文/张泓铭

楼市调控需要一个自动调节机制，同“综合施策”形成合力

文/张泓铭

最近中央经济工作会议指出：对于房地产市场（楼市）要“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。为此，本人作如下思考。

1．十多年来，中国楼市处在波动和调控的反复循环中。2000－2016年，中国楼市发生了6.5个轮次的波动和调控循环：房价和销售额急剧上升——社会强烈反应——调控收紧楼市——楼市平稳或偏冷——经济增长乏力——调控放松楼市（然后开始下一轮循环）。2016年开始的这一轮循环尚未结束，现已反映出这种波动的典型特征。国家统计局数据显示：2016年，70个大中城市中，有23个城市新建住宅涨价10%到49.5%，这是楼市过热的集中体现。

2．中国楼市长期波动－调控反复循环的原因。首先，是长期以来人们对于楼市作用的片面认识，过分依赖它推动经济的增长。如果紧缩调控导致楼市平稳或疲软，导致经济增长不够理想，就重新加热楼市，于是陷入上述循环，这就是楼市长期不正常的基本原因。其次，长期以来货币供应量过大，而投资市场狭隘，导致货币大量流向楼市，不断推高房价和销售额，这是楼市长期不正常的关键原因。再次，在前面两个原因的推动下，“房价只升不降”成为神话，成为民众的牢固预期，导致阶段性恐慌式购买，这是楼市长期不正常的现实原因。

3．稳定楼市、稳定房价，是一项紧迫的重大任务。楼市的激烈波动，尤其是房价快速上升，对于社会经济乃至全局的破坏作用，如何估计都不会过头。过分看重它在经济中的短期作用，放纵其过热，其实是饮鸩止渴，会加速危机的到来。这是国际上多少惨痛经历得来的教训。但还有些人尚未醒来，还企图依赖加热房地产业这张老方子医治经济病。中央对此有着极为清晰的认识，指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这已成为2016年的“金句”。该“金句”不仅仅是对个人和机构说的，更是对地方政府说的。现在，是到了把稳定楼市、稳定房价作为紧迫的重大任务的时候了。

4．建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，不可能一蹴而就。中央提出需要建立稳定楼市的基础性制度和长效机制，这是一套完整的体系。多年来各方面有过许多讨论，但没有跨越式的进展。令人深思的有两点：一是体系建立需要各部门的合力；二是需要大刀阔斧的改革。所以，这一任务在近期是难以完成的。形势催人，需要尽快创新，寻找一种同整套体系相容的机制，创造即刻可用、长期也可用的调节机制，同“综合施策”形成合力。

5．创建一个对冲楼市异常波动的自动机制，刻不容缓。历史表明，每次楼市调控都有两项极为管用的手段——金融和税收，尤其是金融的首付率和房贷利率。但是，过去各种手段运用是人为安排，容易受到地方认识误区阻隔或人为操控，也存在时间上滞后。为克服人工调控的弊病，需要一个自动机制，当楼市异常波动（上升或下降）到一定程度，自动触发对冲机制，无需人工安排。该机制有五个要点：（1）监测指标。将国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标。（2）控制界限。设置上下限，突破上限或下限，对冲机制就自动触发。（3）对冲工具。首推金融手段，即首付率、利率双率联动。如某个城市一个月（或几个月）内住宅价格上升或下降超过限度，则首付率和利率自动增或减某个百分点。当然，自动机制不能单打独斗，需要“综合施策”。根据实际情况由各地加推税金的增或减、交易权的收或放、费用的增或减、土地供给的增或减等政策，同金融手段形成合力。（4）实施区域。以70个城市为对象和范围。（5）监管责任。由上一级政府及其主管部门负责监管。由此可见，该机制具有及时调整的灵敏性，具有向上和向下对冲波动的“双向”稳定性，是完全符合稳定经济社会大局总要求的。当前，需要尽快地选择不同类型的城市进行试点，确认效果后在70个城市快速推广。

(作者单位:上海社会科学院部门经济研究所)