蔡阳 李保国

[摘 要]供给侧改革是从提高供给质量出发，通过结构调整和优化要素配置，适应市场需求。房地产价格监管机制以商品房供给的房地产企业为监管对象，探索完善该运行机制的路径，有助于房地产市场可持续发展。文章界定了房地产价格监管及价格监管机制的含义，对目前我国房地产市场价格存在的房价收入比过高、房地产市场价格垄断以及价格信息不对称等问题进行分析，并在供给侧改革的背景下提出了完善房地产价格监管机制的路径。

[关键词]供给侧改革；房地产；价格监管

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.12.049

1 引 言

供給侧结构性改革旨在调整经济结构，用增量改革促存量调整，实现要素的最优配置。供给侧改革的手段包括去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。对于房地产行业而言，供给侧改革的首要任务就是去库存。2015年11月10日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。会议中，习近平总书记强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同时，12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议也指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。

为促进房地产行业供给侧改革，中央银行从2015年以来连续5次降息，推动购房者入市。中央政府的政策导向和央行的金融刺激加速了全国各城市房地产去库存的步伐。2016年4月15日国家统计局公布数据显示，3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，房地产行业去库存的工作似乎取得了阶段性的成果，但是结果却不尽如人意。“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的政策本意是降低三、四线城市大量的商品房库存。然而，2016年前三个季度之后，三、四线城市房地产库存量依然高企，一线城市和部分二线城市的房价却一路狂飙猛进，以至于国庆长假期间，北京、深圳、南京等全国19个核心城市重启了限购、限贷等房地产调控政策。

虽然限购令的出台对发展过热的房地产起到了一定的限制作用，但限购令作为政府临时性的行政手段，是基于需求侧的政策调控，在某种程度上违背了市场经济发展的规律，也限制了消费者的购买权。现阶段，地方政府与房地产商在一定程度上形成了利益共同体。在房地产市场中，房地产业信息极不对称，作为房屋供给方的房地产企业形成了区域性寡头垄断，控制了房地产价格的制定，在很大程度上影响了我国房地产业的健康发展，也影响了社会的和谐稳定。只有从供给侧出发，建立合理的房地产价格监管机制，才能保障房地产业的快速健康发展。

2 房地产价格监管机制的内涵

2.1 房地产价格监管

价格监管是在信息不确定背景下产生的。作为一种国家职能，价格监管能在一定程度上维护商家与消费者的利益。房地产价格监管作为房地产市场监管的一个部分，是房地产市场监管主体依据法律法规，通过制定相应的规范标准，实施一定的干预措施，对房地产经营价格进行的直接或间接的规范和制约。

2.2 房地产价格监管机制的内涵

房地产价格监管机制是指协调房地产市场价格相关管理机构与房地产企业之间的关系，稳定房地产价格，促进房地产市场良性发展的运行机制。本文所研究的房地产市场价格监管机制主要包括房地产市场价格监管主体、监管对象和房地产价格监管的配套法律规范。监管主体是指房地产市场价格监管行为的执行者。从广义上说是指具有监管权的法律制度、各级执法机关、行业组织和社会监督力；从狭义上说就仅仅指政府监管机构。房地产价格监管的对象主要是房地产开发企业。监管主体应对开发企业房地产价格的形成、公示和宣传进行监管，对开发商违法违规行为加强监督检查，规范房地产市场价格秩序。

3 目前我国房地产市场价格存在的问题

我国的房地产市场经过三十年的迅速发展，拉动了我国经济高速增长，取得了巨大的成绩，但是不可否认的是，我国的房地产市场还不成熟，房地产市场价格存在许多问题。

3.1 房价收入比超过了正常水平

房地产价格水平的高低往往用房价收入比来衡量。房价收入比是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。根据世界银行提供的资料，3～6倍的房价收入比在衡量住房消费时是比较适当的。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。而我国房地产总体房价收入比已经突破了该区间的上限并且大大超出了合理范围。国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告指出，2016年上半年我国一线城市北京、上海、深圳的房价收入比均超过了30，其中深圳最高，达到了38.36。由于国庆节前后多个热点城市出台调控政策，非理性的投资投机需求得到抑制，住宅成交量回落，10月涨幅较上月回落1.18个百分点。但是，从价格环比涨跌城市个数看，79个城市价格环比上涨，21个城市价格环比下跌，下跌城市仅占比21%。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7306元/平方米，环比上涨2.20%，同比上涨2.67%。在如此严格的房地产市场调控政策之下，房屋住宅价格仍然持续增长，房价收入比已远远超出了警戒线。

