高荣伟

如何建立房地产平稳健康发展的长效机制

高荣伟

2016年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。

“明者因时而变，知者随事而制。”值得注意的是，“符合国情”、“适应市场规律”首次成为房地产平稳健康发展长效机制的定语。去年12月14日至16日，中央经济工作会议召开，首次明确提出建立房地产长效机制的五大手段——金融、土地、财税、投资、立法等，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。这些新的提法，引起业内人士广泛热议。那么，“2017年房地产市场调控政策是否会继续加码？”“2017年房地产市场将如何发展？”成为人们广泛关注的话题。

楼市发展需要平稳健康

2016年部分城市房价上涨过快。2016年前8个月，上海等一线城市新房均价上涨达28%，二线城市均价上涨10%。易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，房价上涨过快，致使“去库存压力变成了补库存压力，所以这就需要相关政策层面对其进行积极关注。”

去年底召开的中央经济工作会议明确了2017年房地产调控的总体思路：一是抑制房地产泡沫，主要是土地市场和房价的泡沫。二是防范市场出现大起大落，让市场更加稳定。可以看出，中央决策层清醒认识到房地产存在的问题，绝不容忍投机的泛滥。

2016年房企净资产收益率、总资产报酬率出现不同程度的下滑，但销售收益率大幅增长，增幅居然达5个百分点。究其原因，在于企业成本上升，特别是拿地成本高企，加之管理运营成本控制能力也较弱，导致全行业盈利能力乏力。业内人士指出，“从房地产实际情况来看，后续各类政策调控以及实施意见，都需要在长效机制建立的前提上进行出台。”

建立促进房地产平稳健康发展的长效机制，关键是政策适合国情，还要符合市场规律。我国幅员辽阔，各地情况差异较大，在2016年“去库存”的背景下，具有优质公共资源、人口吸引力较大的一、二线城市房价快速上涨，而缺乏优质公共资源、没有人口吸引力的三、四线城市房价仍然在下降。因此，2017年，房地产市场“因城施策”、“一城一策”的调控政策要进一步加强。

2017年，中央政府的调控措施仍有后手，除开现有推行的限购、差别化信贷、严控开发商融资等措施之外，房地产税立法推进、限制按揭贷款发放速度均是储备手段，政策调控最终目的还是平抑资产价格泡沫、促进房地产行业平稳健康发展。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三、四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三、四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。因此，房价的调控也需要从供求两方面入手。一、二线城市房价不断上涨的现象背后，是由于人口在不断增加，导致住房供不应求；三、四线城市则正好相反，由于人口在不断流失，导致住房供过于求，去库存的压力很大。三、四线城市去库存方面，要坚持分类调控，因城、因地施策，“防止大起大落”。

“楼市发展需要平稳健康”，中原地产首席分析师张大伟表示。过去的楼市调控政策更多是偏向短期的，一些政策相互错位，不是相互配套的，所以经常因为经济走势不同而出现波动。由此观之，为保持房地产市场平稳发展，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制显得尤其重要。

坚持稳中求进的总基调

立稳方能负重，行稳方能致远。中央经济工作会议对明年的经济工作进行了总体布局，会议指出：“稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论。”

就楼市发展来看，2016年以来，大量房地产企业为适应市场的变化，不断调整布局和开发战略，各类资金加速向一、二线城市集聚。尽管全国房地产去库存化加速，但住宅与商业、不同规模的城市之间去库存化的结构性问题仍然存在。全国房地产商会主席顾云昌表示，2016年的中国楼市是历史上最辉煌的一年，同时也是最复杂、最纠结的一年。“从2016年整体的形势看，上半年的任务是去库存，下半年的重点变成了控房价。”2016年第四季度开始，随着新一轮房地产调控的到来，房企又开始向去杠杆方向转变，房企公司债发行和再融资两方面，均呈现出监管收紧趋势。随着相关融资监管政策的陆续出台，各地政府也加大了对房企拿地资金来源的审核和检查力度，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，规范房地产市场秩序。

