郭媛媛+方嘉惠

【摘要】 随着我国房地产市场的发展，房地产业对金融政策的敏感度不断提高，金融政策已成为调控房地产业发展的重要工具。本文通过对房地产金融政策的研究，希望找出其成功经验和不足之处，为制定更完善的房地产金融政策，为调控我国的房地产市场的发展服务。

【关键词】房地产 金融政策 有效性

0引言

自1998年住房制度深化改革后，国家停止了福利性分配住房，大力发展住房市场化、消费信贷化和物业管理社会化后，房地产业逐渐成为国民经济的重要支柱产业。2014年我国人均GDP接近了8000美元，根据各国历史发展规律表明我国已进入房地产业快速发展时期。房地产业关联效应强，产业链长，对上下游产业的发展能直接或间接起到带动作用，并对居民消费、内需拉动、就业增加和国民经济发展等产生一系列拉动作用；同时，居民最为关注的房价也呈现了快速上涨的态头，并带来了资源配置失衡、资产泡沫增多、金融系统风险增加甚至影响社会稳定的一系列问题，为保证房地产业的稳定、健康发展，国家对房地产业进行一系列的调控，首当其冲的是金融政策调控。近些年来多次运用了准备金率、银行利率、信贷规模、首付比例控制等多项手段进行了干预，也取得了一定的成效，但由于房地场业存在的复杂性，金融政策的有效性受到了制约。因此，有效的房地产金融政策是对房地产市场形势的正确分析与预测，一方面可以进一步了解房地产业本质及其带来的经济现象，同时也能对金融政策调控房地产市场原理与实际效果做出评判。

1房地产政策有效性的含义

金融政策一般是指央行为了达到宏观经济调控的目标而采用各种手段调节货币、利率和汇率水平，从而调控宏观经济的各种方式和措施的总称。在宏观上，我国的金融政策主要包含三大政策手段：货币政策、利率政策、汇率政策。房地产金融政策有效性包含三点：一是它能否系统性的产出有效影响；二是它与产出的影响之间能否有稳定的联系；三是当局的房地产金融政策能否实现货币供应量的控制。房地产金融政策发挥作用是一个复杂的过程，有效性体现在从政策的具体制定、具体执行、具体实施到产生作用这一过程中。

2影响中国房地产金融政策有效性的因素

2.1房地产金融政策缺乏一致性。在市场经济条件下，政府的职责应该是建立房地产金融的规章制度，并非随意更改，政府所做的应为保持所建立的金融政策的一致性和稳定性。但从各项数据分析中我国政府监管的制度对房地产市场的调控存在争议，由于政府政策在时间上不一致，从而导致政府政策目标无法实现，房地产金融政策缺乏一致性。

2.2忽视了“地区差异”和“结构性差异”。房地产市场发展的区域不均衡性受房地产市场的区域性的影响。由于房地产位置的固定性，所以房地产市场也是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。我们应该采取差别化的房地产政策促进其发展，而不是运用“一刀切”的政策，否则势必影响发展。

2.3政府的双重角色使房地产金融政策的执行存在利益偏向。我国房地产金融政策出台后，许多地区都要面临一个同样的问题：中央金融政策在执行过程中“变质”。金融政策由中央银行制定，而房地产经济政策则产生并服务于地方经济，表明地方政府与中央政府在经济利益方面具有客观上的不一致性。中央金融政策如果不利于地方房地产业发展，地方政府会设法加以规避，这就使中央金融政策在执行过程中产生扭曲。

2.4公众对房地产市场的心理预期。由于房地产经济活动的特殊性，房地产金融政策的实施受心理因素即与其因素的影响更大，理由如下：一是房地产购买者或投资者对房地产升值期望过高。由于土地资源有限，土地的供给与需求矛盾越来越大，以致房地产价格具有与物价水平同时增长的特性，亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力；二是房地产投资者或购买者的从众心理与行为，普遍存在“买涨不买跌”的现象。

3对中国房地产金融政策的建议

3.1坚持金融支持房地产市场发展的基本方向。房地产业已经是国民经济运营的支柱产业。它的涉及面广、带动系数高，房地产业的发展，拉动建材装潢业，转移建筑业和农村劳动力，改善投资环境吸引外资的集聚等方面都具有明显的作用，可以说是“一房拉百业”。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求，金融机构要一如既往地支持房地产业的健康持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款，支持城乡居民改善住房条件。

3.2注重长效机制，保持政策的连贯性。在这种情况下，我们应保持政策一致性，达到其目标。这就要求：强化政策制定者的行为准则，使其无法或没有动力区制定相机抉择的经济政策；加强政策制定的统一性，莫要政出多门。应该加大政策执行力度，综合运用市政规划、土地拍卖、财政金融、信息公开和舆论宣传等各种手段进行治理。

3.3注重“地区差异”和“结构性差异”。目前我国不同地区所处房地产周期各不相同，央行应根据“地区差异”制定不同的房地产金融政策。中央银行要同时从供给和需求两个方面采取行动，保持政策力度均衡，并将政策的重点放在引导供需各方，形成正确預期，逐步调整其不理性行为上。

3.4选择合适的金融政策调控方式、实施的时机和力度。当前运用金融政策对房地产市场进行调控时，应选择直接调控的方式来调控房地产业，避免错误引导。直接调控方式的运用包括央行直接规定银行贷款给房地产行业的最高限额；直接限制银行贷款给房地产业的结构等。同时，应谨慎把握政策调控的时机，避免因时机选择不对而降低调控的有效性，或与其他调控政策相互抵消。政府可通过可控的货币、土地资源、采取金融、法律法规和行政手段来影响房地产周期波动，通过反周期方法，平抑或引导周期波动。

4结论

我国运用金融政策调控房地产市场所取得的效果是明显的，但仍出现了负面影响。因结合发展的实际，建立房地产金融政策制定的科学模型，完善房地产金融政策及实施的长效机制，使金融政策成为房地产业发展的方向标。

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