文/唐黎标

房地产经济宏观调控政策探析

文/唐黎标

特征制定了不同的调控政策，这些政策虽然对抑制房地产经济泡沫产生了一定的效果，但同时也影响了房地产经济的发展，带来了一些负面效益，宏观调控的定位和目标更是对房价产生了直接作用。

一、房地产经济宏观调控的政策工具

房地产经济宏观调控是指从宏观上对房地产市场进行引导，从而消除泡沫，使商品住宅的供求量与市场需求基本平衡，从而在保证房地产经济自身发展的同时，最大限度降低其在国民经济发展中造成的安全风险。

（一）货币政策

货币政策是指中国人民银行通过收的征收形成一定的财政政策，从而对房地产市场进行调控，例如营业税、土地增值税、契税、房产税等。

（三）土地政策

现阶段在房地产市场的调控中，土地政策是一个重要的调控手段。土地政策主要包括闲置土地的处置策略以及土地的供应策略。对房地产企业施行土地限制政策有着重要的意义，它可以通过行政化的手段来避免开发商捂地、囤地等行为，打击投机倒把，从而使房地产市场稳定发展。而土地供应策略则会对房地产市场中的土地供应量产生一定的影响，从供求关系角度对房地产市场进行调控。

（四）行政政策

与以上市场政策相对应的是行政民经济得以健康稳定地发展。现阶段，我国的宏观调控政策主要是由政府相关部门制定，并通过多种手段对各个行业进行调控。

（一）财政政策调控对房地产市场的影响

财政政策是指政府有关部门通过调整税收和支出的方式对社会就业与居民可支配收入进行调整，如果房地产市场异常火爆，泡沫较大，政府部门就会提高相关的税率，从而使投资房地产业的相关单位与个人所获得的利润降低，促使资金向其他行业转移，从而实现对房地产市场的影响。而如果房地产市场的发展较为缓慢，则可通过各种财政政策激励投资者进入房地产市场，通过财政政策的调控提高房地产市场的利润率，使其维持在平均利润水平，保持正常的发展速度。

（二）货币政策调控对房地产市场的影响

货币调控政策是指央行通过改变货币供应量及存储利率的方式对房地产市场的需求进行调节，从而使房地产市场的供求基本维持平衡。货币政策主要表现为以下两种手段：

一是存款准备金政策。央行通过改变存款准备金率的方式，改变货币的供应量，并进一步调整相关利率，从而控制资金的流动方向。

二是再贴现率政策。再贴现率是央行对商业银行及其他金融机构的放款利率。中央银行通过调整再贴现率，可调整商业银行对外的货币供给量，从而影响利率的升降，达到影响房地产市场投资者资金流动的作用。

三、房地产经济宏观调控存在的问题和取得的成效

（一）我国宏观调控引导的积极作用

我国为规范房地产市场健康稳定运行，不断出台对房地产业的宏观调控政策，每次调控政策的出台都对房地产市场的稳定运行起到一定的积极作用，目前来看，主要体现在三个方面：降低房地产市场泡沫，稳定市场根基；一定程度上控制房价，保障国民经济健康稳定发展；规范房地产企业及地方政府的行为。

（二）房地产经济宏观调控存在的问题

目前，房地产经济宏观调控主要存在以下五个方面的问题：一是房地产调控的双重目标问题，即经济增长与效率目标和社会公平稳定目标的冲突；二是土地财政的问题，地方政府过于依赖土地财政，要解决这个问题必须进行财税体制改革；三是货币超量供应问题；四是房地产业高负债经营、过度依赖银行贷款问题；五是居民住房贫富差距悬殊问题。

四、关于房地产经济宏观调控政策的合理化建议

（一）建立完善的住房信息统计查询系统，推行房产税

房产税在欧美等国家被称为物业税，它是财政收入的重要来源，同时也是打击炒房、囤房行为的有力武器。我国也应尽快推行房产税，促使更多的存量房上市，增加房地产市场有效供给，减少房地产市场经济泡沫。而建立完善统一的个人住房信息统计查询系统，则是推行房产税的基础。

（二）加快金融体制改革，推进市场利率化

应加快发展资本市场，加大企业直接融资的力度，改变目前房地产行业过度依赖大银行的融资单一性，降低房地产行业的系统性风险。要发展和支持为中小企业服务的中小金融机构，进一步分流大银行资金。与此同时，要积极改善投资环境，拓宽投资渠道。要努力推进存款利率市场化改革，改变房地产市场流动性过快局面，使房地产开发投资更趋合理，宏观调控政策效果更加显著。

（三）加快土地增值税清算，处置闲置土地

进一步加大对非市场原因导致的土地闲置的处置力度，有效打击房地产商囤地炒地的行为。加大土地增值税清算的工作力度，消除房地产行业的暴利，避免资本在房地产行业的过度集中。

（四）制度创新，协调好中央及地方政府的利益关系

推进财税体制改革，改革以往的“财权上移，事权下移”的分税制，重新划定中央与地方的事权和财权，扩大地方政府的税源与税基，保障其有充足税收，从而摆脱对土地财政的过度依赖，打破土地财政与房地产经济宏观调控相矛盾的僵局。建立科学的绩效评估体系，改变以往以GDP和财政收入为主的考核标准。把控制房价过快上涨，增加保障性住房建设等内容也纳入地方政府的考核标准中。

（五）确保地方政府对宏观调控的配合和落实

房地产行业涉及面广，需要多领域政策的协作。一方面应配合需求端的房价调控政策，及时跟进住房公积金制度和购房融资制度的改革，弥补需求端有效购买力不足的问题；另一方面，应强化供给端的土地供给政策、保障性住房政策，防止市场萎缩。相关产业方面，也要根据房地产市场的动态变化积极引导关联产业的调整，重视并解决由此带来的内需不足和就业压力，同时要加强对政策落实的监督管理，建立中央和地方的两级调控机制，确保政策在各地方的落实力度。

五、结束语

总之，目前我国已进入房地产经济宏观调控的关键时期，宏观调控的目标是引导居民正常消费需求，抑制投资性需求，打击投机性需求，逐步完善房地产市场运行机制，保障国民经济健康稳定运行。

（作者单位：杭州市房地产经济学会）