倪念红

摘 要：关于业委会的法律性质，《物权法》、《物业管理条例》等法律法规都没有给予明确的界定。根据现有的法律法规来界定业委会的法律地位，认为业委会本身不是独立的民事主体，相应的也没有独立的民事主体资格，我们应当明确业委会的法律性质，赋予业委会独立的民事主体资格，保障业委会所代表的权利得到切实有效的维护。

关键词：业委会；业主；法律性质

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009 — 2234（2017）12 — 0120 — 04

一、引言

1978年以来，伴随着市场经济的快速发展和社会结构的急剧变迁，城市商品房制度改革也得到了有效的推进。住房产权由原先的单位制逐渐变成私有制、房屋产权主体由单一化向多元化方向发展、在商品房住宅小区中物业管理结构复杂化、大量公共设施存在于小区中等等，这些具体的因素使得商品房住宅小区内的业主自我组织起来，采用民主的形式自主的管理小区内的各项事务，或者采用多元主体共同治理的方式主要由业委会、物业服务企业、房地产开发商、政府及居委会等主体共同解决各种小区内问题〔1〕。由于我国的業委会并没有被给予明确的法律地位，使得业委会在与物业公司之间发生纠纷且有必要进行上诉时，各个地方法院关于业委会的法律地位表现出了不同的理解，出现了严重的分歧，业主的合法权益得不到有效保障的情况经常发生，这将导致业委会处于比较尴尬的处境中。本文主要从业委会的法律主体资格方面进行探讨。以当前我国业委会法律性质所处的现实情况为出发点，与现阶段理论界的不同观点密切联系，并结合业委会在商品房住宅小区中所处的不可替代的地位，提出自己的看法。

二、赋予业委会法律地位的重要性

业委会是业主大会的常设机构，其地位和作用是其他任何组织都无法替代的，业委会是实现业主自治的重要组织。商品房住宅小区内的业主们可以通过业委会采用民主的方式积极参与到小区的公共事务中，自主管理本小区各项事务并提高小区业主的自治能力，业委会的存在，对我国民主建设也有着重大的实践意义〔2〕。业委会将业主的意志从分散型整合为集中型，实现了业主的权利，为其提供了保障。因此，业委会被认为已经具有了公民社会的基本特征并将业委会称为公民社会的先声〔3〕。但是，业委会在从事有关于民事行为的活动时，应该以哪种身份参与其中，如何在实践中更好地维护商品房住宅小区内业主的合法权益成为我们需要关注的迫切问题。

业委会除了行使签订民事合同以外是否还有权进行其他的民事行为；能否以独立的诉讼主体资格处理商品房住宅小区内的日常事务；是否可以独立担负起法律责任等等，这些问题要想解决，根本在于明确表明业委会的法律地位。但关于业委会的法律地位，我国的《物权法》、《物业管理条例》以及其他相关法律法规中都没有具体给出明确的规定。这就造成在司法实务中，关于业委会诉讼主体资格的认定问题上各个地方法院表现出很大的分歧。业委会在日常生活中开展工作时，通常会受到居民委员会、小区办事处等部门的行政性干预。因为法律的缺位，居民委员会、街道办等有关部门本该对业委会的工作展开辅助性的指导，但现实生活中却变成一种带有行政干预色彩的行为，无疑使得业委会的性质更加的模糊。业委会法律地位不明确是阻碍业委会制度发展完善的瓶颈。

三、学术界对业委会是否赋予法律地位的观点

（一）国外关于业委会法律性质的界定

西方经济比较发达的国家，住房制度普遍实行物业服务有偿服务，当业主的合法权益受到侵害的时候，业主们拥有较强的维护权利意识；因此他们的物业服务体系以及物业服务法律体系都比较完善和成熟。但由于各个国家政体不同，国情也各不一样，相应的有关业委会法律性质的规定也各不相同，主要有四种情况：

第一种：具有法人资格的团体。以法国为代表。共有人协会是法国区分所有权人的团体，按照法国《住宅分层所有权法》的规定，区分所有人管理团体是由两名以上的区分所有者构成，这两名及其以上的区分所有者拥有建筑物的不同部分并且享有法律人格，管理团体的法律性质是享有法律人格，有法律上的行为能力，实施法律行为，并能进行诉讼活动〔4〕。我国香港地区关于业委会法律性质的规定与法国有异曲同工之处，香港地区明确制定了业主立案法团和管理委员会制度。《建筑物管理条例》中给予立案法团独立的法人地位，拥有独立的民事主体资格，可以作为诉讼主体代表业主行使权利，进行民事行为。

