罗玉辉+++董彦奎

摘要：当前，随着经济发展和一系列因素综合作用，中国“住房”价格出现了“房价泡沫”，严重脱离工薪阶级的购买能力，成为“住房”市场健康发展的一大顽疾。基于马克思主义政治经济学原理分析，分析高房价危害及其产生的几个主要原因。同时，为促进中国住房市场的健康发展，将住房回归到“居住”的本义，文章提出中国“住房”市场的长效防控机制，旨在促进中国房产市场健康发展，满足中国广大人民群众的“居住”需求。

关键词：高房价；原因；建议；政治经济学

一、 引言

“住房”是人类生存发展的基本需求。新中国成立以来，中国政府高度重视人民群众的“住房”问题，并将“住房”问题作为党和政府的一项重要经济任务。建国以来，中国“住房”市场改革与经济改革密切相关，共同见证了中国由计划经济向市场经济的历史性转变。尤其需要注意的是，随着中国房地产业进入高速发展阶段，伴随而生的就是房价的畸形上涨，严重脱离普通百姓的购房能力。从国际比较来看，中国房价已严重超过普通百姓的购买能力。美国的人均收入远远高于中国，其人均居住面积为90平米，是中国人均居住面积的3倍，但其房价远远低于中国一、二线城市的平均价格，甚至低于部分三四线城市的平均价格。中国的高房价已催生了房地产泡沫（陆铭等，2014；吕江林，2010），并可能由此引发一系列政治、经济和社会问题。

二、 高房价的危害：基于政治经济学的分析

房价过高、畸高会对一国政治、经济、社会产生一系列的负面影响。自古以来，中国人民向往安居乐业，有诗云：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。住房对人们来说不仅是一种基本的生存需求，更是一种人类和谐发展、实现美好生活的方式。但是，当前中国房价泡沫已不容质疑，且部分区域的房价泡沫尤为严重，“买不起房”、“租不起房”已经成为普通民众的苦诉。对此，本文将用政治经济学原理分析房价泡沫对中国商品经济健康发展和劳动力再生产的危害。

马克思认为“住房”是一种商品，具有价值和使用价值的二重属性。不过，这种商品具有长期使用的特征。现在，基于房价的不断上涨，民众习惯性地将“住房”叫做“房产”，忽视“住房”的使用价值，过于看重“房产”的投资或投机价值，没有发挥“住房”真正的使用价值。中国空置出来的“住房”不是马克思主义政治经济学上真正的“商品”，这些空置的“住房”已经被其“所有者”放弃了“使用价值”，即居住功能，转而希望在“价值规律”作用下，通过“囤积居奇”实现“供求关系”剧烈波动并以高价卖出手里多余的“房产”，从而赚得巨额差价，实现一种短时间内的财富增殖。进一步思考，这些能够大额“炒房”套利的人并不是普通的劳动阶级，而是一些资本雄厚的富人阶级，在“资本”的力量下他们通过囤积大量住房以抬高房价并获得暴利，严重扰乱中国社会主义“住房”市场秩序，导致劳动阶层“买不起”、“买不到”具有“价值”和“使用价值”相统一的“住房”商品。因此，中国的“住房”商品已被严重扭曲，大量的“住房”被空置，大批新区、新城成为鬼城，不仅造成极大的资源浪费，而且严重破坏社会主义的“住房”的市场秩序，给国家的经济发展和人民的幸福生活带来极大危害。

马克思认为“劳动力再生产是人類社会向前发展的重要基础，是推动生产力向前发展的最活跃因素”。马克思主义政治经济学坚持历史唯物主义和辩证唯物主义分析方法，认为劳动创造了辉煌灿烂的人类文明，劳动是人类社会继续前行的“不二法宝”。因此，任何社会都要保护好“劳动力的再生产”过程。那么，劳动力再生产的基本要素包括那些呢？马克思认为满足劳动阶级的“衣食住行”是实现劳动力再生产的最基本条件，此外还包括教育、健康、娱乐等，这些可以提高劳动力的综合素质。回到当前，“住房”成为阻碍中国劳动力再生产的最大障碍，大批劳动阶级逐渐成为“房奴”，且出现一人成“房奴”整个家庭也成为“房奴”的严重现象，住房支出已经成为中国劳动阶级最大的生活负担，严重剥夺了劳动者在其它方面的生活支出，给劳动者身心带来极大的负面影响。中国的高房价已影响到中国劳动力的再生产，影响了劳动力的综合素质提升，如不及时遏制将进一步破坏中国经济的健康发展和社会的稳定和谐。更为严重的后果是，在房价泡沫不断扩大的过程中，经济脱实入虚的程度也不断提高，房地产成为新的剥削方式，在资本贪婪本性下，社会再生产及收入再分配成为财富剥夺渠道（大卫·哈维，2017）。

