有一企业2013年挂牌取得一块国有出让地，之后因各种原因，截至目前未动工。现在，该企业因体制改革，整体吸收合并到另一企业，现申请办理土地转移登记，能否办理？是否受当时出让合同上约定的首次转让投资额达到25%的限制，该企业刚交过闲置费。

不受限制。

理由依据何在？

以前看过蔡卫华处长有篇文章，兼并不受《城市房地产管理法》第三十九条限制。

按合并产生的转移登记办。

这个能办，因为不属于交易行为，属于财产继受。

因公司分立发生土地转移的是否适用相关法律规定？蔡处长的稿件中写到：

虽然《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：……（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上……”但是，笔者认为，因公司分立导致土地使用权转移的不应当适用《城市房地产管理法》第三十九条的规定。

一是不符合立法的宗旨。《城市房地产管理法》的第三十九条规定，目的在于防止炒卖土地。而因公司分立导致的土地使用权转移与土地使用权的正常转让有区别，主要体现在以下几点：一是内容不同。二是对股东地位的影响不同。三是法律性质不同。按照《物权法》的规定，互换、出资、赠与或者抵押都不属于转让。法律条文中，转让与互换、出资、赠与或者抵押是并列的概念。

二是不符合常理。公司分立一般分为存续分立和解散分立两种形式。存续分立（派生分离），是指一个公司分离成两个以上公司，本公司继续存在并设立一个以上的新公司。解散分立（新设分立），是指一个公司分解为两个以上公司，本公司解散并设立两个以上新的公司。《公司法》第一百七十六条第一款规定：“公司分立，其财产作相应的分割。”土地只是公司分立时需要分割的财产之一，不应当受到限制。

三是办理因公司分立而产生的土地变更登记时不应当审查投资额度。《土地登记办法》第四十一条明确规定：“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记”，没有要求当事人提供投资额度证明。实际上，不少地方在办理过程中也没有规定要求提供投资额度证明。

我省近期有个案子，开发商违规突破容积率加层，规划部门等为其进行了规划、竣工验收，不动产进行了登记。后经媒体报道内幕，国土部门重新测算，开发商应补交出让金1200万。前几日，检察院对登记中心主任采取强制措施。请问登记中心责任在哪？

只要登记不违法，应该问题不大吧。

房地合并后，看权籍调查审核职能在哪里，合并前，应无责任。

现在登记要审查出让金。

出让金交了，交多少以合同为准。是否提高容积率与登记关系不大，与权籍调查审核关系大。

我估计检察院不这么想，这是国土部规定的。

竣工验收结论如果是超容积率，登记部门肯定有责任。

如果认定超容积率，就跟出让金有关系。

补交出让金是超容的一种处理方式，现在更多的是拆除和没收。所以上案问题是土地违规建设问题没处理就直接登记。

既然规划、竣工验收都通过，登记部门应该没有责任。

点评

《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条第三款明确规定法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移的当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。此类转移登记实际上是资产划转而非交易转让行为。本质上是财产继受行为，源于公司内部治理的要求，因此不属于《城市房地产管理法》第三十九条所调整的范围，固不适用其投资额需达到25%的规定。

随着城市的发展，土地资源日益稀缺，利益的驱使使得部分企业铤而走险突破容积率加盖层数，违反规划要求，由于规划、建设、登记部门各司其职并无统一平台进行信息交换，不能达到互通有无，信息不共享造成的不便多有发生。而超容积率的规划验收和竣工验收登记人员是否需要对資料的进行实质审核？如何审核？这些法律并没有明确规定，只盼望相关部门尽快对接实现信息共享，明确责任范围，解决登记人员的后顾之忧。endprint