李艳英

[摘要]近年来我国房地产市场的泡沫渐渐增多，不少房地产企业都因资金链断裂纷纷倒闭。因此，研究房地产行业的资本结构，通过了解其融资渠道，发现其中的问题并提出建议，对当下我国陷入困境的房地产企业具有重大的现实意义。本文首先介绍了国内外学者对资本结构问题已有的研究成果，然后在充分阐述资本结构理论的基础上，以万科这一房地产行业的典型代表为例，针对万科等众多房地产上市公司存在的资本结构问题，从筹资、投资、经营管理三个方面出发，对如何进一步完善我国房地产上市公司的资本结构提出了切实可行的对策和建议。

[关键词]房地产；资本结构；优化

近年来，房地产行业面临着黄金时代向白银时代的转变，去库存问题一直困扰着不少房地产企业。随之而来的是房地产企业的资金问题，以及由此引起的资本结构优化问题。

一、理论基础

（一）早期资本结构理论

早期资本结构理论是Dayirl Durand在1952年提出的，他在研究报告中总结出了净收入理论、净经营收入理论和折中理论这三种资本结构理论。

1、净收入理论。该理论假设财务杠杆不对债务利息和权益资本成本产生影响，只要保证债务资本成本比权益资本成本低，那么增加负债就可以降低企业的综合资本成本，从而使得企业价值变大。

2、净经营收入理论。该理论与净收入理论相反，认为利用负债资本，虽然成本较低，但同时会使权益资本的风险增加，从而导致权益资本成本提高，所以企业综合资本成本是固定的，企业总价值也不会因为财务杠杆而改变。……