总体来看，2016年度，受销售业绩大幅回升的影响，房企负债水平稍有下降，但资产负债率、现金流动负债比率等相关指标仍处于高位。地产债供给发行约8820亿元，是2015年同期发行量的2.6倍；2016年中报显示上市房企应付债券规模已经达到长期借款规模的一半，成为房企融资的重要渠道。值得警惕的是，地产行业整体负债率居高不下，剔除预收款后的资产负债率仍在60%以上，净负债率超过100%，资金杠杆率依然维持在高位。随着房地产市场累积的风险进一步凸显，整体市场预期呈现较为悲观的基调；房企居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率叠加，极易放大企业债务违约风险，危及企业的生存发展。

为建立房地产平稳健康发展长效机制，未来的房地产调控将坚持稳中求进，更加强调控房价、去库存和制度建设。稳中求进是党的十八大以来每年中央经济工作会议都坚持的总基调，2017年是党的十九大召开年，坚持这个总基调更加重要。《中国住房发展报告（2016－2017）》指出，本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009－2010年，值得各界高度警惕。但全国总体风险仍然处在可控的范围。

中央经济工作会议提出的长效机制，意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是要完善长期制度建设，坚持稳中求进方针，处理好住房消费与投资、房地产与经济增长的协调关系。对于房地产长效机制的构建上，第一，调整发展战略，让房地产与国家宏观经济、城市化协调发展。第二，加快相关制度改革，释放新需求去库存并对冲市场调整。第三，在土地、金融、财税等关键领域实现改革突破。从中央会议内容来看，预计房地产税等长期政策有望加快落地。第四，健全楼市调控的工作机制，完善楼市调控的问责机制。

有专家表示，要确保房地产市场具备长效发展机制，具体说来，一切工作要围绕着三个方面入手，关键是做好供应、成交和价格三个变量的稳定。如果房地产市场发展具备长效化的模式，那么房地产市场的各类指标也会总体上表现稳定，比如房地产投资、房地产企业拿地规模、房地产项目价格、房地产市场交易规模等。这些指标稳定了，房地产市场的预期也会稳定，房地产才能行稳致远。

“房子是用来住的，不是用来炒的”

去年12月16日正式闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的工作部署。“房子是用来住的，不是用来炒的”这一战略性定位，被看作是在减弱住房金融属性，看似通俗的表述，背后却有着丰富的内涵，未来或将出台措施，严防金融资金炒房。

中央经济工作会议明确提出，为保障正常的购房和贷款需求，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。房地产调控的本质是抑制其投资品属性，恢复其商品属性。因此，有必要采取适当监管手段来遏制房价上涨过快，促使各类投资更多投向实体经济部门。

“炒房最可怕的地方不在于用自有资金炒房，而在于用金融资金炒房，金融机构参与是造成高杠杆的主要因素。”中国社科院城市发展与环境研究中心原主任、中国城市经济学会副会长牛凤瑞指出。未来金融监管层面的关键，就是要防止股市、债市、保险和银行资金违规进入楼市。其中，银行发放的夹层融资潜伏着巨大的金融风险。2016年以来不少民营房企借力“夹层融资”竞逐“地王”，助推了地价的飙升。对于“夹层融资”，亟待在全国范围内严格规范并予以清查管控。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，“此轮楼市过热，最主要原因就是金融机构利用监管漏洞，采取不同形式让资金绕道转入房地产市场”，这就要严格规范并清查开发企业土地拍卖中的资金来源。

与此同时，会议在增加土地供应、落实人地挂钩等方面的部署，也决定着2017年楼市调控的基调和市场走势。会议指出，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。对此，有专家指出，落实人地挂钩政策要区别看待：三、四线城市的情况是地方政府大量供应土地，由于供应总量多，房价反而会低；但在一、二线城市，由于主、客观两个层面的作用造成土地供应不足，形成土地的饥渴和短缺，加上土地拍卖制度把地价搞得特别高，所以，必须采取措施合理分配建设用地指标。会议指出，要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。只有确保住房回归居住和消费属性，才有助于房地产市场挤出泡沫，显现真实的供求关系，这样才能实现房地产市场健康平稳发展。

“成天下之大功者，有天下之深谋者也。”如今，“十三五”蓝图已经绘就，2017年楼市发展方向已经明确，剩下的工作，就是需要我们脚踏实地，按照中央的决策部署一步一个脚印去贯彻和落实。