戚丹华

摘 要 太古仓码头是广东省“三旧”改造重点项目，一期项目自2010年初运作至今。笔者结合太古仓码头一期项目运行情况，对如何从“海丝之路”节点和广州城市景观建设的高度，高标准、高规格设计、开发、经营二期项目和如何在商业地产遍地开花、竞争异常激烈的互联网时代保持健康持续发展提出几点建议。

关键词 太古仓码头 商业物业 经营

太古仓码头由原英商太古洋行建于1904年，3座T字形码头、7座仓库构成，是清末民初外资进入中国的历史见证，也是中国古代海上丝绸之路文化和广州近代十三行对外贸易及商埠文化的延续。2007年，业主广州港集团根据广州市白鹅潭地区城市规划的要求，对太古仓码头前沿和仓库进行转型改造，在保留太古仓原有码头区完整性、真实性和历史内涵的基础上，注入新的现代服务业态，引进国际葡萄酒采购中心、展示库、创意设计工作室、电影院、五钻大酒楼、游艇会、特色酒吧等业态，将太古仓码头转型打造成为一个集文化创意、展贸、观光旅游、休闲娱乐等功能于一体的广州新“城市客厅”。从2010年逐步投入经营至今，经营逐步稳定，同时二期项目的开发也提上日程。笔者结合太古仓码头一期项目运行情况，对广州港集团如何站在“海丝之路”的节点和广州城市景观建设的高度，高标准、高规格设计、开发、经营二期项目，如何在商业地产遍地开花、竞争异常激烈的互联网电商时代保持健康持续发展提出几点建议。

一、寻找品牌合作者，共同开发运行

广州港集团在“十二五”规划中将商业地产列入主营业务板块之一，起步较晚。从集团拥有的地块看，大都是珠江岸边最稀缺的资源，具有先天优势。如果商业物业板块要在短期内迅速成长，形成与传统港口主业共同支撑集团公司“做强做大”的发展格局，可以与行业巨头合作打造一个经典项目，成为打开市场和提升品牌的突破口。太古仓码头是集团第一个自主改造项目，是商业物业开发经营的试水。2010年开业以来，在老码头“三旧”改造方面具有一定的影响力，也已成为广州市“城市客厅”，但由于项目交通可达性较差、体量小、业态不丰富，无论是社会效益还是经济效益都有待提升。但同时，笔者认为太古仓码头具有特定的区位优势，拥有浓郁的历史元素，目前也有一定的影響力，如果能够与合作方共同努力，理清合作责权关系、业态精准定位、打造精品项目，同时规范现代的商业运作模式，可能是广州港集团在商业地产领域树立品牌最合适的项目。

二、业态精准定位，设计招商靠前

近几年，虽然国内商业地产的发展速度较快，但对商业地产准确定位的经验仍然不足，特别是在商业项目的业态方面，盲目投资和同质竞争现象严重。而准确的商业地产项目定位可以有效地帮助开发商认清项目所在区域的商业发展现状，掌握区域消费者的消费心理及行为，明确项目的竞争对手及目标客户。业态定位之后“招商先行”，根据客户的需求进行设计和建设，避免所建商业物业因不能满足客户的需求而产生的招商难、空置率高等问题，确保商业地产的可持续健康运营。笔者认为二期项目在进行业态设计时，有特色和体验性消费业态是主要方向。

第一，设置有黏性的业态，延长消费链条，如精品酒店。依托太古仓码头良好的滨江景观资源，设置一所规模适中的高水准精品酒店，吸引本地和外地的高端人士入住，在享受酒店本身高端服务的同时，带动其他项目的消费。比如，成都太古里博舍酒店，糅合现代设计与传统川式建筑风格，贵在精、雅、韵。

第二，配置互动体验业态，增加现场趣味性。商业物业发展到互联网时代，体验互动业态已经显示出其优势。可以利用自身优势和特点设置水上摩天轮、蹦极、水幕电影等业态，成为太古仓码头区别于广州其他商业体的标识性体验项目和景点，进一步扩大本地游客回头的次数，成为外地游客的必到之处。比如，新加坡克拉码头的G-Max弹跳绑紧跳，以时速200米的高速弹至60米的高空，回落时如坠入河中，短短5分钟的体验，绝对是喜欢刺激的民众的不二之选。

