叶光前

摘要：我国不动产契证史可分为三个阶段，表现三种不同的权属登记结果凭证：不动产立契时期，立不动产契；不动产发证时期，发不动产权证；不动产登记簿记载并发证时期，不动产登记簿记载，同时发不动产权证或证明。研究不动产契证发展史，以期对现代业务有所指导。

关键词：不动产；契证；历史

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）01-0058-62 收稿日期：2017-12-15

我国不动产契证史可分为三个阶段，表现为三种不同的权属登记结果凭证：不动产立契时期，立不动产契；不动产发证时期，发不动产权证；不动产登记簿记载并发证时期，不动产登记簿记载，同时发不动产权证或证明。

1 不动产立契时期

不动产立契时期，以不动产当事人签订契约并交付承受人作为不动产转移标志。契，按官方以之为凭证收税计，从东晋始，一直到中华人民共和国成立初期，前后持续约1600年。

1.1 契的定义及分类

“契”，說文解字意为：“成年人（大）用刀在一根木头上刻划记号”。地契，按百度解释，指“中国旧时买卖或典当土地所订立的契约”。连房带地的，也称房契。事实上，“地契”也好，“房契”也罢，只是人们对其口头称呼，契纸上并没有“地契”或“房契”名称。早期的白契多直入正文，只在契文内容上有买卖/典当“田产”“祖宅”“住屋”“铺面”等文字。清朝和民国时期的格式契纸上常使用“卖断契”“卖断契单（纸）”“契单”“典契”等名称。

“契”在形式上与通常所说的契约（合同）不同，买卖不动产通常由卖方或以卖方口吻填发后交付买方，在名称上也因此多称为“卖契”，而不称“买卖契”；只有一联，交易后由买方持存。因此，与其说“契约”，更像“券”，如田契，也称“田券”。

“契”时期，买卖不动产，以契的交付表示权利转移，因此，旧时对契的掌管格外审慎。契，既是不动产权利人拥有不动产凭证，又记载了不动产来源和权利演化，有的契因此表现为前后多达十多道的契纸粘贴。

按物权类型，契分为卖契、赠与契和典契等；按有无官府印章，分为红契和白契；按契纸是否为官方格式，分为官契和草契（私契）等。

1.2 契的演化史

1.2.1 从刻木结绳发展至纸质书面契

在文字出现以前的人类早期，约定某项协议主要是口头协议。某些重要事项，在口头协议基础上，当事人又在竹木片上刻痕或绳索上打绳结作为信物，即“刻木结绳”，提醒双方对交易内容的记忆。早期，云南傣族人在订立契约时会将一根木杖一分为二，分别在上面刻画两三个符记，左边的一片叫“左契”，右边的一片叫“右契”，双方各执半片，债务人偿还债务后，将债权人所执半片收回。春秋战国时期，文字普及并应用到社会生活的各个方面，口头契约、仪式契约发展为书面契约。至秦汉时期，书面契约已得到相当程度的普及。东汉后，伴随造纸术发明应用，纸张逐渐取代竹木简成为契约文书的唯一介质。民间买卖房屋田产，自行订立纸质书面契，即白契，由买方持存作为权属凭据。契上内容一般包括：（1）立卖契人，即卖方。如母健在，通常有“奉母命”；兄弟共有产的，写上“经兄弟合仪”。上述文字表示卖房经全家同意，没有纠葛。（2）卖房原因。常见“今因正用”“因年老体衰，无力经营”文字，不一定与实际相符。（3）标的物，注明房屋田产的坐落、四至、面积等。（4）买房人，“卖与某人永远为业”。（5）价款，并注明“钱房两交”等类似文字。（6）中证人。（7）立契时间。在时间下面，买卖双方及中证人画押、盖章或印指纹，有时白契还有保甲和牙纪等其他人员画押。

1.2.2 东晋始有“红契”，官府收税后在契上盖章

以契约为平台征税，这就是“契税”由来，最早出现于东晋。晋代首次出现“红契”。当事人双方订立的、无官府印章的称为“白契”；加盖了官印的契约称为“红契”。从官方角度讲表示已征税；从当事人角度讲表示交易行为已得到了官方见证认可，加盖了官方印章的红契，表示取得了官方鉴证的合法所有权，遇争议，其效力和信用高于白契。

