徐建

摘 要：2014年国家对不动产登记工作进行整合，结束了房产交易和房地产登记一体化管理时代，将房地产交易和不动产登记管理权进行剥离，将房地产交易和产权管理职权移交给住建部，国土资源局负责房地产登记。随着《不动产登记暂行条例》的出台，不动产登记工作在全国全面开展，然而现有的《不动产登记暂行条例》与原来的房地产交易和不动产登记制度有所不同，但是又缺乏相关的法律指导，所以给现有的房地产交易和产权管理带来了一定的难度。本文主要阐述了房屋交易和产权管理内容，建立房屋交易和产权管理法律制度的必要性以及如何建立健全房屋交易和产权管理法律制度。

关键词：房屋交易；产权管理；法律制度

一、引言

改革开放以来，我国房地产市场快速发展，成为国民经济的支柱产业。由于房地产行业利润高，房产升值空间大，所以导致房地产成为企业以及个人投资、居住的重要经济活动，因此造就了我国房地产市场的繁荣。由于房地产市场快速发展，相关法律法规却远远落后于房地产行业的发展要求。随着社会主义法制建设的推进，不动产产权管理人员要转变观念，将房屋交易和产权登记进行有效的对接，进一步完善房地产交易市场，加强产业交易管理，确保我国房地产交易和房产登记有效进行。因此，国家相关部门应该尽快出台一部相对比较完善的法律法规，明确房产交易和产权管理权利与地位、工作内容，为全国各地的房产交易和产权管理机构提供统一的指导和规划。

二、房屋交易和产权管理概述

房屋交易指的是房屋买卖行为，买卖双方当事人按照合同约定卖家将房屋所有权和使用权出售给买家，买家按照合同要求支付购房款项。房屋产权指的是房屋所有人依法对房屋的使用权、出售、出租等处分的权利。房屋产权是国家、集体和公民依然享有的财产权之一，是公民的个人合法权益，因此受到国家法律的保护，房屋产权由房屋所有者独立行使，不需要受到他人的干涉。房屋产权需要到国家房地产机构进行申请审查，并对房屋进行丈量、立界登记，再发放房屋产权证书，也就是俗称的房产证。房屋产权确认以后，产权人在享有房屋的所有权同时还要履行相应的义务，比如按照国家税收相关规定缴纳房产税、物业管理费等等。目前这一项工作主要有国家房地产管理局承担，房产管理局的主要工作职责是房屋交易和产权管理，局部包括房屋出售、转让、出租等交易活动以及房屋面积丈量和产权档案管理等。

三、制定房屋交易和产权管理法律制度的必要性

社会主义法制将国家在政治、经济、文化等各个方面的民主形式、民主结构以及民主程序用法律固定下来，并将其落实在社会各个方面，确保人民民主权益和公民各项基本权益。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，任何个人和行为不能凌驾于法律之上，房产交易和产权管理与老百姓息息相关，所以必须制定相应的法律规范房地产交易市场，确保公民合法权益和个人民事权益，也是国家依法治国的必然要求。房产交易目前没有一部專门的法律，主要根据《物权法》。目前社会普遍比较关注的是房屋交易和房屋拆迁等。

（一）建立健全房地产交易和产权管理法律法规，有利于规范房地产市场

通过完善的房地产交易和产权管理制度，建立科学的管理规则，明确各个部门的工作职责和工作内容，从而确保各项工作有条不紊的进行。这样也有利于进一步规范房产交易和产权管理，确保房屋交易的可靠性和安全性，维护买卖双方的合法权益，促进我国房地产市场走向更加健康、有序的发展。

（二）建立健全房地产交易和产权管理法律法规，有利于提升房产局的管理水平

当前在我国房地产交易市场过程中，由于缺乏有效的法律依据，房地产交易过程中很容易受到市场经济活动的影响，导致房地产交易过程中出现违约现象。2015年，随着国家330政策的出台，上海、北京、深圳等大城市出现大量二手房违约现象，严重违法社会主义市场诚心诚信原则。因此，建立有效的法律法规，能够规范房屋交易活动和产权管理工作。各地房产局加强地方楼盘、新建商品房、存量房转让、房屋租赁、房屋抵押、房屋交易和产权档案管理等工作，确保部门各项工作有序进行。

（三）协调房屋交易活动和登记管理工作

按照国家发布的关于整合不动产登记职责通知以及地方不动产登记整合意见，房地产交易管理和不动产登记工作主要有国家住建部和国土资源局负责，这改变了过去交易和登记二合一的局面。但是作为房产产权管理内容，两者密不可分。产权登记是房屋交易活动安全可靠的基础，交易审查能够及时控制房屋转移登记的风险，我国房屋交易管理和产权登记管理经过了分别设立管理过程、一体化管理以及重新整合分开的阶段，目前已经明确了不动产登记职责，所以以法律的形式明确各项职责，协调房地产交易管理和不动产登记管理两者的关系，对提高房屋交易活动和产权登记工作效率具有重要意义。

（四）为我国房地产变革提供法律保障

房屋交易、不动产登记和产权管理职责划分是房地产行业重要的变革，如何确保我国房地产行业改革顺利推进，还需要法律手段进行保障。职权划分意味着工作内容的转移，需要相关配套制度进行完善，确保职权顺利交接。通过法律的形式，将房屋交易和产权管理工作职责明确，能够确保各项我国不动产登记改革工作顺利进行，确保改革前后工作的有序连接。

四、房屋交易和产权管理法律制度保障措施

随着不动产登记条例的出台，我国房屋交易和产权管理已经进入到一个新的阶段，为了确保我国房屋交易和产权管理工作的顺利开展，必须进一步完善我国房屋交易和产权管理相关法律法规。主要从以下几个方面进行完善：

