摘 要 在离婚诉讼中，以房产为代表的财产分割是当事人争议的焦点内容。城市中房产昂贵，人们在婚前购买房屋、婚后继续支付按揭款已为常态。面对司法实践中越来越多的离婚房产纠纷，《中华人民共和国婚姻法司法解释（三）》第十条对离婚时婚前按揭房的归属、补偿等问题进行了较为明确的规范。但是也衍生出房产“增值”金额的计算、“贬值”时如何处理等诸多问题。本文结合法律实践和已有学说，尝试对该问题进行较为全面的分析。

关键词 婚前 按揭房 所有权 归属 增值补偿

作者简介：徐礼鹏，贵州师范大学2015级民商法学硕士研究生。

中图分类号：D923.9 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.197

一、婚前按揭房的法律性质及所有权归属

（一）按揭的定义及其法律性质

按揭是指当事人不能一次性支付钱款，通过银行等金融机构发放贷款实现购房目的，借款方不能如期偿还债务时，银行将把房产进行变卖以进行清偿。在实际的按揭合同中，银行会主张若房产变卖款不足以清偿欠款时，也会要求购房者以其他财产继续清偿债务，以保证银行利益的最大化。这其中也暗含了银行对房屋持续上涨的不确定。

按揭作为从英美法系的舶来品，不少学者认为按揭与大陆法系中的“让与担保”相类似。笔者也赞同这一观点，在此不作展开。

（二）婚前按揭房的所有权归属

《婚姻法司法解释（三）》第十条对婚前按揭房作出了规定，必须同时满足以下几项条件：第一，婚前由一方当事人支付首付款；第二，以首付款出资人个人名义办理贷款；第三，以夫妻共同财产清偿贷款；第四，房产登记在首付款出资人名下。只有同时满足这几项条件婚前按揭房在权属上可认定为首付款出资方所有。由此可见婚姻法司法解释对于婚前按揭房的归属有着严格的限定，也是权衡各方面因素做出的合适之举。

婚前按揭房所有权归属在实践中有些问题争议较大，笔者尝试从以下方面进行分析：

1.房产登记时间：

根据司法解释的规定，认定房产归于首付款方所有的要件之一就是房产登记在出资人名下。房产登记涉及行政审批事项，在时间上可能会跨度到结婚登记之后。那么首付款方此时可否享有《司法解释（三）》第十条规定的权益？笔者认为虽然我国在《物权法》上规定了房屋所有权奉行登记生效主义，只有经过登记才能取得所有权。倘若因为登记延后至结婚登记之后，而使得当事人不能享有权利，笔者认为此举并不妥当。婚前按揭购房的一方在没有进行产权登记以前，并没有取得房屋的产权，但其已经基于房屋买卖合同的有效成立取得了不动产的物权期待权，而基于此期待权可现实地预见到在将来的某段时间会取得不动产的所有权。 从保护首付款方利益的角度衡量，不能以房产登记时间节点来确定房产归属。

2.夫妻婚后共同还贷比例：

从各地的房地产现状来看，首套房首付款占全部房款的比率并不高，一般在30%上下浮动。因而有学者指出：夫妻婚后共同还贷的比率较高，且女方可能丧失购房的最佳时机，有损女方利益，可以按照婚后夫妻双方共同还贷比例来确定。笔者认为这一说法并不可靠。第一，都市单身女性婚前买房的并不在少数，她们的按揭贷款期限也很可能跨度到婚姻存续期间，由夫妻双方共同偿还。第二，《司法解释（三）》第十条第二款用语较为谨慎： 是“可以”判决给产权登记方，而不是“应当”判决给产权登记方。显然司法解释赋予了法官较大程度上的自由裁量权。最高人民法院法官撰文认为：“婚后房屋物权的取得是依据婚前签订的房屋买卖合同，是由婚前的债权转化而来的，因此离婚时判决归产权登记方较为公平”。 第三，笔者认为即便婚前一方的首付款比例不高，婚后共同还贷比率较高，但从总体来看婚前购房者在房屋支出占比依旧最大。以婚后共同还贷占比多少作为房产归属的重要指标并不可靠。此外，不少首付方在签订房屋买卖合同至结婚时，以个人财产或依靠父母偿还贷款，所以，婚前首付方实际支付的数额占比最大，将房产归购房者所有较为合适。