1.2.3 北宋始有官方格式契（官版契）

宋朝以前，各朝并没有对契约的书面格式做出明确规定。宋朝是我国古代商品经济发展的高峰时期，也是中国传统民事契约走向标准化的时期，这与印刷术（活板印刷）在宋朝快速发展有关。商品经济发展，交易立契频繁，为了稳定社会秩序并保障国家契税征收，国家政权开始全面介入民间买卖契约的订立。北宋政府首次对买卖契约的格式、内容做出统一规定。由官府统一印制的契，称为官契或官版契，也称契本。

1.2.4 南宋规定草契要粘接官契（粘二契）

南宋，要求纳税时白契粘于官契上，纳税后在粘接处骑缝盖章。这种白契粘连官契形成的契称为“粘二契”。

1.2.5 元朝起出现“契尾”，自元至清成为红契的根本标志

元代，契在承袭宋代基础上进一步改观，将官版契纸分为两联：正联称“契本”，由权利人持存；存根联称“契根”，由官府持存。在“粘二契”基础上，将契税“收据”粘于官版契纸上——这种专用收据在元代称为“契给”，明清时改称为“契尾”。契尾在不同时期格式不一，明清时期主要内容包括：契税征收的法律依据、田宅的价银和税银、业户姓名、官方印章（通常为州县印或州县印加布政使司印）。契尾或粘连草契；或粘连官契；或粘连草契和官契，形成“草契+官契+契尾”格式，称为“粘三契”，这是传统契最完整的格式。契尾出现后，成为区分红契白契的根本标志。

1.2.6 清末印花税票取代契尾

光绪三十四年（1908年），清政府借鉴外国颁布印花税，沿续六百多年的“契尾”逐渐废止，取而代之的是在红契上粘贴印花税票，在格式上也不断地缩小和简洁化。

1.2.7 北洋和民国政府时期验契后粘验契单endprint

北洋政府和民国政府都颁布过验契条例，规定旧有地契，无论红契还是白契，均须呈验确认。验契的目的主要是政府征税。验契后填发契单并粘贴验契凭证。这一时期，契证发放和验契工作由税务（福建国税厅）或财政部门（福建财政厅）负责。

1.2.8 抗日战争及其后一段时间，曾由田赋粮食管理部门发放不动产契单

抗战及抗战结束后的国统区，曾由各地田赋粮食管理处制作格式契单并负责填发，日常工作由地方区公所受理。

1.2.9 中华人民共和国成立初期人民政府也发放过地契

中华人民共和国成立初期，在土地法发证前的过渡期，人民政府也曾经印制统一的公定契纸，为土地买卖、分析等涉及的权利人填发地契。验契时，白契粘贴于公定契纸上。

图1：1953年，福州市人民政府颁发的卖契（粘二契），加盖“福州市人民政府契税专用印”。白契立契日期民国三十六年（1947年）

2 不动产发证时期

我们把“契”之后，由政府不动产管理部门制作发放权属凭证时期称为“发证时期”或“证”时期。其与“契”时期不同的是：（1）由财税以外的政府不动产管理部门发证并实施发证管理。而“契”时期，除早期由不动产当事人编立契单外，由财税部门制作格式契、填发契单及实施验证等管理工作。（2）不动产转移，需到不动产管理部门办理过户登记手续。“证”的持有不能代表不动产权利的拥有。而“契”时期，“契”的交割表示不动产权利转移。（3）“证”在外在形式上表现官方印制的当前版，政府发证时存有发证的依据材料（档案）；而“契”时期，契档一体，同一不动产不同时期的契粘连。我国不动产发证经历了以下几个阶段：

2.1 北洋政府颁发我国历史上第一部不动产登记法律，由地方法院负责发证

1922年，北洋政府颁布《中华民国不动产登记条例》，这是我国历史上最早的不动产登记法律。规定由各地法院地方审判厅设立的不动产登记处发证。根据我馆保存的档案，我市闽侯时先后由“闽侯地方法院审判厅登记处”“闽侯地方法院登记处”负责颁发不动产登记证明书。说明的是，当时的“不动产证明书”在登记地位上与今有别，实际上是我国最早的不动产权证（见图2）。