第三，深挖历史文化元素并加以延伸创新。广州港是海上丝绸之路的主港，是中国海上丝绸之路历史上最重要的港口，是世界海上交通史上唯一的2000多年长盛不衰的大港，可以称为“历久不衰的海上丝绸之路东方发祥地”。太古仓码头本身有一定的历史厚重感，目前是3A旅游景区，可以在二期项目中设置港口博物馆或展示厅，集中展示广州港的前世今生。比如，安特卫普港位于目前城市中心的老码头，修建了MAS博物馆，利用现代手法展示港口真实的作业场景，讲述港口世家故事，为参观者提供欣赏城市与港口的新视角。

第四，有效整合上下链资源，联动发展。广州港集团“珠江游”“游艇会”等资源，分别由不同的子公司打理，具备联动发展的便利性。比如，将“珠江游”目前的路线延伸到太古仓码头，跟岸上各业态进行互动，让游客在观赏美丽珠江、了解广州市区人文建筑的同时，体验餐饮娱乐。比如，新加坡克拉码头的游船，顺河游览，成为初访新加坡的游客了解新加坡市区的首选之旅。

三、创新商业模式，兼顾监管和效益

国有企业在经济运行中受到的限制相对较多，决策程序较长，但商业地产又是最贴近市场的业态，对市场的风向变化需要作出及时灵活的反应，否则商机稍纵即逝。目前，国有企业商业物业的出租方式、出租期限、合同期内租金调整尤其受到国有资产管理部门的严格限制，影响物业出租效率和效益。鉴此，在太古仓码头二期的招商经营过程中，创新商业模式尤为重要。比如，租金的收取模式，改变租金的单一形式，根据项目实际情况采用联营扣点或保底加联营扣点的模式，与客户共同培育市场的模式，减少客户在运营初期的经营压力，经营效益向好时双方的效益相应水涨船高。租期方面，因不能突破政府监管部门要求的期限，可以考虑相应承担租户二次装修的投资，避免高端客户因装修投入巨大而要求的租期过长。

四、利用信息化互联网手段，提高物业经营和管理水平

商业物业的业务主要有三大板块：一是核心板块，包括租赁业务、客户服务、设备资产；二是后勤板块，包括物资采购、保安保洁；三是管理板块，包括人力资源、行政、合同管理、领导决策和商业智能分析。信息化系统，不仅能够收集客户所有大数据，更体现在无纸化、高效性、可跟踪、可预警、降成本等方面。在大数据信息化时代，能否很好地利用信息化手段，已经成为决定一个商业体物业高效经营运作和管理水平、服务质量重要因素。目前，广州港集团的物业经营和管理系统局限于合同的网上存档备查，尚未涉及其他领域。笔者建议太古仓码头二期项目可以作为物业经营和管理全链条信息化的尝试，在项目启动之初，设计一套物业运营管理信息系统，功能板块涵盖上述三大板块，特别是项目招商和客户服务两大板块，将优质客户“引进来”并“留得住”，再到“推荐来”。

总之，互联网电商时代的商业物业，面临挑战又充满商机，通过强强合作、资源共享，精准定位、高效招商，同时不断创新经营模式，利用互联网提高经营效益和品牌形象，或许是商业物业经营的可循之道。

（作者单位为广州港集团商贸发展有限公司）

参考文献

[1] 吴凯，郑小纯.我国商业地产的现状及策略分析[J].中国商贸，2010（28）.

[2] 祁斌.我国商业地产市场需求及其发展趋势探讨[J].现代商业，2010（34）.

[3] 陈闵.信息化能给商业物业的经营管理带来什么[J].现代物业，2008（10）.

[4] 张碧菡.商业地产企业发展战略转型问题的研究——以万达集团为例[D].暨南大学硕士学位论文，2015.endprint