张志新+张瑞琦

摘要： 随着高等学校教职工住房制度改革的完成，高校教职工住宅小区的物业管理成为一个值得关注的问题。结合对西南某省高校教职工住宅小区的物业管理分析可知，目前高校教职工住宅小区的管理存在着教职工观念滞后，小区基础设施不完善，小区住户成分复杂，原产权学校依然未能摆脱学校管理教职工小区物业的负担，要规范教职工住宅小区的管理，需教职工提高对社会化物业管理的认识，完善小区的基础设施，健全小区自治组织体系，创新小区国有资产管理机制，建立起具有高校教职工住宅小区特色的社会化物业管理模式。

Abstract： With the completion of the reform of housing system， the property management of residence communities of the teaching staff becomes a problem worthy of attention. According to the analysis on the property management of residence communities of the teaching staff of a university in the southwestern of China， it is known that， at present， the management of the residential quarters of teaching staff in colleges and universities is lagging behind， the residential infrastructure is not perfect， the residential tenants are complex， the school with original property rights can't be able to get rid of the burden of property management. In order to standardize the management of residential areas， it is needed to improve staff's understanding of socialized management， improve the basic facilities of the district， improve the system of community autonomy organization， innovate the management mechanism of the state-owned assets of the residence community and establish a social management mode with characteristics of university teaching of the workers' residence community.

關键词： 高校教职工；住宅小区；物业管理；对策；社会化

Key words： teaching staff in colleges and universities；residence community；property management；measures；socialization

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0001-03

0 引言

随着高等学校教职工住房制度改革的完成，教职工住房实现了市场转型，彻底解决了高校教职工住房难的矛盾，教职工住房的权属发生了根本的变化，产权发生了根本转移，教职工住宅小区形成了住房私有化、产权多元化的格局[1]，这些变化使得原来由高校承担的社会职能逐步释放到社会，随着物业管理专业化的发展和市场化的加快，对高校教职工住宅小区进行专业化的有效管理就成为一个迫切需要解决的问题。

1 当前高校教职工住宅小区管理存在的问题

1.1 观念滞后使物业管理社会化难度加大

高校教职工住宅小区在住房制度改革前，高校每年从学校经费中划拨专项经费对小区进行管理，小区的房屋修缮、绿化管养、安全保卫、卫生保洁、配套设施添置及社区管理，全是福利性的，所有服务都是由学校免费提供，教职工习惯了学校大包大揽的福利性物业服务[2]。住房制度改革后，虽然原为学校所有的公房变成了教职工所有的私房，但高校的一些教职工业主由于观念滞后，缺乏市场经济意识，对物业管理的性质、目的和作用认识不清，缺乏花钱买管理、买服务的意识，没有“谁受益、谁付费”的观念，认为物业管理社会化就是变换名目收钱，对物业管理提出质疑，对物业管理社会化怀有抵触情绪。

1.2 物业管理体制存在的问题使得高校办社会的现象依然存在

在当前住宅物业管理运行中，高校教职工住宅小区物业服务大部分都由高校直接交由学校后勤部门成立的住宅物业中心或物业管理公司进行管理，这种管理模式在住房制度改革初期，对教职工住宅小区物业管理市场化起到了一定的推进作用，使物业管理由无偿服务转变为有偿服务，但由于收费较低，管理水平不高、服务质量较差，存在着物业低收费与业主对服务高要求的矛盾，在管理体制上，存在着政社不分、职责模糊和行政色彩浓厚的现象，没有实现预期设定的政社分开的目标，导致教职工业主对物业服务市场化没有认同感，在物业服务过程中，缺乏有效的监督机制和沟通机制，服务低劣的现象经常出现[3]，教职工业主仍然习惯于有问题直接找学校，学校领导为了教职工的安定，要花很多时间处理住宅物业管理事务，学校办社会的现象依然没能摆脱。