第二种：不具有法人资格的团体。比如德国和我国的台湾地区，他们不认可业委会具有独立的法人资格，与法人资格的团体完全不一致，德国的房屋所有权人是由房屋所有权人通过契约来确认，并不是来源于法律的直接规定。该种立法模式认为业委会不应该被赋予法人资格，不应该行使民事主体行为，仅仅是一个团体，并没有实际的权利。其中德国住宅所有权人管理组织属具有部分权利能力的特殊团体〔5〕。在我国台湾地区的《公寓大厦管理条例》中规定公寓大厦管理的权力机构是由全体区分所有权人组成的区分所有权人会议，其执行机构是管理委员会。同时管理委员会有诉讼上的当事人能力和资格的权利。也就意味着管理委员会为了公寓大厦管理的需要，可以作为原告或者被告进行诉讼。

第三种：附条件的法人资格团体。日本最具有代表性。日本的法律规定应当具体问题具体分析。日本规定要成为法人资格团体的前提条件是具备一定的条件。日本《区分所有权法》规定：“有30人以下的房屋所有人组成的管理团体为无权利能力之团体”，称为“区分所有人团体”。人数若多于30人，且3/4以上所有人及表决权的决议成立法人并进行等级的，即可以为“管理团体法人”。

第四种：实用主义模式。以美国为例。美国将区分所有建筑物管理团体称作公寓所有人协会，美国的立法发条上并没有规定也并未认可公寓所有人协会拥有法人地位。但是随着社会各方面的不断的发展和现实的需要，从20世纪70年代开始，美国法院作出判例，认可了其具有法人人格。endprint

（二）我国关于业委会法律性质的界定

对于业委会的法律性质，我国学者主要有以下观点：

不能赋予业委会独立的民事主体资格。持这种观点的学者们认为具有社团法人资格的应该是业主大会，业委会只是（社团法人）业主大会的常设机构，代表业主大会对外处理民事活动时不能以自身的名义进行而只能以业主大会的名义。业委会在商品房住宅小区内为了维护业主的合法权益而从事的正当活动产生的行为结果，由业主大会承担民事责任。

业委会是代表商品房住宅小区内的全体业主，对小区内的物业实行业主自主管理的自治性组织，业委会成立的目的是为了代表和维护全体业主的合法权益。业委会和物业服务企业各自的责任和权利是通过签订物业合同的形式来明确的，两者之间是平等的民事主体关系，共同维护小区的和谐。业委会是“其他组织。”

业委会依据法律程序合法成立，有一定的组织机构和财产，已经具备了《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第四十条规定的条件，业主委员会应属于具备民事主体资格的其他组织，可以以自己的名义参加诉讼，〔6〕也就是说，业委会具有独立的民事主体资格，可以行使除签訂民事合同以外的其他的民事行为。

综上，我们可以看出，不管是国外对业委会的相关立法还是国内学者的不同观点，司法界和理论界，关于业委会法律性质的成功立法例、经验等都充分说明赋予和认可业委会法律地位，实乃大势所趋。笔者认为可以赋予业委会民事主体资格，业委会代表小区全体业主利益在与物业服务企业签订物业合同时可以以自己的名义进行。

四.业委会民事主体资格的构想

（一）业委会具备民事主体的原因

按照我国《物权法》和《物业管理条例》的相关规定，业主可以设立业主大会、选举业委会，这样更有利于实现业主自治。业委会在物业管理中代表小区内全体业主行使业主自主管理本小区事务的组织。业委会具有行使民事活动的权利，例如：可以以自己的名义代表业主和物业服务企业签订物业服务合同、小区中部分损害其他业主权益的业主，业委会也能够要求他们承担相应的法律责任等。关于业委会的法律性质问题，经过上述表述，笔者以为已经呼之欲出：

民事主体，是指根据法律规定，能够参与民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的当事人〔7〕。业委会在商品房住宅小区处理日常事务过程时，必然会涉及到民事法律关系中，笔者认为应当赋予业委会独立的民事主体资格，具有民事权利能力和民事行为能力。原因如下：

一是业委会独立的意志。业委会是依靠业主公约来规范、约束全体业主。业主公约来源于全体业主的个人意志，但是在现实实践中，从业主公约生效开始，就不再是全体业主的个人意志，而上升为管理团体的团体意志。业委会成立的目的是为了服务于全体业主并维护全体业主的利益。全体业主只能在《业主公约》的相关规定下，使用、占有小区内的公共部分。在业主公约没有涉及的事项，也只能根据多数人的意见决定，全体业主一致性同意的方式很少发生，是例外的情形，把单个业主的意志上升为团体的意志，对小区内建筑物的共有部分进行自主管理，约束业主的行为〔8〕。部分业主的离开或者加入并不会影响业委会的存在与发展。