（一）明确房屋交易和产权管理机构的权利和地位

房屋交易和产权管理被分割以后，地方住房建设和城乡建设部按照国家要求开始开展房屋交易和产权管理工作，但是由于国家缺乏对房屋交易和产权管理工作的统一指导，所以导致各地机构设置不一样，一定程度上导致工作上的混乱。过去房屋交易管理中心一直处于自收自支，按照相关规定取消各项收费以后，那么房屋交易管理中心的资金来源断开了，那么管理中心无法确保工作人员的工资，这样一定程度上影响到工作人员的工作积极性，导致地方一些房屋交易管理中心工作人员要求调离工作岗位进入到登记部门。因此，国家应该尽快出台一部法律法规对房屋交易和产权管理工作进行统一规划，统一部署，明确房屋交易和产权管理部门为国家事业单位，并将其纳入地方财政管理范围，这样确保工作人员的工资待遇。因此，明确房屋交易和产权管理机构的地位和职责是当前法律制度首先要解决的问题。

（二）明确房屋交易和产权管理的内容

在房屋交易和产权管理改革背景下，全国各地的房屋产权交易中心的工作职责发生了变化，那么工作内容也要有所调整，以满足改革的要求。当前房屋交易和产权管理主要针对已经登记过有产权证的房屋，不包括没有登记、小产权房以及违建的房屋。房屋交易和产权管理范围不应该仅仅局限与已经登记的房屋产权，还应该将没有登记的房屋交易和产权纳入到管理范围内，其中也包括比较常见的小产权房，关于小产权房是否属于合法这个问题之间法律上还没有一个明确的定义。但是根据房屋交易和产权管理的工作内容，个人认为无论是商品房还是小产权房以及有瑕疵的房屋交易都应该纳入到房管部门的工作范围内。房产管理局必须及时掌握当地的房屋交易情况，并及时发布各类房屋的交易情况，并根据房地产市场情况及时发布房屋交易风险提示，做好各类房屋交易网签备案和资金监管服务，维护网签备案合同当事人的合法权益。

（三）建立相对完善的房产交易信息服务平台

建立健全房产交易信息服务平台，是落实房产交易管理职能的重要保障，也是提升房产服务水平的重要举措。房产交易信息服务平台必须具备以下功能：第一，楼盘建设、管理、公示以及信息查询服务；第二，商品房出售许可申请、审核、发证、预售以及现售合同网签、备案、合同修改变更等功能；第三，商品房资金监管和房产交易资金托管；第四，房屋出售、出租信息审核、发布、出售出租合同网签、合同修改变更以及撤销等功能；第五，房屋中介公司以及经纪人信用公示，房地产经纪公司的管理以及经纪人的选择、委托、评价以及投诉等；第六，房屋测绘结构备案、房屋面积审核公示；第七，与房地产登记、税收、物业公司、金融、住房公积金、工商部门等单位实行信息共享等功能。只有房产交易信息服务平台的内容越完善，那么就能减轻房产交易和管理机构的工作负担，为老百姓提供更加快捷、便利的房产交易信息，维护买卖双方的合法权益。

（四）明确网签备案的法律效力

网签备案是当前计算机、信息技术发展的必然结果，虽然当前国家还没有出台一部法律法规明确网签备案的效力，但是在实际生活中房屋交易合同网签现象已经越来越普遍，成为一种新的发展趋势，网签备案已经被越来越多的人认可。然而从法律的角度来看，这种网签备案和普通的备案合同没有法律上的效力。因此，建立房产交易和产权管理法律制度的时候，要进一步明确网签备案的法律效力，并优先非网签备案合同，有利予维护交易双方当事人的合法权益。

（五）相关部门要加大监管力度

房屋交易与产权管理主要是要从两者的性质属性上进行分析，房屋交易指的是对房屋的买卖，主要是一种经济交易行为，而产权管理主要指房屋所有人对于房屋所有权的管理，两者都涉及到房产。一般来讲，目前经济的迅速发展，房产业的发展也是比较迅猛，经济的发展所衍生出来的就是经济环境恶劣，需要各部门充分发挥职能，加大监管力度。就目前房屋交易与产权管理的法律建设情况来看，因为法律制度的不健全所导致的房屋交易与产权管理比较混乱，引发比较大的纠纷问题，更容易导致严重的后果。因此，从房屋交易与产权管理法律法规建设的必要性来看，相关部门提供了一定的法律保障以及通过法律保障能够达到规范市场的作用，这样以来能够从政策上加以保障，但是还是会存在着监管不力的问题。因此，政府以及相关部门要从根本上入手，不断分析房屋交易与产权管理在经济发展过程中存在的漏洞，如何才能让这些漏洞消失，还民众一个良好的房产环境就是政府部门所要做的努力。所以，政府部门在找寻到根本问题以后，就可以从社会发展以及经济发展的全局出发，积极发挥政府职能，以第三方的角度参与到房产交易过程中，监督具体法律法规的运行情况，同时，在产权管理出现矛盾纠纷时，政府以及相关部门也要及时介入，积极开展调查工作，维护产权所有者的根本利益。通过这一系列的措施，能让法律法规建设更加有效，也能积极推进法律法规的具体应用，还能进一步规范市场环境。

五、结语

在不动产登记整合改革背景下，房屋交易和产权管理工作发生了一定的变化，为了确保改革顺利进行，为房地产交易和产权管理工作职责划分、交易管理与登记的有序衔接等工作提供法律保障，是改革的必然要求也是社会主义法制建设的必然结果。因此，国家相关部门应该结合当前国内的实际情况，尽快制定一部相对比较完善的法律法规，充分维护房屋交易双方当事人的合法权益。

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