文/王瑞红

房地产业长效机制是稳定楼市的手段

文/王瑞红

2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产市场泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

“房子是用来住的，不是用来炒的”

2016年12月9日的政治局会议提出：“明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。”7月26日的政治局会议则提出：降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。有专家分析称，抑制资产泡沫主要是抑制房地产市场泡沫。目前，资产泡沫可能指的是房地产市场泡沫，房地产业成本高，抑制了其他一些行业的发展，也攫取了其他一些行业的利润。

基于此，中央经济工作会议表示：要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置土地和低效使用的土地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

事实上，“长效机制”这一概念早已提出。国务院发展研究中心早在2013年就召开过“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会，国家发改委、财政部、住建部、社科院、清华大学及中房协等多位专家参会，群策群力，但由于难度大，最终没有给出明确的答案。时任中国房地产协会副会长的朱中一说：“长效机制没有五年时间难以出台，并应当在改革过程中根据市场情况进行实时更新。”

2015年4月30日的政治局会议在分析研究经济形势和经济工作时提出：“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”建立“长效机制”的呼声由来已久，但落实时却似乎一次次“打水漂”，历来的调控政策多是“限贷、限购、控制地产商资金来源”等短期调控措施，因此，有不少分析人士担忧“长效机制”的建立要落空。此次，中央首次明确房地产业长效机制五大手段，给市场吃了一颗“定心丸”，预计未来相关配套政策也将推出。

尤为重要的是，中央经济工作会议明确了2017年中国楼市的发展方向，其中最引人注目的，就是“房子是用来住的，不是用来炒的”的定调。以往政策对于同时具备消费品和投资品双重属性的房地产，并没有作过明确定位。这次把“用来住”的属性特别强调出来，意味着未来的房地产政策必然还会继续向打击投机、防止热炒的方向推进。

房地产最基本价值是改善人的生活

此前陷于资本市场“野蛮人”漩涡的房地产企业万科曾有个著名的口号：让建筑赞美生命。说到底，房地产业存在的最基本价值依然是改善人们的生活。但房价过快上涨造成的房价收入倒挂，越来越使“拥有一套住房”异化为人们生活的压力。这次中央经济工作会议对住房的定调，显然能有效疏解人们有关房价上涨不确定性的许多心理困境。

退一步讲，若从投资角度来判断一个城市或区域楼市的起落，如果没有人口的聚集，投资和投机带来的往往只会是一小波热潮。住房虽有投资属性，但最终还是要回归居住本身。远离了居住属性的房产市场，注定无法久撑，因为如果没有人住，建筑本身也就失去了存在的价值。所以，在回归居住属性的核心定调，兼有多个工具启动调控的环境之中，未来的房地产市场大体上很难再出现快速上涨的走势。对有自住需求的购房人来说，这无疑是个积极的信号；而那些热衷于楼市投机的人，面临的恐怕将是沉重的资金和心理压力。

中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示，要打破投资投机的利益机制，最直接的方法就是建立适应房地产行业、土地市场利润平均化的市场调节机制。为什么钱都往房地产业方向转移？根本原因是其利润过高。通俗来说，一个行业因为有垄断所以利益分配不平均，造成高额垄断利润，利润平均化就是要打破垄断。总体上来说，这涉及土地制度、金融制度、财税制度等三个层面的问题。这些支撑了房地产市场和土地市场的垄断，造成大规模的投资投机行为的出现。

从政策角度看，2016年各地为应对房价过快上涨陆续出台的“因城施策”限购限贷政策，在2017年里将获得缓冲空间。2016年，许多城市的房价都出现了较大幅度的上涨，但硬币的另一面是部分区域楼市“去库存”任务依然艰巨，更有房价“大起”背后存在投机炒作的嫌疑。有起则有落，在大起之后，更需防范的是大落的可能性，毕竟，大落也无益于“稳定住房消费”。

如何防止这样的“大起大落”？建立保障房地产市场稳定发展的长效机制至关重要。因此，这次经济工作会议也首次给出了明确的工具箱：用金融、土地、财税、投资、立法等五大抓手，调控稳定房地产市场。尤其在金融方面，这些年来的利率和贷款门槛的适当调整变化，能有效地对需求进行抑制。土地和投资，本质上是对土地和库存这一供给端的调节，要适当通过释放不同梯队的城市土地，来实现人口疏解和房价稳定双重目的，有赖于土地供应释放及后续的房地产业投资调整。

除金融、土地、投资之外，特别值得关注的是此次经济工作会议提到的财税和立法，其中最核心的还是房地产税。这不仅是因为在推动房地产税落地过程中存在避免增加税负的问题，还因为房地产市场本身特别是房地产权的界定和保护立法仍有待完善和明确。这是启用房地产税所面临的现实顾虑，也是亟待解决的重要问题。

确保房地产业平稳健康发展是稳经济所需

可以说，2016年以来，许多一、二线城市房价非理性上涨，已引发各界对其负面影响的担忧，并产生了中国经济能否摆脱房地产业依赖的疑问。由此，自2016年9月30日起，各个热点城市纷纷出台或加码限购、限贷政策。就房地产业而言，各地出台的限购、限贷政策效果初显。中国指数研究院发布的2016年11月全国百城住宅价格指数显示，监管层密切监控的16个重点城市新房价格涨幅较10月进一步收窄。而国家统计局发布的2016年12月数据显示，11月房地产开发投资增速开始小幅回落。

实际上，房地产业作为中国经济支柱十余年，早在前两年就已出现整体性过剩，三、四线城市则有大量库存。本轮热点城市房价上涨，除了部分供需因素外，大城市房地产超越居住属性、金融资本化乃是重要原因。同时，大城市房价的非理性上涨给中国经济带来的负面效应逐渐显现，如此一来，决策层对房地产业“挥泪斩马谡”，减少经济发展对其依赖度，就显得十分必要与迫切了。

然而，这并不意味着房地产行业失去价值，相反，房地产业在不远的将来依旧是中国经济的重要贡献力量。这从房地产业在发达国家的经济占比亦可见一斑。以美国为例，房地产行业为GDP增长第一贡献大户，占比为11%。根据国家统计局数据，中国房地产业2016年前三季度GDP增长贡献率为8%，如果算上整条产业链的拉动能力，占GDP的比重可能高达20%。

基于此，政治局会议在研究2017年经济工作时，提出了建立房地产业平稳健康发展长效机制的建议。而历次房地产市场调控政策，均以限购、限贷甚至限价为主，更多是针对楼市短期需求的调控，虽然暂时遏制了房价上涨势头，但由于并未改变市场根本供求关系，一旦政策放松，房价可能很快出现报复性反弹。因此，理应适时出台货币、财税和土地政策，确保房地产业平稳健康发展。

2016年中央经济工作会议的重大意义，就是找到改革支点，开创发展新局面，把握住复兴之路上的“关键节点”，引领中国经济的新方位，进而为实现中华民族伟大复兴的中国梦提供新支撑、新保障、新动力。针对未来的房地产市场发展，中央经济工作会议明确了楼市发展方向，释放出新型城镇化背景下以长效机制引导市场稳预期的积极信号，对于实现房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。

（作者单位；山东省临沂市兰田建设集团市场调研部）