关于业委会在物业服务中的地位，我国各个地方的法规都给出了一致的规定：业委会在成立之后，能够以自身的名义参与到商品房住宅小区物业服务的各项事务中，业委会在与物业服务企业签订物业合同时可以以自己的名义进行。业委会成立的目的就是对住宅小区内的日常事务进行管理和对住宅小区外施行相关法律行为，业委会是一种特定的民事主体。传统民法理论认为业委会是以其上级机关业主大会的名义行使法律行为，而业委会是民事主体将是对传统民法理论的改革与创新。

二是业委会拥有可支配的财产。成为民事主体重要的前提是拥有自身可支配的财产作为物质保障。商品房住宅小区内全体业主拥有的财产包括：小区内的共用部位、共用设施、设备和物业服务办公、经营用房及由此产生的收益和成为小区“养老金”的专项维修资金以及利息部分，但是这些资金业主并不能随意花费，这笔钱是当小区内公共设施设备出现故障时用来维修使用的。业主享有建筑物区分所有权是一种复合型所有权，单个业主没有权利任意花费这笔财产，而只能由一个组织代表全体业主行使对财产的支配权，也就是业委会。虽然小区全体业主是这些财产真正的主人，但真正有权行使该部分财产所有权的是业委会。业委会要对小区全体业主共同财产行使日常的维护、管理和监督的权利，同时业委会也享有法律规定范围内对该部分财产的使用权和处分权。

三是独立的民事主体资格便于责任的承担。如果业主以业委会的名义进行活动，那业主所作出的行为就不再仅仅是个人的行为，而是业委会的行为。当业委会的成员以业委会的名义与第三方进行交易时，不可避免的会发生一些纠纷状况，相应的就会涉及责任承担的问题，即民事主体资格问题。赋予业委会民事主体资格将会产生对内对外两方面的好处。第一对外责任具体化。如果业委会在与第三方的交易中由于是业委会的过错而出现纠纷，那么业委会相应的就要承担责任。但是由于业委会不具有独立的民事主体资格，具有承担相应责任后果的权利，因此这份责任后果只能由业委会背后的单个业主来承担。这种结果对于一个规模小的商品房小区而言，或许还不存在太大的问题。但是对于一个规模较大的商品房小区而言，恐怕其责任将难以实现。赋予业委会独立的民事主体资格，业委会对外将可以以团体的身份承担责任，使小区业主成为稳固的集合，维护业主的利益。第二对内责任清晰化。业委会在实践中，也可能发生侵犯业主权益的情况，或者是单个业主侵犯全体业主利益的时候，如果不赋予业委会独立的民事主体资格，那么在责任的承担上将出现：当业主告业委会时，万一业委会败诉，那么败诉的后果将由业委会背后的单个业主承担，也就意味着业主以自己的财产赔偿自己所受的损失。如果是业主败诉，那结果也是如此。要想解决矛盾，业委会就必须能够承担责任，而这样做的前提条件就是认可给予业委会独立的民事主体地位。业委会在承担了责任以后也有权利向犯错的业委会成员讨要补偿。endprint

（二）赋予业委会法人资格

在我国业委会到底应该归于哪一类民事主体？在我国有些学者提出将业委会定义为非法人组织，认为业委会不应该被赋予法人资格。原因主要是因为：第一，业委会是商品房住宅小区内的全体业主通过业主大会选举产生的，也在房地产行政主管部门依法登记备案，然而，这种通过登记备案的方式产生的业委会并不能认定为合法成立的。第二，业委会没有独立的财产；第三，业委会没有法定的工作场所。他们认为业委会不具有独立的法人资格是与我国的传统学理、目前的立法和实践相顺应的。笔者认为，业委会的法律地位并不能也不应该是僵化不可改变的，而要通过全面具体分析业委会在业主自治中发挥的作用，并与实际社会的需要相联系，做出适当的调整。因此，可以赋予业委会法人资格，不仅是在现代化小区迅速发展的今天，业委会担负着重要的社会作用和社会价值，而且业委会具备具有独立法人资格的基本前提条件。我国《民法通则》第37条规定，“法人应当具备下列条件：（一）依法成立；（二）有必要的财产或者经费；（三）有自己的名称、组织机构和场所；（四）能够独立承担民事责任。