3.对弱势方的保护问题：

《婚姻法司法解释（三）》出台之后，曾引发广泛热议。争议焦点在于有人认为有些条文忽视对弱势方的保护，特别是中国传统上是男方买房、女方装修，而房产通常增值，而装修却随时间流逝不断贬值，因此有观点认为可能损害女方利益。对于装修款问题，司法解释并未给出明确答案。笔者认为应当从如下角度来分析：若婚前产权人已经就房产进行装修，虽然婚后夫妻双方共同享受装修成果，但离婚时房产归属婚前按揭贷款人，其不得就装修款进行主张；若婚前另一方当事人提供一定数额装修款，离婚时房产归按购房者，对方可就装修款主张补偿；若婚后夫妻共同财产支付装修款，离婚时房产归按揭贷款人，房产主也应就装修款按比例返还对方。

二、婚前按揭房“增值”部分的法律处理

我国房地产市场的蓬勃发展使得房产“增值”部分相当可观。那么“增值”部分的法律性质如何？“增值”部分应当如何计算较为合适？倘若房地产泡沫破碎，部分涉诉房产出现贬值现象该如何处理？笔者结合法理学说和司法实践提供如下见解。

（一）“增值”部分的法律性质

对于房产的“增值”向来有以下几种说法：认定“增值”性质上是孳息、自然增值、投资收益等说法，笔者认为增值收益为自然增值较为合理。

孳息从民法角度來看分为自然孳息和法定孳息。自然孳息在现实中是指植物种子、果树果实、牲畜幼崽等等。法定孳息指房屋租赁产生的租金、银行存款利息等等。判断孳息的重要标准就是能与原物相分离。婚前按揭房产生的增值收益并不能独立于房产本身，而且与房产所在的城市、交通位置、学区、居住环境等密不可分，所以从性质上来看婚前按揭房所产生的增值收益不是孳息。

投资收益一说有其合理性，但也存在明显不足。笔者认为房产“增值”数额从某种程度上说与一个人投资判断有关系，婚前按揭房选择的交通位置、学区等因素与未来房产“增值”有着紧密的联系，因此投资收益有其合理性。但其不足之处在于，婚前按揭房从需求上属于房地产行业所说的“刚需”，投资属性并不明显。因此从购房目的来看，婚前按揭房是今后家庭生活需要的安身之所，满足家庭日常的生活需要。若将日后“增值”定义为投资收益并不恰当。

自然增值一说笔者较为赞同。从近些年房地产的走势来看，虽然各地政府不断加大调控，但总体而言房产还是处在增值区间中。房产的增值笔者认为是市场、政策调控等各方面因素共同作用的结果，并不是所谓的“夫妻共同经营”成果。 例如，城市中未被夫妻共同经营“闲置房”、“空置房”，在市场交易中仍能根据行情取得不错的“增值”收益，因此笔者并不赞同夫妻共同经营的说法。

（二）“增值”部分的计算问题

最高人民法院在《司法解释（三）》中虽然要求房产所有人就“增值”进行补偿，但在条文中并未体现增值部分的计算方法。笔者结合司法判例进行说明。

2014年北京市高院针对增值款计算问题作出说明：即房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）€鳎ǚ课莨郝蚣鄹瘢坑Ω独ⅲ﹢追课萜拦老种担ɑ蚍蚱奕峡煞课菹种担﹢？0%。在2016年山东烟台中院二审 的一起离婚诉讼中，法院认定婚前按揭房的补偿款基本按照这一公式来计算的，即夫妻共同支付额€鞣课菔導手С鰛追课菔兄祤？0%。虽然该公式有其合理性也便于操作，但笔者经分析认为该公式有较为明显的缺陷。主要表现在：第一，夫妻共同支付款项的范围并不仅有本息，可能还包括其他税费（婚后缴纳），作为裁判指导的公式应当更为完善。第二，房屋购买价格作为计算增值率的一项指标不够合理，有损购房人的利益（下文会谈到）。第三，全部应付利息在实践中应当作出必要的区分，并不是房产的全部贷款利息。若婚内偿还完毕，则应当按夫妻双方实际支付的贷款利息进行计算；若贷款期较长，婚内未偿还完毕，不应把尚未归还的房贷利息计算在内，这样会有损无房者的经济利益。

