文/宋成 张剑

购房人可否因房屋与合同部分附图不符而解除合同

文/宋成 张剑

案情简介：

2013年7月5日，原、被告签订商品房购房合同，约定买受人（购房人）向房产开发商（被告）购买房屋。该合同第十一条约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的设计变更，导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出答复的，视为同意接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该合同附件一为该房屋的平面图，显示排烟管道位于厨房西北角，排水管和燃气管位于厨房东北角。

2016年2月2日，房屋竣工交付时，购房人查验房屋发现，房屋的排烟管道、排水管道、燃气管道，与合同附件平面图设计不符。购房人认为根据合同约定，被告应在有关部门批准同意在施工中作出设计变更之日起10日内通知购房人，但被告未作通知。购房人在发现上述问题后，当场提出异议，后又于2016年2月3日向被告发送书面函件，要求被告按照合同确定的房屋平面图，对前述排烟管道、燃气管道等进行整改，以达到合同约定的交房条件。购房人又于2016年4月2日向被告发送申请书，要求与被告解除合同，并于4月17日向被告发送退房通知，通知被告解除合同并要求其退还购房款。双方协商不成，购房人起诉，要求解除购房合同，退还购房款及利息。

法院观点：

本案争议的焦点是厨房内排烟管道、排水管、燃气管道位置的变更是否构成合同解除的条件。法院认为：虽然被告在厨房实际施工时，对内部的部分管道位置作出调整，与合同所附平面图存在不一致，但该变更并不违反国家强制性规定，且所涉商品房通过建筑工程竣工验收，系合格工程，表明该商品房达到住宅用途标准。故购房人无权以购房合同目的不能实现为由而单方解除合同。其次，涉案商品房厨房的部分管道位置变更，系室内局部的建筑设计更改，并非属于须经相关规划行政职能部门审批的重大变更，故被告在作出上述设计变更后，虽未通知购房人，但也不构成合同第十一条购房人有权解除合同的事由。购房人的主张不符合合同法的法定解除条件。

律师分析：

本案的设计变更仅为部分室内管道的设计变更，不会影响容积率等规划指标，不是必须经过行政主管部门批准的规划设计变更。住房和城乡建设部办公厅、工业和信息化部办公厅《关于调查预拌混凝土生产和应用情况的通知》中对于“结构形式”有明确的规定。购房人诉称该设计变更改变了房屋的结构形式，这是对“结构形式”这一词语含义的误解，购房人所述管线布局的变化完全不会影响房屋的结构形式，购房人购买的房屋仍然是商品房买卖合同第三条写明的钢混结构。所以，本案不能适用该合同条款，被告无须再通知购房人设计变更，法院很难就此解除预售合同。

（作者单位：北京盈科［上海］律师事务所）