关专业公司以及行政机构的认可和关注。服务理念应该是一个企业立身和发展的根本标杆，而随着经济技术水平的不断发展和进步，各位业主的维权意识水平又在不断提高，形势和社会经济水平促使物业管理公司的服务态度、服务项目、服务内容以及服务水平不断进步和改进，更符合人们的心理，并且更人性化。

（二）业主与物业管理公司沟通不畅。现实中除了物业管理公司的服务态度等问题外，业主和物管公司沟通不到位也成了主要问题。现代的大部分居民享受分房租房以及福利房等，对物管的消费观念还没有形成，物管公司虽然谈及向政府的账目总是亏损不断，却也迟迟不愿公布账目详情，这使业主不得不对物管的诚信度产生质疑，因此，又激化了一层矛盾。这也说明物业管理和业主之间建立沟通渠道是很有必要的。

（三）物业管理人员素质高低不等。“有市无价，供需无序”的现状激化了现代物业管理市场矛盾，面对消费者，物管人员不知该以何种态度来对待，物业管理公司导致的产地房质量和其价格不相符，无法做到把各方利益统筹兼顾，这就要求物管公司要提高服务意识和服务理念，以及服务质量的优化等等。

（四）我国现行物业管理模式呈现数量型。其行业主要特征为量大、广布、规模小、效益差、发展力不足等等。

（五）现代物业管理整体呈现低水平的重建现象导致最终资源分配浪费、不合理的后果。一些小型物业管理企业运作成本太高，面对激烈的市场竞争，出现一系列例如技术人员工作量不饱和，设施、设备等专业化维修不能自理，低效高耗成为企业运营的一大障碍，麻雀虽小五脏俱全，规模小本身盈利模式就小，但竞争趋势使得小型物管公司除了要靠高成本薄利润的运作模式养活技术人员以及公司设备、场地等等，还有其他行政管理的税费等，这让不少物管公司面临巨大财力挑战，甚至不少物业管理公司面临倒闭、破产等问题。另外，还有一些物业管理公司管理的观念比较落后，这些问题都成为阻碍我国企业物业管理发展进步的绊脚石。

二、国内外相关物业管理模式分析借鉴

（一）新加坡物业法治管理。新加坡现行物业管理模式实行法制化管理模式，从1967年《土地所有权法案》的多次修订，158章规定对从内部装修到管理，以及业主的隐私权及公共空间，私搭乱建需要接受惩罚，并且规定内各项都要遵照法律法规严格执行等等，把共管式治理落到实处。

（二）香港物业分类管理。香港的物业管理模式积极吸收了国外的许多先进经验，可以说香港的物业管理模式基本呈现成熟的管理方式，在香港，其住宅所有权分为公营房屋，公私合营房屋和私营房屋。其三者的区别在于不同类型的房屋承建单位和机构都不同，公私合营房屋以及私营房屋是由业主或业主委员会委托物业服务公司管理。香港物业管理收费比较实际化，并且收缴率也很高，能保证物业管理公司的基本运行。

（三）南京公共平台管理。南京社区推行物业公共平台管理。南京市政府坚决实行为新建商品房小区实行公投招标建管分离制度，并且为业主提供信息招标服务平台。其“公共管理决策平台”系统综合社区物业管理信息欠缺透明问题，业主大会监管效率低下以及投票真实性容易受到质疑等问题，实现平台线上综合管理，方便广大业主和群众。

三、我国企业物业管理经营发展的对策

（一）全程物业管理服务策划。全程物业管理服务把物业前期介入和介入房地产规划、设计、施工、营销策划、销售及售后服务的全过程综合在一起，要求其二者之间具有相互关联的关系，使得物业管理系统化、体系化，根据我国现代物业管理模式的现状看来，这种管理服务模式是我国物业管理发展的一项必然趋势。它的实施实际上高维度地维护开发商的声誉，并且管理更方便，为业主减少后顾之忧。这种管理服务以一种新的管理模式呈现出来，它的本质目标是针对开发商和置业业主的，最终实施目标和价值，是符合和满足客户实际需求，适应物业管理市场的运营。

（二）贯彻落实《物业管理条例》，科学管理。完善的物业管理必须依照《物业管理条例》法律体系积极落实，使其与国家规定的层次化法律体系之间相互协调相向而行，从而完善物业管理各个领域中的各项体系，使得物业管理活动有法可依，并且依法管理，另外依据该条例完善物业管理人才的配置，全面实现科学化管理。

四、结语

纪伯伦曾说，这世上有三种人：智者，先知先觉；庸者，后知后觉；愚者，不知不觉。面对现代数据划时代和信息科技化时代的物业鼎盛时期，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，你又是当今时代发展的哪个人群呢？

【参考文献】

[1]江宁.建立物业管理新机制的几点思考[J].中国房地产业，2001.

[2]曹擴青.新时期高校物业管理社会化的几点思考[J].商品与质量（科教与法），2014

[3]董世颖.关于创建新型物业管理模式的探讨[J].时代报告（学术版），2012.