刑自强

对跨境资本和境外融资活动的监管，势必会对海外部分地区的房产带来降温效果

去杠杆、加强监管的举措之下，中国对海外地产投资将显著回落，从而对全球楼市产生影响，尤其是近年来对中国投资依赖度高的美国、香港地区、澳大利亚和英国房地产。这在短期利于防控汇率和资本流动的风险，长期有助避免重蹈日本企业20世纪80年代末收购海外“奖杯资产”的覆辙，增强金融稳定。

源于对人民币贬值以及国内房地产市场回报率的担忧，中国企业从2013年开始加速投资海外房地产，2013年-2016年间地产对外直接投资（ODI）年均增速高达55%，远高于同期非金融部门对外直接投资总额的增速（22%），2016年达到106亿美元。这只是冰山一角，不包括中国企业利用海外平台在境外融资进行的房地产交易，以及中国居民通过各种渠道在海外购买住宅的金额。

监管层对这种激进的投资能否给中国带来回报颇有疑虑，他们担心可能仅仅是资产转移的手段，很多依赖高杠杆支撑的交易更可能增加了金融风险。于是，决策层在去年底將房地产、酒店、电影、娱乐和体育俱乐部等领域的海外投资纳入加强管理的“负面清单”，其中房地产是该清单中最大、增长最快的部门，在2016年占据“负面清单”行业对外投资总额的75%，因此预计其受到的管理也将最严格。

笔者认为，这些政策动向一箭双雕。短期来看是管理层近期预防性政策工具箱的一部分，以更好应对未来美联储加息带来的资本流动和汇率压力。……