图2：民国22年（1933年），闽侯地方法院登记处填发的不动产登记证明书

2.2 南京国民政府时期由地方政府负责发证

1930年，南京国民政府颁布《不动产登记法》，开始颁发《土地所有权状》。目前我们见到的民国时期《土地所有权状》，时间主要对应上世纪三十、四十年代。我市出现的《土地所有权状》，发证机关包括：“福州市政筹备处”“福建省地政局”“福州市政府”等。

2.3 中华人民共和国成立初期由地方人民政府负责发证

2.3.1中华人民共和国成立初期延用旧格式颁发《土地所有权状》

在《中华人民共和国土地改革法》（1950年6月28日颁发）确立的新发证制度前，为保障不动产权利人的合法所有权，人民政府曾参照旧朝格式颁发《土地所有权状》。我市由人民政府颁发的《土地所有权状》，主要发生时间为1950-1955年。

2.3.2 1951年颁发《土地房产所有证》和《房地产所有证》

1950年6月30日，《中华人民共和国土地改革法（草案）》颁发实施。1950年11月25日，中央人民政府内务部发布《关于填发土地房产所有证的指示》，各地开始在农村土地改革区颁发《土地房产所有证》，在城市土地改革区则颁发《房地产所有证》（见图3）。1954年，华东军政委员会财政部发布《关于房地产权凭证采取契证合一办法》，规定只发证，不再发契纸。

图3：1957年，福州市人民委员会颁发的《房地产所有证》，这是我国最早的集成本不动产权证

2.4 社会主义改造后中断发证20年

1956年1月，中央批转书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中指出：“对私有房产的社会主义改造”“将一切私人占有的城市空地，街基等地产，经过适当的办法，一律收归国有”。1962年9月27日通过的《农村人民公社条例》（也称《人民公社六十条》）规定：在生产大队范围内，除了生产队所有的和社员所有的生产资料外，一切土地、耕畜、农具等生产资料，都属于生产大队所有。这样，从上世纪50年代末（部分发证工作延至文革前）到七十年代末，不动产发证进入了长达20年的中断期。

2.5 上世纪80年代后各地陆续恢复发证

1980年起，各地陆续恢复发证。根据土地是否列入发证内涵，分两个时期：

2.5.1 1980-1987年《房产所有证》发证

1980年起，各地陆续开始发放只具房产所有权内涵的《房产所有证》。至于相伴的土地，尽管说房屋所有权人实际上具有使用权，但从法律上讲不具任何权利项。这一时期，权证样式由各省市自行制定并监印权证，权证加盖地方政府市长印章和政府发证专用章。

2.5.2 1987年后《房屋所有权证》和《土地使用证》发证

1986年6月25日《中华人民共和国土地管理法》颁布，1987年1月1日起施行。1988年，七届全国人大一次会议通过《宪法》（修正案），规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。至此，“土地使用权”作为中国特色的一项物权开始发证。房、地分管的城市，分别颁发《房屋所有权证》和《土地使用证》；房、地合管的城市，颁发《房地产权证》，加盖地方房地产管理部门印章。

3 不动产登记簿记载并发证时期

1922年北洋政府颁发《不动产登记条例》后，我国就开始使用不动产登记簿。我馆收藏的不動产登记簿，时间发生在民国时期的上世纪二十、三十年代。当代，全国层面广泛使用不动产登记簿始于2007年《物权法》颁布实施后。依照《物权法》，不动产物权，除法律另有规定外，经依法登记后发生效力。登记簿是物权归属和内容的依据，不动产权属证书只是权利人享有不动产的证明。我市房屋登记从2008年10月起建立登记簿。

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》实施后，各地陆续建立了不动产登记机构，统一负责当地不动产登记工作。我市于2016年9月底完成不动产登记职责整合工作。在完成不动产登记簿记载后，同时发放《不动产权证书》或《不动产登记证明》（见图4）。

图4：2017年，不动产权证书（封皮示意）与《不动产登记证明》（内容页）endprint