蔡旻君 张嫣然

河南师范大学法学院，河南 新乡 453007

一、建筑物区分所有权的共有权的概念

虽然已经经历了上百年的发展，关于建筑区分所有权的的界定仍未形成通说，各国的观点大致分为三种：一元说、二元说和三元说。我国采取三元说，即：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权即专有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利即成员权。

而其中对专有部分以外的共有部分享有的共有权是指对建筑物区分所有权人依照法律或者管理规约的规定，对建筑物的共有部分享有占有、使用和收益的权利。

二、建筑物区分所有权人的共有权客体与内容

(一)建筑物区分所有权人的共有权客体——共有部分

目前我国的《物权法》和《物业管理条例》规定了共有部分的范围，其主要采取的是排除和重点列举式相结合的方式。如《物权法》73条、74条的表述为：建筑区划内道路、绿地、车库等其他公共场所、公用设施和物业公共用房，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

然而，这些规定并不成熟，存在弊端。一方面，由于这些规定散见于《物权法》以及其他一些法律规范中，不成体系，所以存在冲突、交叉甚至相互冲突的现象；另一方面，这些规定不够全面，不存在兜底条款，无法全面应对复杂多变的事实情况，使得建筑商和业主之间矛盾尖锐，并在多数情况下损害后者利益。

(二)建筑物区分所有权人对共有部分的权利、义务

建筑物区分所有权人对共有部分的权利有使用权、收益权、修缮改良权。……