三、 中国高房价的原因分析

当前，中国房价过热并逐渐呈现泡沫化现象，是由一系列因素综合作用而成。从政府层面来看，土地财政、货币宽松及城市建设用地的供应制度等是导致中国房价上涨的宏观因素。从企业来看，房地产企业及房屋销售中介机构基于过度逐利的本性，一定程度上推高了居民产生房价“继续涨”的预期，并在房价上涨的过程中获利；从居民来看，主要基于房产保值增值的考虑，认为在资产荒时代，购买房产是最好的保值增值方式，甚至会不惜借助金融手段去购买房产，这是推高中国房价上涨的微观因素，并且是一种典型的个体“理性”导致的集体“不理性”。本文以马克思主义理论为指导，将从宏观政策层面来研究中国房价高涨的主要原因。

1. 土地财政是推高中国房价的根本动因。马克思主义地租理论指出：“地租是土地使用者因使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的剩余价值”。进一步地，马克思按照地租产生的原因和条件将地租细分为三类：绝对地租、级差地租和垄断地租，其中绝对地租和级差地租是资本主义地租的普遍形式。在马克思主义地租理论中，地租（包括绝对地租和级差地租）应由农业工人、农业资本家及土地所有者三方参与分配（马克思，2004）。但是，由于中国的城市土地属国家所有，农村土地属集体所有，且农村集体建设用地可在国土资源部批准下转化为城市建设用地，在这种土地制度安排模式下，中国的地租理论应在马克思地租理论基础上进一步完善发展，即当前中国土地的收益（地租）涉及政府（主要是地方政府）、房地产开发商、原土地所有者（搬迁户或村集体）及购房居民四方关系，房产作为一种商品，其生产成本包括土地出让金和建筑成本两个主要部分（暂不考虑其中税费等杂项），那么住房的价格由住房的生产成本加上行业平均利润组成，这些都由购房居民承担。现在全国各地的建筑成本是一定的，波幅有限；房地产企业的平均利润率也是一定的，大概在15%左右，近期有下降趋势。因此，从当前房价中扣除这些固定成本，剩下的就是土地出让金，即地方政府财政收入。同时，这一定程度上说明中国房价的基本构成，证实了土地财政是推高中国房价的根本原因。因此，在这种模式下，地方的房价越高，土地出让金就越多，“卖地”成为地方财政的主要收入来源。endprint

2. 宽松的货币政策是导致房价泡沫的直接推手。马克思的货币理论这样阐释：“商品流通决定货币流通，货币流通的基础和前提是商品流通，货币流通从属于商品流通。但货币流通对商品流通具有一定反作用，并科学揭示流通中为什么需要货币及货币流通遵循的基本规律（马克思，2004）。”对此，马克思提出执行流通手段的货币需求量取决于三个基本因素，即商品总量、商品价格水平及货币流通速度，用公式表述为“执行流通手段职能的货币需要量=（商品总量×商品价格水平）/货币流通速度”。因此，在货币供应量增加，商品总量及货币流通速度一定的情况下，其必然会产生商品价格的上涨。自2008年全球金融危机后，中国实施较为宽松的货币政策，虽然对刺激经济增长和保持经济稳定起到一定的明显作用，但其带来的负面影响也不容忽视。中国近几年房价泡沫的快速膨胀与中国货币超发有紧密联系，货币超发不仅带来劳动力收入的上升，反而在住房刚需、投资需求甚至是投机热等综合因素作用下借助金融机构的高杠杆，促使房产价格的更大幅度的上涨。具体的经济数据也证实以上推论，如2009年～2015年的六年间，中国信贷平均增幅约为每年20%，是中国GDP增幅的3倍多，而且这些信贷资金大多投向房地产领域，无疑推高了中国房价泡沫。再从中国M2的量来看，截止2016年末中国M2为155万亿元人民币（约为22万亿美元），中国GDP为74万亿人民币（约为11.7万亿美元）。用这个数据与已经实施三轮量化宽松的美国相比（美国同期的M2和GDP分别为13万亿美元和18万亿美元），中国的GDP仅为美国的65%，但M2却是美国的1.7倍，比较来看中国的货币量与美国相比超发了1.6倍，中国的货币超发量在国际范围内都是罕见的，以上是理解中国房价泡沫的关键。正如国际著名的马克思主义学者大卫·哈维所言：“中国扩张的货币供给大量进入房地产企业，相对于房屋的使用价值，人们开始更多地追逐房屋的交换价值（价格），消费的目的成为货币本身，房产沦为投机工具，房产泡沫可能让中国经济遭受灭顶之灾”（大卫·哈维，2017）。