3.2 房地产市场价格垄断

房地产市场价格的垄断性是由房地产特性所决定的。房地产具有选址固定性、投资区位差异性、土地供给有限性、建筑质量多样性的特性。在我国的土地一级市场上，地方政府是土地市场唯一的供给者与经营者。在布坎南的“政府经济人假设下”，地方政府往往会为了筹集城市建设的资金，追求自身利益的最大化，获取尽可能高的利益，满足财政收入的需求。特别是在分税制改革后，土地收入已成为地方财政收入的主要来源。地方政府基于自身利益的考虑，会利用手中的垄断特权，推动土地的大规模出让。而二级市场，也就是土地使用权出让后的第一次转让市场，则是由地产经营企业、房地产综合开发企业以及土地使用者等垄断。在垄断性房地产市场中，房地产企业之间结成了实质性的价格联盟，操控价格的形成机制，通过价格合谋维持价格刚性，形成事实上的价格垄断。通过垄断把土地价格、建材价格等上涨的因素转嫁给最终消费者。当房地产成本增加时，房地产商就要以成本增加为借口，以相同的幅度甚至更高的幅度提高价格，甚至通过囤地、捂盘等形式来哄抬房价，谋求更多的垄断利润，严重损害了消费者利益。

3.3 房地产市场价格信息不对称

房地产商扭曲房价的工具之一就是房地产交易双方的信息不对称。房地产市场供需双方信息不对称的情况包括以下五种。

（1）未明确标示销售商品房价格。房地产市场中，很多房地产开发商将销售价格视为“机密”，不轻易向客户明示。有的只标示对外公布少量价格优惠的商品房；有的在交易场所看似放置了标价公示牌、价目表，基本做到了“一套一标”，但常常出现公示价格与销售价格不相符的情况。

（2）价外收取未予标明的费用。个别开发商虽然对销售商品房实行了明码标价，但对售房相关的收费项目、收费标准及售后相关收费项目和收费标准，如天然气初装费、自来水初装费、有线电视及网线接口费、前期物业费等，故意隐瞒不予以明码标价，有的还自立项目收取装修押金等，使得消费者最终被迫接受缴纳不必要的附加项目和附加费用。

（3）未如实标示已售房源价格和优惠折扣条件。房地产开发商常常利用已售房源的价格进行促销。有的开发商在价格公示表中未对部分已售房源按照实际交易价格进行标示，或标示的价格高于实际成交价格，且未在任何位置公布优惠折扣条件，具有较大的蒙蔽性。

（4）未对商品房相关配套设施标示，或标示内容不全。如房屋配备标准不明确； 未标示容积率、绿化率、车位配置率；不标明层高、户型；代收项目不标明自愿原则等。

（5）采用虚假的或使人误解的价格手段。个别楼盘在进行广告宣传时，夸大宣传，散布虚假信息，故意使用欺诈性或误导性的语言、文字、图片、计价单位等标志，诱导他人与其交易。还有的开发商在广告牌宣传中，使用“超低价”“哄抢”等字眼，带有很大的欺诈性和诱导性。

4 完善房地产价格监管机制的路径选择

在供给侧改革的背景下，房地产的市场调控不应从需求方出发，通过限购限贷的方式实现，而应着眼于供给侧。房地产价格监管机制以商品房供给的房地产企业为监管对象，探索完善该运行机制的路径选择，符合供给侧改革的需求，有助于房地产市场可持续发展。根据房地产市场价格存在的问题，完善房地产价格监管机制的路径有以下六个方面。

4.1 建立动态房地产价格监测体系

中介组织在信息收集、整理、分析和传播方面发挥着无法替代的作用。房地产价格主管部门可以委托房屋中介协会等中介组织，定期调查统计并测算不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的土地价格、建安成本、房屋租金等信息并适时公布。此外，价格主管部门还应联合相关部门，加强房地产市场价格的动态监测统计和前瞻性预测分析，全面准确地掌握房地产市场价格状况和运行态势。通过对房地产市场供求关系进行实时、全面的跟踪和分析预测，引导商品住房价格合理构成，为政府宏观调控、行业危机预警和投资者经营决策提供依据。

