岁冰

营改增土地成本税前扣除的税政差异

岁冰

营改增试点给予房地产业的最大红利，就在房地产项目于销售额可扣除土地价款，从而最大限度解决了因土地成本较高导致税负可能上升的忧虑。因此，房企纳税人需重点关注房地产项目土地成本税前扣除的限制性税收政策，以及增值税、土地增值税、企业所得税三税种之间的税政差异。

一、增值税：按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额

（一）计算房地产销售额允许扣除土地价款

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

（二）土地价款包括征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用

《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税［2016］140号，以下简称财税140号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税［2016］36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。……