3. 城市土地供應制度的不合理加剧区域型房价泡沫。中国房价存在明显的区域性分化，且分化较为严重，这种区域性房价泡沫的差异化不仅跟城市竞争力有关，而且一个极为重要的影响因素是土地供应制度的不合理性。中国的城市土地归国家所有，每年新增建设用地指标由国土资源部制定，并向各省分配建设用地指标。中国大多数城市缺的不是土地，而是能够用于开发建设的用地指标。马克思在研究商品经济时涉及一个重要范畴即供求关系理论，马克思认为对于“生产与消费”、“使用价值和价值”及“商品和货币”等相互对立的概念，一旦与市场挂钩，那么体现的就是“供给与需求”的关系。“供给”即为卖者，“需求”即为买者，两者互相对立，是一个矛盾统一体。进一步地，马克思揭示供求关系下的商品价格原理，即供求关系不决定商品的价值，但决定商品的价格，价格随供求关系而上下波动（马克思，2004）。中国住房市场也遵循供求关系理论，在中国快速城市化的进程中，一线城市竞争力较强，吸引更多的外来人口，其对住房市场的需求远远大于供给。按照马克思的观点：供求关系的不平衡不是瞬间的事，有时会波动的很厉害，完全靠自身调节会给经济正常运行造成损害，此时需要借助外力进行调节，这个外力就是政府的宏观调控作用。

四、 促进中国住房市场长期健康发展的建议

本文以上分析了导致中国房价的快速上涨并泡沫化几个制度性原因，如土地财政、货币超发、城市供地制度等。目前，中央政府已经认识到并着手进行改革，除了这三个方面的改革对象外，本文认为还可考虑在以下四方面进行探索、改革与创新，以此促进中国房产市场的长期、稳定、健康发展。

1. 建立“市场调节”与“政府调控”互动的长效机制。自2005年中国房地产市场进入快速发展阶段，中国政府就不断地出台政策调控房价，结果引发中国房地产市场“忽冷忽热”，并导致中国房价的不断攀升。以往的房价调控缺乏长效机制，并在各种因素综合作用下，在中国居民心中形成“房价一直涨”的错误预期。基于现实的紧迫需要，当前中国应抓紧制定住房市场健康发展的长效机制，如增加廉租房、公租房的供应量，并在户籍和社保等软环境上打破制度藩篱，取消住房附带的户籍、社保、教育等方面的附带功能，并对当前的税收体制、土地供应制度、金融体系等与房地产市场有关的机制进行改革与完成，发挥“市场调节机制”和“政府调节机制”互动作用，改变住房价格的剧烈波动，实现中国住房市场的健康发展。

2. 出台《住房法》，坚持住房的居住功能不动摇。国际上许多国家将居民的住房保障视为重要的政府公共服务职能，并出台相应的法律法规予以保护。其中，以日本、德国为典型代表，两国政府非常注重顶层制度设计，为保障人民的住房安全，出台一系列法律法规并严格执行。德国住房自有率仅为43%，在德国政府的强制推动下租赁住房占据57%的市场份额，并成为国内住房供应的主体，同时设立严格的租金管制制度，及将住房租赁纳入公共产品，并配备一系列制度保障租客的“可居性”及“安全性”。当前，中国住房面临的问题是区域性和分配性的问题，如有些城市的住房供需不平衡，居民的住房条件还需要改善。针对这种情况，中国政府应高度重视劳动人民的“住房”问题，因为“住房”是劳动力再生产环节的基本要素，缺一不可。中国作为一个社会主义国家，具有制度的优越性，应从根本上保护中国劳动者的住房问题，在借鉴国际经验基础上制定中国特色社会主义的《住房法》，以实现人民的“安居乐业”。

