裴春云

摘要：社区物业管理是物业管理的一个重要组成部分，它是指物业服务企业运用现代管理理念及管理手段，依合同对其负责的社区内的居民、房屋建筑及其配套的所涉及的治安、保洁、绿化、维修等方面进行维护及服务的过程。在较长的时间内，社区所采用的物业管理模式大多属于“一体化'物业管理模式。在城市化进程中進行的城市管理体制改革，需要改变传统的城市多头管理体制，由物业服务企业作为总管家进行统一的协调与管理，以克服过去各自为政、条块分割、低效运行的弊端。社区拥有职业化的物业管理专业人才队伍，团队成员具有较高的职业水准，具有显著的管理与人才优势，能够根据业主的要求提供项目的咨询服务、帮助业主拟定管理计划、接受业主的委托选聘专业公司提供专业服务、对专业公司进行监督评估等。

关键词：社区管理；物业管理；居住环境；安全问题；平台

物业管理提供的是专业化的服务，物业管理的服务很多需要专业的流程，专业的工具、专业的队伍来完成。近年物业管理行业进入了快速发展期，物业服务企业将从“一体化”物业管理模式向“管理型”物业管理模式转变，这种变革既是物业服务企业健康成长的需要，也是满足人们多元化物业服务需求，提升物业管理行业整体发展水平的需要。传统社区管理过于笼统和粗化，需要借助物业管理实现管理的具体和细化。社区管理要较好落实十八大提出的要求，必须实现社区管理的创新与改革，将物业管理纳入社区管理，最大程度实现社会效益，最终实现人民“甘其食，美其服，安其居，乐其俗”的和谐幸福的生活理想。

1社区管理与物业管理的现状及问题

1.1社区管理难以了解第一手的居民信息，物业管理了解居民信息却难以解决问题

社区管辖面积较大，居民人数众多，加之社区工作人员比较缺乏，对居民的各种需求和相关信息难以准确采集和获知。物业管理的管辖范围仅限于小区，居民与物业管理的联系最为密切，互动机会较多。但是，由于社区管理与物业管理分属于不同的管理部门和渠道，二者的配合总是难以见到成效。社区管理缺乏管理的细化，物业管理解决问题的力度和权力又明显不足。

1.2社区管理缺乏内在的动力，物业管理缺乏外在的推力

社区管理的本质应是互动式管理，自上而下的拉动必须与自下而上的推动有机结合，才能实现政府和居民的双赢，这种发自居民内部的推动力才是社区管理的核心和根本，才能以最小投入获得最大产出。

1.3二者之间相互推诿和指责，缺乏深度合作

社区管理与物业管理都要注重居民居住环境及安全问题的解决，但是由于二者分属不同部门，导致对诸多问题的解决不是寻求齐心协力，而是相互推诿、相互指责，即使二者有一定程度的合作，也总是流于形式和表面。

2社区作为物业管理选聘方优势突出

首先，物业管理公司的招标权应该赋予社区。社区作为物业管理选聘方的第一优势，能够相对更好地代表未来业主的权益和开发商、物业管理方对话，在居民入住前能够有足够的实力来约束开发商和物业管理方。否则，没有社区的集中组织和集中代表，个体居民维权的艰难就是必然。社区作为物业管理选聘方的第一优势，便于物业管理方的持续经营管理。目前大多数与开发商签订物业管理合同的公司，在业主委员会成立之后都相继被解聘，引致公司经营投入的短期性和运作的不规范性。从物业管理的角度，先期投入会占较大比例，如果没有足够的经营期，亏损就成为常态表现，这也是前期物业管理方最为头疼之处。由于前期物业管理方是和开发商签约，其管理的出发点和立场都是开发商而绝非后来的业主，这种畸形关系是物业管理公司难以持续经营的罪魁祸首。如果交由社区来和物业管理公司签约，则在很大程度上缓解了业主和前期物业管理方的冲突和矛盾，物业管理公司也能清楚地进行管理定位，在最大程度上代表社区和居民的利益来接管开发商提交的房屋，代表社区和居民对开发商实施有效监督和检验，从而有效避免开发商和物业管理方合谋欺诈业主的不正当行为。如此，物业管理方也能够获得业主的最大信任，形成良好的互助互利关系，为物业管理的持续有效进行取得了良好保障。社区作为物业管理选聘方的第二优势，便于社区通过与物业管理公司的合作实现对居民的统一化管理。社区管理目前还比较散乱，宏观管理有余，微观管理严重不足。而通过和物业管理方的通力合作，可在极大程度上便于实现社区对居民的动态管理，便于社区的安定和谐稳定。物业管理处可以作为社区的居民联络站，避免在管理上的分散，从而实现统一管理。

社区作为物业管理选聘方的第三优势，便于居民集中维护自身权益。居民作为个体，在购买开发商房屋以后发现问题一般是很难得到有效解决的，而如果交由社区来组织和维权，社区再聘用专业的物业管理公司来监督房屋的建造并严格接收和检验房屋，就能在最大程度上消除开发商恶意欺诈和提供伪劣房屋的状况。

3物业管理是社区管理的窗口和平台

物业管理是细化居民服务的一线管理每一个小区都有物业管理办公室，这个办公室就是社区管理的窗口和平台，是第一线的、也是微观层面的居民管理与服务。社区则是第二线的，相对来说是宏观层面的管理与服务。物业办公室是社区的居民联络站，也是微型的居民工作站。社区的服务产品都可以借助物业办公室这个平台来提供，居民的各种需求建议也可以通过物业办公室反馈到社区。物业管理成为社区管理的一线管理平台，犹如企业的生产车间，或者犹如学校的班级。社区管理要细化到每一位居民，就必须突破物业管理的限制，将其作为自身的一个有机链接。如此，社区服务链条就不会遭遇瓶颈制约，能够在社区和居民之间通行无阻。

4管理保持营利目的属于社区管理范畴

物业管理的营利性质可以继续保持，纳入社区管理不会改变物业公司的原有属性。社区服务也不只是无偿性质的，其中根据居民的实际需要，低收费以及正常收费也在其中。物业管理收费属于正常收费性质，如果能够充分满足居民安居的需求，提升居民的安居水平，那么付费是情理之中的事情。社区服务既有免费服务的供给，也有付费服务的供给，物业管理则属于后者。社区要从长远利益出发，既要保障居民的权益实现，也要保障物管公司的权益实现。任何折损哪一方都不利于居民长远利益的维护。因此，社区要根据本区实情，合理制定物业管理费用的收取标准，一方面居民得到了满意的服务愿意继续聘任物管，另一方面物管得到了合理的利润也会有积极性乐于继续供给服务。此外，社区作为宏观管理方，也同时达到了管理的目标。