4.2 完善住宅商品房定价机制

住宅商品房定价机制是指在市场经济条件下，商品房价格构成的各要素按照一定的比例，在政府、企业和消费者的共同作用下，形成住宅商品房价格的过程。房地产行业的垄断性特征往往导致住房价格的形成机制失灵。这时，政府有必要对其价格实行监管。对经济适用住房，严格按照有關规定实行政府指导价，以保本微利为原则，限价销售。对于普通商品住房，可以采取政府定期制定公布指导性价格、浮动幅度等方式进行一定程度的管制。指导性价格应由价格主管部门根据房屋所处地段、等级、开发建造平均成本，消费者承受能力、同行业平均利润来确定。对高档商品住房可以实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。必要时，由政府限定开发企业的利润幅度。

4.3 构建房地产价格信息披露制度

目前我国房地产市场透明程度远远不够，应采取措施大力提高房地产市场信息透明度。一是严格执行商品房销售“明码标价”制度。房地产开发经营企业在预销售商品住宅前必须将价目表和明码标价书报市物价局备案。对明码标价的内容报价格主管部门备案并且公示后，房地产开发经营企业不得再擅自提高公示价格销售。房地产开发经营企业在预销售商品住宅时，必须按照价格部门的要求在销售场所醒目位置公示每套商品房销售价格，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准。二是建立成本认证、预销售成本、价格公示制度。商品房在销售前按路段或区域公示成本；经济适用房、享受政府优惠政策的住房按楼盘公示（预）销售价格。三是完善房地产价格指数统计公布制度。价格主管部门与统计部门应定期公布全市商品房销售价格、房地产价格指数、房地产市场价格行情，为消费者提供公开、及时、准确、全面的房地产价格信息服务。四是建立不定期公告价格违法行为制度。对性质恶劣、屡查屡犯的价格违法房地产开发商，要不定期给予公开曝光，充分发挥市场、社会和舆论的监督作用。

4.4 规范房地产市场价格秩序

建立商品住房销售成交价格申报制度。房地产开发经营企业在销售商品住房并将销售合同报当地房地产行政主管部门备案的同时，应当将销售商品住房的成交价格报同级政府价格主管部门备案。房地产开发企业在商品住宅开发建设期间所发生的各项费用一律按规定计入成本，并且必须在商品住宅销售前向价格主管部门上报。不得在商品住宅销售价格之外收取任何费用，不得在销售价格外强行推销及搭售商品，不得在买卖合同中设置不可预见费、待摊费用等不确定性费用的条款。对法律法规规定的销售价格之外代收代缴的费用，在销售商品住宅时必须向购房者公布代收费用的依据和标准，出具合法的代收凭据。禁止房地产开发企业虚假标价，减少房地产交易中的价格欺诈行为，维护消费者知情权和公平交易权。

4.5 完善配套法律法规，加强房地产价格监督检查

法律是价格监管的一个重要手段。目前我国房地产政府监管的法律工具存在核心法律缺位，法律法规交叉重叠，立法可操作性差等问题。因此，第一，应健全完善相关的法律法规，使得政府主管部门的监管行为有法可依。第二，应依法加强对房地产价格和收费的监督检查力度，严肃查处房地产交易市场中的价格违法行为，以维护房地产市场正常的价格秩序。

4.6 开展社会价格监督，建立行业自律机制

价格监管不仅是价格主管部门的职责，也是广大社会民众的责任。房地产价格的社会监督，是政府价格部门监督的重要补充。第一，应积极倡导社会组织参与共同监督。在部分街道（乡镇）和有条件的社区建立社会价格监督组织，利用社区点多面广、与群众联系密切的优势，充分发挥社会组织在日常价格监督中的作用。第二，应建立行业协会价格自律制度。行业协会应建立价格自律机制，配合价格主管部门开展各项价格检查，协调监管主体与监管对象之间的矛盾，对各种价格违法行为及时举报反映。充分发挥行业协会在加强行业价格监管、促进价格自律、保持价格水平稳定等方面的作用。

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[作者简介]蔡阳（1978—），女，汉族，四川隆昌人，淮海工学院商学院讲师。研究方向：财务管理理论与实践；李保国（1962—），男，汉族，山东无棣人，连云港市物价局。研究方向：房地产价格理论与监管。