1.3 基础设施不完善加大了物业管理社会化的难度

高校教职工住宅主要是房改房、学校教育用地变更为住宅用地建盖的经济适用房、集资建盖的商品房以及学校统一组织购买的团购商品房，除校外商品房，其他教职工住宅小区的供电、供水设施基本上与教学区共用，小区没有独立的高低压配电室和水泵房；小区规划简单；供水供电管网严重老化；房改房建设年代较早、房屋质量参差不齐，维修维护量大；配套设施不齐全[4]，没有专门的物业用房，机动车停车位严重缺失；绿化面积较小；消防设施不健全，没有安防设施，安全隐患较大；这些问题的存在，在很大程度上加大了高校教职工住宅小区实施物业管理社会化的难度。

1.4 房屋产权的转移使得住户成分复杂

高校住房制度改革前，房屋产权是学校的，住户都是学校的教职工和家属，住户成分单一，高校住房制度改革后，部分房屋产权发生了转移，房屋产权单一的格局被打破，公有房与私有房产权交叉，部分教职工将房屋向社会出售和出租，房屋产权日益多元化，社会业主日益增多，住户成分日益复杂[5]，学校办社会的负担越来越重，学校委派自己的物业公司对教职工住宅小区进行管理的弊端越来越突出。

2 高校教职工住宅小区实现社会化物业管理的对策

2.1 转变观念，提高教职工对物业管理社会化的认识

高校住房制度改革完成后，教职工从房屋的使用者（使用权）成为了房屋的所有者（产权人）[6]，从根本上改变了长期以来一直延续的使用权与所有权分离的格局。把长期实行的福利性物业服务转变为有偿服务，改变学校包揽的行政管理的物业服务转变为货币化、市场化的物业服务，这会对教职工业主的心理上、思想上产生巨大冲击，为了使教职工业主理解支持这种新的物业管理体制，减少矛盾和冲突，原产权高校要把宣传工作贯穿于整个转型的过程，一是依托各学院、各部门党委、工会召开教职工大会宣传动员；二是分别召开离退休业主代表、在职职工业主代表座谈会进行宣讲；三是利用网站、宣传栏、校报等进行宣传；四是通过对小区业主发放问卷调查征求意见；五是通过学校职工代表大会广泛讨论；六是组织教职工业主代表参观考察相关小区的物业管理社会化的成功案例。通过这些形式加大对高校住房改革的目的意义、《物权法》以及物业管理等方面知识的宣传力度，消除教职工在认识观念上的障碍，让教职工充分认识到产权性质的变化不是简单的形式转变，只有通过规范的物业管理，将教职工住宅小区物业管理推向市场化，才能给业主提供一个持久的良好的小区生活环境，才能实现小区物业持久健康的运行，让广大教职工充分认识到小区物业管理社会化是实现小区长治久安的必由之路，不能再抱有“等、靠、要”的思想，维护自己的物业是业主的权力和义务，接受物业管理服务必须走向社会化的现实，使教职工树立一种全新的物业管理理念。

2.2 完善教职工住宅小区基础设施，为物业管理社会化创造条件

完善的基础设施是推动高校教职工住宅小区物业管理社会化的基础和前提，教职工住宅小区大部分基础设施严重滞后，与实施规范的社会化物业管理都有一定的差距，为了顺利推进小区的物业管理社会化工作，原产权学校应划拨专项资金对小区的基础设施进行改造完善。一是建设小区技防设施，改造完善消防设施，使小区具备基本的安全条件；二是在有条件的小区引资建设立体停车库，优先满足教职工业主有偿使用，解决教职工业主停车难的问题；三是对小区与教学区进行分隔，使学校与小区分离，让小区相对独立，形成独立的居住体系；四是对严重老化管网进行改造，完善供水供电设施设备，按一户一表改造业主的水电计量设施，彻底与学校的供水供电系统分离，由政府的供水供电部门直接与小区业主结算水电费；五是配置一定面积的物业管理用房，满足小区物业管理的基本用房需求。在教职工住宅小区的改造过程中，充分听取教职工业主的意见建议，让教职工业主代表参与设计、施工的全过程，使他们体会到学校对教职工业主的关心和对教职工住宅小区物业服务的重视，通过完善教职工住宅小区的基础实施，为顺利推进高校教职工住宅小区物业管理社会化创造条件。

