王廷

摘要：土地用途管制在保护农地的同时，也会在一定程度上降低农地保护区域内土地的潜在价值，导致部分利益损失。借鉴国外土地发展权相关理论和国内农村集体流转机制，应用“地票”交易制度和土地发展权还原机理构建出城乡建设用地之间增减挂钩及其供需平台。在土地用途管制制度下，“地票”交易制度的出现有利于发现偏远农村土地发展权的价值，促进城市资源反哺农村，缩小城乡经济的发展差距。

关键词：土地用途管制；土地发展权流转；还原机制；“地票”交易制度

一、引言

土地用途管制制度是政府采取的最严格的土地管理制度，在保护生态用地、农用地资源以及消除土地利用中的各种非理性现象等方面起着不可替代的作用。为了确保土地用途管制制度得以严格执行，特别是保障18亿亩耕地红线不被突破，中央政府通过农用地转用审批和征地审批等手段，限制了土地权利人、土地开发者将农用地自主转变成建设用地。与其他配额制相同，配额会从低收益权益者逐渐向高收益者转移，在这个过程中便会产生交易指标。指标交易的实质就是土地发展权流转。通过土地发展权交易的形式，达到区域之间土地指标的异地置换，实现了土地利用类型空间上重新配置。

二、基本概念

（一）土地用途管制

土地用途管制的出现具有其必然性。当人类社会发展到一定阶段时，必然要考虑土地资源的护理分配，土地用途管制的作用便在于此。……