在2016年某地中院二审的案件中，法院是采纳另一种计算公式：增值部分=夫妻共同还贷€祝ǚ坎兄祷蚍蚱奕峡上种担悍亢贤郏﹢鞴悍亢贤邸 F渲性鲋德？（房产市值或夫妻认可现值-购房合同价）€鞴悍亢贤邸E芯鍪橹胁⑽醇窃匕唇曳抗郝虻木咛迨奔洌收叨源又刑崃冻龅呐芯龉剑衔胁煌字ΑT诩扑阍鲋德适保收呷衔Φ笨悸堑浇峄槭卑唇曳康氖谐〖鄱皇枪郝蚴钡氖谐〖邸L乇鹗鞘导写罅看嬖诘南嚷蚍亢蠼峄榍樾危蚍亢徒峄橹浯嬖诮铣ぜ涓簦唇曳靠赡艹鱿执蠓鲋怠H绻凑蘸贤劾醇扑阍鲋德氏匀换峤榍霸鲋档牟糠衷诶牖槭卑凑辗蚱薰餐撇蟹指睿兴鸹榍肮悍空叩母鋈死妗5比蝗舻笔氯巳峡烧庖患扑愎剑坎姓咴敢舛嘀Ц恫钩タ罡苑揭参闯⒉豢伞？

（三）贬值部分的处理

婚姻法司法解释三并未对婚前按揭房的贬值问题进行处理。但从一些城市房地产过热、价格虚高的现状来看，将来房价出现不同程度的贬值是有可能的。对于贬值的处理，笔者并不建议采纳婚姻法司法解释三征求意见稿中曾写入的“房屋降价时的补偿额不得低于夫妻共同财产还贷部分的二分之一”。这一规定可能有损购房者的利益，特别是房屋降价幅度越大，购房者的经济损失也就越大。 因为贷款本息数额恒定，如果硬性要求贬值时的补偿标准，此举并不合理。笔者建议可以参照司法实践房产增值补偿的公式，来制定贬值时的计算方法。

三、婚前按揭房制度的完善建议

（一）制定科学合理完善的补偿机制

从现实来看，在法院判决房产所有方给予对方相应的补偿。但是这笔补偿款能否及时到位显有疑问，特别是在一方仍有大量按揭贷款未偿还的情况下。法院应当在判决书中释明，当事人应当及时向对方提供补偿金。必要时可采取强制措施、拍卖房产甚至加重处罚，从多角度保护无房者及时拿到补偿款。

（二）婚前就个人财产进行约定

《婚姻法司法解释（三）》出台后，一些人认为为了保障自己的权益，需要产权人在住房登记中添加自己的姓名。笔者认为：若产权人同意在房产登记簿上添加他人姓名，应当视为将房产作为夫妻共同共有加以处理。即使产权人曾以个人财产或父母财产支付首付款，笔者认为将配偶姓名加入房产登记簿，应视为对配偶方的财产赠与，该房产应当按照夫妻共同共有来处理。

注释：

王国平.婚姻家庭法案例教程.法律出版社.2009.39.

杜万华、程新文、吴晓芳.《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》的理解与适用.人民司法.2011（17）.

袁梅.论个人婚前按揭房屋中“合理补偿”.长春理工大学学报（社会科学版）.2013（3）.

烟台市中级人民法院民事判决书（2016）鲁06民终380号.

笔者提炼的公式较为简洁，实践中还会存在其他税费，需要对公式进行拓展。达州市中级人民法院民事判决书（2016）川17民终1202号。

叶名怡、张伟.离婚案件中三类特殊共有财产分割探析.法学杂志.2009 （11）.