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佛罗里达州（State of Florida）是美国最南端的一个州（哈瓦伊除外），亦属于墨西哥湾沿岸地区，是美国人口第四大州，为著名的避寒圣地。州府位于塔拉赫西，最大的城市为杰克森维尔，最大的都会区为迈阿密都会区。

自上世纪50年代开始，美国就在佛罗里达州布里瓦德郡大西洋沿岸的一条狭長的陆地上逐渐向北大西洋再到南大西洋建设了一系列空军基地。这些基地用来对从佛罗里达发射的导弹弹道进行观测和计算。

1942年，美国陆军工兵部队在阿森松岛修建了怀德威克空军基地，作为美洲至南非之间的运输中继站及物资储备地。从1963年起，阿森松岛具备了发射气象探空火箭的能力。1967年，NASA在怀德威克基地建立了导弹及航天跟踪站，这里同时也是GPS系统的地面卫星监控站之一。再到后来，以肯尼迪空军基地和肯尼迪航天发射中心为基础，卡纳维拉尔角就逐渐扩张为世界上规模最大的导弹与火箭发射中心。肯尼迪航天中心（Kennedy Space Center）建于佛罗里达州东部的梅里特岛，占地近600平方公里，是NASA执行航天任务的飞行发射基地，承担着航天器测试、总装、发射和返回的重要任务。

除了航天基地，佛罗里达还拥有著名的海军基地——佛罗里达州杰克逊维尔海军航空站。作为海军基地，拥有大量的房地产，既用于办公、研发，也用于驻军和训练。

一般来说，无论是军用航空房地产还是海军基地的房地产，军队的房地产税是可以豁免的。但也有一些比较特殊的情况，有些军队为了管理的方便，将所有权和使用权分离开来，将军队的房产租赁或委托给他人管理，使情况变得更为复杂，从而产生房地产税是否可以豁免的争议。本案例就属于将军队房地产委托给经营性公司管理，从而导致房地产税是否豁免的争议。

一、案情简介

基韦斯特（Key West）海军航空站将军队私有住房全面委托给东南住房公司（Southeast Housing LLC.）经营管理，军队再以政府购买的方式，根据需要从东南住房公司租赁住房。东南住房公司为了提供更为优质的服务，于2007年发行了5.2670亿美元的军队住房应税收入债券，以翻新位于佛罗里达州、佐治亚州、密西西比州和德克萨斯州的军队住房。因为翻新规模大，投入大，所以短期内出现一定的资金流困境。涉及到多个州的军队房产由于高空置率，使东南住房公司的经营陷入困境。

雪上加霜的是，2012年佛罗里达州门罗县房产评估师开始向基韦斯特的890套军队住房单位计收基于税务留置权的欠缴税款。而该房产已经由东南住房公司经营管理，如果这笔税费确实要交的话，显然将由它将成为实际的纳税人。为此，身陷债务重组并急于兜售高空置率房产的东南住房公司向门罗县巡回法院提起诉讼，反对门罗县房产评估师的决定，认为自己应该享受房地产税豁免。

屋漏偏逢连绵雨，穆迪投资者服务公司于2013年7月将东南住房公司发行的债券的评级从Ba1下调到Ba3，并维持“负面展望”，因为其中一些军队住房的空置率居高不下且门罗县房产税诉讼结果存在不确定性。

经过几番法庭辩论，最终门罗县巡回法院裁定，位于基韦斯特海军航空站的私有军队住房免征房产税。门罗县房产评估师不服判决，上诉至佛罗里达州第三区上诉法院。

佛罗里达州第三区上诉法院于2014年3月11日宣布维持门罗县巡回法院对基韦斯特海军航空站的私有军队住房免征房产税的判决，因为该住房虽为东南住房有限公司经营并维护，但佛罗里达州海军仍保有该房产的所有权。

最终，佛罗里达州第三区上诉法院裁定，位于基韦斯特（Key West）海军航空站的私有军队住房免征房产税。东南住房公司将无需向门罗县房产评估师支付基于税务留置权的约1130万美元的欠缴税款和每年200万美元的房产税。

东南住房公司因为官司的胜利，并且，因为东南住房公司将基韦斯特市和杰克逊维尔市的房产售出，用所得收入偿还了3500万美元的负债，提高了住房入住率。2014年8月，穆迪公司将对该笔价值4.1640亿美元的未清偿债券的评级从“负面展望”修改为“稳定展望”，但Ba3评级维持不变。东南住房公司的财务危机终于过去了，但留下的关于军队产权房地产税豁免的经验却值得沉思。

二、争议焦点

1.海军基地所在的基韦斯特军队住房是否应该征收房地产税

该房产实际管理者为东南住房公司，该公司为赢利性商业机构。但是，该房产的是实际所有者是海军。海军是维护国家权力的暴力机构，属于公益性质的组织。这就是争议的核心问题，房地产税是根据实际管理者来缴纳还是根据实际所有者来缴纳？门罗县房产评估师从实际管理者角度出发，要求东南住房公司缴纳房地产税；而东南住房公司却以佛罗里达州海军是该房产的实际所有者为由，要求房地产税豁免。法院依据根本事实，对该房产的产权属性进行厘清，判决东南住房公司免缴房地产税。

2.房地产权利的多样性

房地产作为一种客观存在的物质形态，是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产，可以有三种存在形态，即土地、建筑物、房地合一。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

在本案中，争议的焦点是房地产税豁免的标准，到底是根据所有权来确定，还是根据使用权来确定。最终法院是根据所有权来确定房地产税豁免的标准，这说明物权大于其他权利。

三、争议启示

1.厘清房地产的所有权

在本案例中，表面上看是东南住房公司持有基韦斯特的住房，但事实上，产权所有者是佛罗里达的驻地海军。这就是为什么无论在门罗县巡回法院还是佛罗里达州第三区上诉法院，都坚定判决东南住房公司享有房地产税豁免权。透过现象看本质，只有厘清房产的真正持有人，才能找准法律的准绳。我国现在进行全面的不动产统一登记，就是为了厘清真正的房地产权所有人，为未来开征房地产税作好技术储备。

2.军队房地产实行房地产税豁免

在美国，用于作战部队的军队房地产实行房地产税豁免。在我国，目前也拥有大量的军队房地产。部队住用限额以内的、划为军事禁区和安全保密要求高的单位使用的房地产，不列入不动产登记范围，征收房地产税更无从谈起。而在军队后勤部门管理的军队房地产，目前仍然仅限于军队后勤部门进行统一登记，没有并入不动产统一登记的序列中。根据1992年10月30日中国人民解放军总后勤部发布《军队房地产开发管理暂行规定》，军队房地产开发活动由总后勤部基建营房部归口管理。其主要职责：制定军队房地产开发有关法规、规章，组织编审房地产开发规划与计划，负责开发企业和开发项目的审报、监督、指导、协调开发经营业务，掌管总部房地产基金及其使用分配等。经军队后勤部门开发的军产房如何进行征税，是实行全面豁免还是部分豁免，目前仍然是一个未解决的课题。

李求军/责任编辑endprint