3. 通过“雄安新区”的探索创新，发展中国住房改革新模式。在供给侧结构性改革背景下，中国经济结构需要调整，科学合理配置不同生产要素在不同部门间的分配比例（罗玉辉，2016），对于城市发展也是如此，当前呈现出的核心城市的高房价及城市病问题，也需要以马克思主义理论为指导，科学配置不同生产要素在各区域内的合理分布，充分发挥区域协同效应。基于以上理论，2017年4月中国政府宣布在河北雄县、安新及容城设立“雄安新区”。“雄安新区”将用全新的理念进行城市设计，并将此打造成为中国的“生态之城、智慧之城、创新之城”，以此探索中国住房改革新模式。其中，“雄安新区”的一个重要改革创新就是要放弃土地财政的路径依赖，严禁大规模房地产开发，积极探索土地供应和开发新模式，防范和打击炒地、炒房、炒房租等投机行为。通过“雄安新区”的腾飞发展，推动中国城市经营发展的新篇章，并对中国住房市场改革提供新思路。endprint

4. 改变人民对“住房”的错误观念，回归住房的“居住”本质。当前，大部分中国人对房产形成以下几个错误观念。一是“有恒产者有恒心”，在封建社会劳动人民将“房”和“地”作为自己的重要资产，“房”和“地”是家庭财富的象征，这在现代社会是极不适用的（西方发达资本主义国家的人民仅看重住房的使用价值，即居住性功能）；二是“房产是传家宝”，自古以来中国人喜欢修建豪华庄园以留给后人并形成了“无房不家”的观念，并将此作为遗产，为子孙提供的生存保障；三是“以房养老”，中国古人有“养儿防老”，在当前又形成了“以房养老”，随着中国房价的不断攀升，房产总值越来越大，持有更多的房产出租或出售可以为将来老年生活提供更多的财富。这些错误的“住房”理念，有的是传统观念所致，有的是“一种暂时的经济表象”误导。当前，上述几种理念一定程度上诱使中国人不断买房、抢房、囤房、炒房。因此，当前中国应在马克思主义理论指导下，通过政府的舆论引导，公租房、廉租房等政策落实，改变人们错误的住房理念，让房产回归到“居住”的本质上，形成健康发展的中國“住房”市场。

五、 结语

当前，中国房价已严重脱离中国经济基本面独立运行，防控房价泡沫和回归住房“居住”本质变得日益紧迫。过去，中国房价屡控屡涨，泡沫得以长期存续，其中主要原因是中国独特的政治、经济、人文环境，使得中国政府在泡沫积聚时并没采取类似于上世纪末日本政府主动刺破房地产泡沫的做法，反而在短期内通过行政手段防止泡沫进一步扩大，期望实现房价的软着陆。但是，由于各自因素综合作用，中国的短期调控效果较差，在当前中国经济进入“供给侧结构性改革”之际，中国实体经济已经非常颓弱，中国面临就业和“跨越中等收入陷阱”的双重压力，经济的高增速和人民收入的高增长短期内不可维持，房价没有继续上涨的基础。因此，我们必须提前准备，短期内要逐步遏制炒房风，高压调控房地产市场，从生产端、消费端及其与之关联的金融产品上进行科学调控，切实管住房价，抑制泡沫增长。长期上，我们要抓紧构建房地产长效防控机制，通过改革与创新改变目前房地产市场的自发性、盲目性及滞后性导致的房价高泡沫，切实将住房回归到“居住”的本质上。

参考文献：

[1] 吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究，2010，（6）.

[2] 陆铭，欧海军，陈斌开.理性还是泡沫：对城市化、移民和房价的经验研究[J].世界经济，2014，（1）.

[3] 马克思.资本论[M].北京：人民出版社，2004.

[4] 马克思，恩格斯.马克思恩格斯文集（第8卷）[M].北京：人民出版社，2009.

[5] 罗玉辉.“供给侧结构性改革”的政治经济学分析[N].中国社会科学报，2016-05-11.

重点项目：中国人民大学2016年度拔尖创新人才培育资助计划成果。

作者简介：罗玉辉（1984-），男，汉族，河南省信阳市人，中国人民大学经济学院博士生，研究方向为政治经济学、金融发展；董彦奎（1978-），男，汉族，内蒙古自治区赤峰市人，中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司业务四部负责人，研究方向为金融发展、资产管理。

收稿日期：2017-09-11。endprint