武苇

摘 要 随着国民经济的持续发展，房地产业的重要性日益凸显。在多方面因素的作用下，房地产市场失灵对房地产经济发展造成了严重的影响，急需要加强对房地产的宏观管理，以促使房地产行业的健康稳定发展。因此，本文从不同角度入手，客观地分析了房地产市场失灵与政府管理。

关键词 房地产市场失灵 政府管理

在经济发展的浪潮中，住房问题、房价问题与不同层次社会大众的日常生活以及利益紧密相连，始终是社会各界谈论的火热话题。在住房商品化改革的作用下，我国的住房供给以及需求大幅度增加，房价也一路飙升，房价泡沫、房价“拐点”等频繁出现。随之，我国的房地产市场出现了失灵现象，因此应优化和完善政府对房地产的市场管理，科学合理地配置房地产资源，不断加快房地产经济的发展步伐。

一、房地产市场失灵

在房地产经济的发展过程中，由于受到多方面主客观因素的影响，房地产市场失灵，需要全面、客观地分析新时期房地产市场失灵的具体原因。从某种意义上说，房地产市场“需求、供给”具有鲜明的特殊性特点，随着房价的不断上升，房地产市场需求量、供给量都会有所增加，尤其是需求量；随着房价的不断下降，房地产需求量、供给量属于反比例关系。一旦“投资、投机”需求同时出现在房地产市场中，土地供给又不具有弹性，房地产市场极易出现“黑洞”现象，房地产需求、供给、价格处于紊乱状态，房地产市场配置资源机制也无法充分发挥多样化作用，极易出现经济危机。同时，作为商品，房地产和其他类型的商品有着本质上的区别，由于其具有特殊性的特点，导致房地产交易具有鲜明的有限性特点，加上房地产市场垄断，极易引发房地产市场失灵现象。

二、政府管理

（一）构建全新的住房保障体系

面对房地产市场失灵，我国要全方位地客观分析居民住房问题，优化和完善基础设施，立足基本国情，以房地产市场失灵为基点，优化和完善已制定的法律法规，包括出台的政策，有效地指导房地产市场运行。我国要明确居民住房和政府部门的职责，多角度解决居民住房问题，尤其是中低收入居民面临的住房问题，构建全新的住房保障体系，合理地划分住房，即豪华型商品房、普通商品房、廉租房，合理地调整各自所占的比重，以普通商品房为中心，在多层次科学规划“普通商品房、廉租房”的基础上，合理地规划豪华型商品房，有效满足不同层次社会大众在住房方面的客观需求。我国要围绕住房保障体系，明确政府部门职责，最大化地降低政府在财富分配方面的影响程度。在此基础上，我国要根据中小城镇的发展现状，出台具有针对性的住房保障体系政策，政府部门要统筹兼顾，根据县级与地级城镇涌入的农民具体情况，科学地解决出现的各类问题。比如，城乡土地置换，促使在城镇建设过程中农民工能够顺利就业，有效地解决进城农民工的住房问题。此外，我国要借助住房保障体系，大力支持多样化的建房形式。比如，单位建房、个人建房，避免开发商垄断建房市场，规范建房市场。

（二）优化和完善房价形成机制

当下，在普通商品房价格、廉租房租金方面，政府部门发挥着不可替代的重要作用，借助第三方的力量，全面、深入地调查地区各方面的发展情况。比如，居民收入、住房建造测算成本、房地产市场价格，结合各方面的信息数据，明确商品房的价格以及租房租金。政府部门要借助自身的职能作用，明确普通商品房销售方面的指导价格，必须符合当地居民的经济承受能力，明确普通商品房销售指导价格的范围。一旦超过，就需要根据具体情况，给予开发商一定的惩罚，动态地控制普通商品房价格的上涨速度，必须慢于城市居民人均收入的增长速度。此外，政府部门要利用宏观手段，科学管理租房资金，确保租房者可以顺利承担，优化和利用市场化方法，科学地管理豪华型商品房价格、商业用房，有效地稳定房价。

（三）科学管理开發商利润，多鼓励进城农民流转农村所属住房

在解决房地产失灵的问题中，政府部门要结合各方面的实际情况，充分发挥自身在房地产市场管理方面的多样化职能作用，积极引导开发商，科学管理房地产垄断企业的价格与利润，以房地产市场为导向，明确并稳定房价，避免房地产开发商通过垄断获取高额利润的现象，进而扰乱房地产市场。同时，在现代城镇化建设中，农村人口不断涌向城市，城市人口大幅度增长。政府部门要多鼓励那些有稳定工作的进城农民合理流转农村所属住房，也包括所承包的土地。政府部门要根据进城农民的具体情况，给予适当的财政补贴，要多于其农村所属住房的建设成本，确保他们具备一定的经济能力在城市租到廉租房，并购买普通的商品房，进而有效地解决城镇化建设中出现的城市住房用地较少问题。在管理开发商利润方面，政府部门必须坚持具体问题具体分析的原则，根据房地产价格的构成要素，采用多样化方法，科学管理开发商利润，稳定房地产价格。

三、结语

在经济的发展浪潮中，我国必须高度重视房地产市场失灵现象，要全方位地客观分析房地产市场失灵出现的具体原因，根据存在的一系列问题，构建全新的住房保障体系，优化和完善房价形成机制，科学管理开发商利润，多鼓励进城农民流转农村所属住房等。以此明确政府部门在房地产市场方面的职责，优化政府管理，营造良好的房地产市场环境氛围，优化配置已有的房地产资源，促使房地产市场健康稳定地发展，不断加快房地产经济的发展步伐，进一步促进国民经济的增长。

（作者单位为中房集团淄博市城市建设综合开发公司）

参考文献

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