文/上海城市房地产估价有限公司

上海房地产市场2016年回顾与2017年展望

文/上海城市房地产估价有限公司

一、2016年宏观经济背景

（一）货币政策宽松依旧，但供应总量增幅下降

货币供应总量（M2）由2015年12月底的139.2万亿增加到2016年底的155.2万亿（平滑值），同比增长约11.6%，与2015年的增幅（约13%）相比降幅较大，但是货币宽松的格局依旧持续。

（二）财政政策积极有力，“营改增”后市场反应平稳

2016年国税总局下发的23号文和39号文，对在房地产业推行“营改增”政策的操作细则进行说明，其中明确土地出让金可以分两年按比例进行抵扣，允许房地产开发企业实施进项抵扣，个人持有住房交易的增值税相关税收不增反降。由于有“营改增”实施的过渡方案在先，所以“营改增”对上海地方财政的压力影响有限。

（三）限购政策持续，下半年逐步加码

2010年实施的限购政策，在2016年再加码。2016年颁布的“沪九条”和“沪六条”，明确了差别化住房信贷政策和住房限购政策，2016年11月28日颁布的新政，确定了“认房又认贷”的方向，使购房资格受到更加严格的限制，至此，上海的调控政策已经涵盖了限购、限贷、管房、管地四个方面。

二、上海房地产市场回顾

（一）房地产市场价格

2016年12月份上海市存量住宅价格指数为285.72，受“11.28”新政影响，环比增长0.22%。2016年1-11月的存量住宅价格指数与成交套数见下图。

图1 2016年1-11月住宅价格指数与成交套数

反映存量房市场交易活跃程度的指标还包括个人购房贷款。2016年个人购房贷款余额16.8万亿元，同比增长34.9%，个人购房贷款增长显著。

2016年房地产市场价格呈现两个特点：一是在区域上，中外环和外郊环的价格增幅自2013年以来再次跑赢全市平均水平，个别月份环比增长率接近10%；二是在物业类型上，低档和售后公房受到热捧，下半年这两类物业价格环比增幅较大。

（二）房地产市场供给与需求

截至2016年11月，上海市房地产开发投资额累计值为3313.65亿元，同比增长6%，累计竣工面积1877.76万平方米，同比下降9.7%。截至2016年11月，商品房销售额累计达6151.17亿元，同比增长35.80%，销售面积累计为2419.80万平方米，同比增长12.1%。

供给方面，“十二五”期间，上海市房地产开发投资额年均增长率约为9.1%（住宅5.96%），竣工面积年均增长率约为4.04%（住宅2.59%），2016年这两组数据出现较大幅度下降。需求方面，“十二五”期间，房地产销售额年均增长14.5%（住宅16.0%），房地产销售面积年均增长约为6.3%（住宅5.57%），2016年，这两组数据呈现大幅增长。可见，面对趋紧的供给，持续旺盛的需求是房地产价格持续上涨的重要原因。

住宅、办公和商业营业用房的分类供给和需求数据见表1。

表1 房地产市场住宅、办公和商业营业用房供给和需求情况 （单位：亿元，万平方米）

表1表明：供给方面，办公楼市场供给平稳，而住宅和商业营业用房的竣工面积大幅下降，分别下降7.9%和26.9%。需求方面，住宅在销售面积仅增长0.47%的情况下，销售额增长率高达24.4%。火爆的住宅市场带动了办公市场和商业营业用房市场，后二者销售面积增长率均高达70%以上，销售额增长率也高于100%。

考察办公楼市场供给情况时，还必须综合考虑租金水平和空置率等指标。根据五大行的相关报告，2016年，办公楼市场供给有两方面变化：一是影子银行对办公楼租赁市场的影响，大量P2P退租，使较多办公楼运营商无法按时回收租金，核心区域空置率提高；二是办公楼整体价格上扬，带动了租金水平上涨。

（三）土地市场

2016年上海土地市场异常火爆表现在：第一，出现“地王”，即以高总价、高溢价率和高单价获得地块的开发商；第二，“地王”的纪录频频被刷新。

即使短期内供销倒挂，开发商也仍然愿意高价拿地，究其原因还是土地供给趋紧的预期。2016年住宅供应面积和商服用地供应面积均大幅下降，其中，住宅土地供应面积391.43万平方米，同比减少32.7%，商服用地供应面积118.83万平方米，同比减少7.14%。

成交方面，在住宅用地成交量大幅下降的情况下，成交总额基本持平，商服用地量价齐升。成交住宅用地占地面积为313.49万平方米，同比减少44.5%，总价为832.9亿元，同比减少1.7%，商服用地成交127.41万平方米，同比增长3.6%，总价1580.5亿元，同比减少27%。

三、上海房地产市场运行展望

（一）房地产市场价格

目前上海房地产市场的调控政策涵盖了限购、限贷、管房和管地四个方面，是史上最严格的调控，2017年调控再度加码的可能性较小。过去一年房地产价格涨幅较大，市场需要一些时间去消化。中央经济工作会议首次将抑制房地产泡沫、防止出现大起大落，作为2017年房地产市场运行的重点任务，可见，房地产市场价格暴涨或者暴跌的可能性不大。

值得关注的还有房地产租赁价格。在房价日益高企的情况下，越来越多的居民通过租赁市场解决住房问题，而被高房价拉动的租金是否在居民尤其是新市民可负担的范围内，需要政府引起重视，并采取一定措施控制租金的涨幅。

（二）房地产市场供给与需求

数据分析结果表明，2016年房地产市场延续了“十二五”期间供应稳步增加、需求过度旺盛的格局。上海市人均住房建筑面积已达35.5平方米，即使将所有常住人口都算入，估算人均住房建筑面积也在20平方米左右，从居住消费口径来看，供给和需求的矛盾并不突出。可见，投机需求才是旺盛需求的主要来源。而房地产业还捆绑了许多公共资源，比如教育、公共交通的便利性等，这更加剧了市场需求侧的热度。限购和限贷只是权宜之计，要从根本上解决房地产市场的矛盾还得依靠供给侧改革，建立长效机制，还原住房的居住消费本性。否则，单纯依靠盘活存量或者加大住宅土地供应来满足需求，满足的很可能还是投机性需求，房地产市场稳定发展和金融风险防范之间的矛盾将继续加剧。

（三）土地市场

根据“15%面积必须自持70年”、“配建5%保障房”的要求，开发商新拍地块实际可以支配的土地面积不足80%，为何开发商拿地热度仍不减?主要原因有两个：一是土地供应趋紧的预期和房价上涨的预期叠加，促使开发商囤地，用作业务储备；二是业务惯性，通过由项目公司拿地，贷款经营，销售后注销项目的经营模式，开发商并不具备长期持有物业运营的动力。如果没有配套政策指导开发商进行业务转型，土地市场“地王”频现的情况将很难在短期内改变。

综上所述，房地产市场运行受到三个方面的影响：第一是资金面；第二是土地供给；第三是参与主体。资金面和土地供给都受到政策和资源环境制约。资源环境是常变量，相对固定，而资金面却是动态变量。资金面宽松而土地供给趋紧，房地产市场的参与主体一定会集体看多这个市场。

（整理：颜莉）