首先，依法成立。这是许多学者认为业委会不应该被赋予法人资格的原因之一。依法成立涉及两方面的内容：一方面，成立的法人组织必须是正当的、合法的，其目的和宗旨不能与国家和社会公共利益的要求相违背，其组织机构、设立方式、经营范围、经营方式等要符合国家法律的规定；另一方面，法人的创设程序要与法律、法规的规定契合。我国目前的法律并没有给予业委会明确的法律地位，也就是业委会的成立是没有满足上述要求。但是笔者认为是否能够满足依法成立这一条件是法律技术层面的问题，法律不是一层不变的，应当随着经济社会的不断发展变化以及实践的需要及时的做出适当的调整。

其次，独立的财产和经费。这一条件是很多学者否认业委会拥有法人资格的重要原因。一些学者认为业委会拥有可以支配的财产，但这些可支配的财产并不是业委会自身所拥有得，而且也不能被业委会所有，可支配的财产归于全体业主所有，所以业委会不是法人组织。必要的财产和经费有两种情况，一种是法人本身所有的，另一种是通过授权的方式由法人经营管理的。由此可知，不赞同业委会具有独立的法人资格的学者们忽视了“无论是法人自己享有所有权的财产还是由其经营管理的财产，都应视为法人的独立财产，由法人独立进行经营管理〔9〕。”全体业主可以将共有财产授权给业委会管理。业主也可以通过业主大会将共有财产让渡给业委会，这样一来，业委会就拥有了来自于业主又独立于业主的财产，当然，这些财产是服务于全体业主的。

再次，有自己的名称、组织机构和场所。业委会自然具有自己的名称。业委会组织机构中，除了设有主任、副主任作为管理小区的组织者，还应具有熟悉财务、法律等的专业人员作为业委会的成员，负责小区财务的审核，将小区财务公开透明化和法律咨询的工作，定期处理小区业委会的工作和解决日常工作中出现的难题。有专门的业委会工作章程，并由业主大会或全体业主监督业委会的工作。法人的场所是法人对内对外组织生产经营，开展业务活动和民事活动的场所。法人场所的使用权既可以是法人自己买下来该场所而拥有的，也可以是通过租赁的形式获得的。业主大会可以考虑通过和物业服务企业协商，共同使用物业服务办公用房，或在会所中划出一定面積供业委会日常办公及存放资料。除此之外，还可以通过购买或者租赁办公用房，如小区内闲置的单元房等。

最后，能够独立承担民事责任。业委会能够独立行使民事行为的权利、承担民事责任的前提基础和物质保障是我们前面所提到的业委会具有独立的财产和经费。因此，在业委会拥有必要的财产和经费后，能够独立承担民事责任这一条件也就不再是问题。

五、结语

赋予业委会独立的法人资格，业委会在维护小区业主合法利益的过程中将能够以自身的名义对外实施法律行为，毫无疑问的将有利于获得各项合法权利以及在与物业服务企业签订物业服务合同时，更有话语权；业委会自身集权利和义务于一身。关于物业服务之间的法律关系就将变得更加明确，为业委会与第三方之间的交易行为更加方便和安稳方面提供了有效的保障；在公共物业的改建或重大事项的修缮活动中，便于接受金融机构的融资；有利于对单个业主收取物业服务费、请求停止违反义务行为、请求损失赔偿，并在涉及诉讼事务时可以以自己的名义直接起诉或应诉〔10〕；更有利于业委会维护全体业主的正当权益，实现小区的和谐发展。此外，国外各国大多也都承认业委会的民事主体资格。我国实行赋予业委会法人资格也是与国际趋势相接轨。

〔参 考 文 献〕

〔1〕徐以民，朱伟.业主自治及其实践困境的消解——基于多中心治理的阐释〔J〕.北京理工大学学报：社会科学版，2013，（05）：87-97.

〔2〕陈鑫著.建筑物区分所有权〔M〕.北京：中国法制出版社.2007.

〔3〕夏建中.中国公民社会的先声——以业委会为例〔J〕.文史哲，2003，（03）：115-121.

〔4〕陈华彬著.建筑物区分所有权〔M〕.北京：中国法制出版社.2011.

〔5〕崔学会.刍议业主委员会的法律地位〔J〕. 理论与现代化，2007，（03）.

〔6〕卢立新.我国业主委员会法律地位研究

〔M〕.南京师范大学，2008.

〔7〕冯庆福.业委会法律地位分析及重构〔J〕. 乐山师范学院学报，2010，（10）.

〔8〕眭鸿明.法制现代化研究丛书——业主权利维护与保障〔M〕.北京：法律出版社.2015.

〔9〕黄和新，眭鸿明.中国民法学〔M〕.北京：高等教育出版社.2003.

〔10〕黄国铭.试论业主大会和业主委员会的法律定位〔J〕.福建工程学院学报，2005，（02）.

〔责任编辑：陈玉荣〕endprint