2.3 健全小区组织体系，为物业管理社會化提供组织保障

良好的小区管理离不开健全的小区自治组织，完善的小区组织体系是小区规范管理的保证[7]，只有在小区自治组织的管理下，小区物业管理才能顺利进行，小区业主才能拥有环境整洁、和谐安全的小区环境。小区自治组织体系包括业主代表大会和业主委员会，由于教职工住宅小区的业主大部分是学校教职工，部分房屋的产权仍然是学校的，学校要按照物业管理条例，主动协调当地政府，组织30%以上的业主向小区所在街道办事处、乡人民政府递交成立业主大会的书面申请，协调当地政府和小区业主按规定成立业主大会会议筹备组，在当地政府的领导下，帮助筹备组召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，业主委员会产生以后，教职工住宅小区物业社会化管理就有了组织保障，这是小区业主自治的前提和基础。业主委员会按物业管理条例，选择优秀的物业管理公司进驻小区服务；业主委员会代表业主与物业管理公司签订服务合同，物业服务公司在业主的授权范围内开展活动，为业主提供有偿服务；业主委员会代表业主监督物业公司按合同约定提供服务。小区自治组织完善后，教职工住宅小区的管理就能逐步过渡到与社会上其他居民小区同样的物业管理模式，使高校摆脱学校办社会的职能。

2.4 创新教职工住宅小区国有资产管理机制，确保物业管理健康发展

教职工住房制度改革完成以后，教职工业主取得的是房屋的产权，道路、物业用房、公共区域、公用设施设备等的产权仍然是原产权学校的，这部分资产如果由学校管理和使用，会造成小区物业管理成本加大，业主负担加重，将导致高校教职工住宅小区物业管理社会化缺乏动力，为了顺利推进物业管理社会化，原产权学校对小区的国有资产应创新管理方式，采用零租赁的模式，将小区道路、物业用房、公共区域、公用设施设备等委托业主委员会管理和使用，技防设施、水电管网等直接划拨给小区，立体停车库可引入社会企业投资建设，优先由教职工业主有偿租用或购买，利用小区道路、公共区域划出的停车位，在社会化初期，以零租赁提供给业主委员会使用，优先由教职工业主有偿租用，收取的租金专项用于弥补物管费的不足，小区社会化物业管理成熟后，原产权学校按一定比例收取国有资产使用费，学校职能部门要经常与业主委员会和物业管理公司联系，维护教职工业主的利益，监督国有资产的管理和使用，为教职工住宅小区顺利实施规范的、社会化物业管理提供帮助，确保小区社会化物业管理健康发展。

3 结语

高校教职工住宅小区物业管理问题是住房制度改革遗留下来的特殊问题，有着自身的特点和复杂性。伴随着房屋产权的性质变化，高校教职工业主对物业取得了所有权、处置权和收益权，物业管理成为业主的权利和义务，小区物业管理的质量，关系到教职工业主的利益。在实施高校教职工住宅小区社会化物业管理的过程中，必须得到学校的支持、教职工业主的配合以及政府部门的帮助和指导，才能建立起具有高校教职工住宅小区特色的社会化物业管理模式，为高校教职工住宅小区创造整洁、文明、舒适的生活环境，使教职工业主全身心投入到学校发展的过程中，学校不再为教职工住宅小区的事务所烦扰，实现建设和谐社区、和谐社会的目标。

参考文献：

[1]韩杰.高校住宅小区物业管理社会化的思考[J].高校后勤研究，2014（4）：71-73.

[2]柳玮.当前我国社区管理存在的问题及对策[J].现代农业，2012（11）：100-101.

[3]龚孝东.新时期高校教师住宅物业管理模式的探讨[J].考试周刊，2012（33）：158-159.

[4]徐超妮.完善高校教职工小区物业管理的思考[J].现代营销，2010（12）：108.

[5]张朝喜.高校家属区管理转型的思考[J].高校后勤研究，2010（6）：76-77.

[6]苗爱军，刘玉锁，杨磊.高校教职工住宅物业管理研究[J].河北农业大学学报，2007（1）：113-115.

[7]倪小军.积极探索推进高校房改房小区物业管理社会化[J].实验技术与管理，2007（10）：178-180.