高 娟

(三明职业技术学院经济管理学院，福建 三明 365000)

新常态下保障性住房建设融资问题研究
——以三明市为例

高 娟

(三明职业技术学院经济管理学院，福建 三明 365000)

文章以三明为例，在阐述三明市保障性住房建设融资现状的基础上，着重分析了新常态下保障性住房建设融资存在的问题，深挖保障性住房建设融资问题产生的原因，并提出完善保障性住房建设融资的对策措施，明确指出其重点方向: 组建专门机构，完善金融服务体系；创新融资模式，拓宽多元化筹资渠道；实施优惠政策，提高各方参与的积极性；完善政策体系，建立健全相关法律法规。

新常态；保障性住房；融资问题；对策措施

1 引言

近年来，随着我国经济的发展，房地产业在市场经济的驱动下也快速发展起来。居民住房矛盾日益凸显，成为影响国计民生的重要因素。因此，加快我国保障性住房建设，对解决城镇中低收入家庭的住房难题、改善国计民生、促进我国社会和谐健康发展具有非常重要的意义。2016年，我国政府提出了“十三五”期间，将全面改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房2000万套，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造的新要求。然而，大规模的实施保障性住房建设，资金需求量巨大，资金投入不足、融资渠道单一、融资困难等问题，严重的制约着我国保障性住房建设的发展。〔1〕因此，如何打破我国保障性住房建设资金瓶颈，破解融资难题，以确保我国保障性住房建设的快速发展，这一问题亟待我们深入思考、探索研究。笔者选取三明为例，在阐述三明市保障性住房建设融资现状的基础上，着重分析了新常态下三明市保障性住房建设融资存在的问题，深挖融资问题产生的原因，并提出完善三明市保障性住房建设融资的具体路径。

2 三明市保障性住房建设融资现状

为加快解决三明市中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的住房难题，促进城镇居民尽快实现“住有所居”的目标，三明市积极筹措建设资金，强力推进保障性安居工程建设的步伐。现阶段，三明市保障性住房建设资金主要通过以下4种方式筹措：

2.1 政府支持

三明市地方政府是投资三明市保障性住房建设的主要责任方，该市财政部门应地方政府要求，根据三明市保障性住房建设资金的需求情况，从中央和省级保障性住房建设补助资金、财政预算、土地出让收入、住房公积金增值收益、出售和出租保障性住房收入等方式中，按规定足额筹措保障性住房建设资金。

2.2 银行贷款

银行作为社会闲散资金的聚集窗口，可广泛吸收社会资金，加之其严格的资金管控程序，可为保障性住房建设提供有力的资金保障。因此，三明市把银行贷款作为保障性住房建设资金的重要来源之一。目前，中、农、工、建、光大等银行都被加入保障性住房建设的行列中，为三明市保障性住房建设提供信贷支持。

2.3 住房公积金贷款

自2010年住房和城乡建设部、财政部人民银行、中国银行监督管理委员会下发《利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法》(建金〔2010〕101号)以来，三明市住房公积金中心积极响应文件要求，为该地区的保障性住房建设提供信贷支持。这不仅解决了住房公积金资金闲置和运行效率低下的问题，而且增加了保障房的供给，有利于解决城镇中低收入家庭的住房问题。〔2〕

2.4 发行企业债券

按照国家发展和改革委员会办公厅《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(发改办财金〔2011〕1388号)，三明市政府支持符合条件的保障性住房开发企业，如三明市城投建设集团有限公司，通过发行企业债券募集建设资金，以稳步推进三明市保障性安居工程建设的步伐。

3 新常态下三明市保障性住房建设融资存在的问题

自2009年以来，虽然三明市保障房建设已取得一些成绩，但是随着我国对改善民生问题的持续关注，三明市政府根据我国“十三五”规划的要求，又提出2016-2020年期间，要加大棚户区改造力度、实施棚户区改造4660套的新目标，使得三明市保障性住房建设融资过程中存在的问题也渐渐暴露出来。

3.1 过度依赖政府财政支持

众所周知，保障性住房是政府为中低收入家庭提供的，带有一定的公益性、福利性的公共产品，具有建设投资额高、回收期长、收益率低等特点。它的这些特点，在一定程度上影响和制约了社会资金参与的积极性，致使保障房建设的各个环节都离不开政府的支持，从而陷入了建设资金过度依赖政府的困难局面。然而，随着保障房建设任务的日益加重和当下地方政府债务不断积累，过度依赖政府财政，将不断加剧保障性住房建设资金来源的可持续性问题。

3.2 缺乏专业的融资机构

现阶段，我国专业的融资机构不多，在三明地区更是少之又少，虽然地方政府也在努力学习、效仿国外的经验做法，尝试依托政府成立专门的融资机构，通过发行债券募集建设资金。但是，这些融资机构的专业程度还远远达不到发达国家的水平，融资经验不足，工作效率极较低，不能及时有效的为保障性住房建设进行融资、提供专业化的管理服务，这将很大程度上延缓保障性住房建设的进度。

3.3 民间资本参与度不高

保障性住房建设需要庞大的资金支持，只有不断提升资金运营效率、降低融资成本、有效筹集资金、吸引民间资本参与保障性住房建设，才能确保保障性安居工程建设能获得长期、稳定的资金来源。但是，现阶段三明市保障性住房建设投资金额大、回收期长、收益率低，致使民间资本参与的积极性不高，从而陷入了建设项目筹资困难的局面。

4 三明市保障性住房建设融资问题产生的原因

随着三明市保障房建设任务的不断加重，建设资金压力逐步凸显，加之融资经验不足，使得保障性住房建设融资面临诸多问题和困难，造成这些问题的主要原因有以下几个方面：

4.1 融资渠道较为狭窄

随着我国金融市场的不断发展，金融制度日趋健全，金融产品大量涌现，融资手段日益增多。但是，现阶段三明市保障性住房建设融资，仍以政府财政投入和银行贷款为主，融资渠道较为狭窄，金融产品创新不足，在一定程度上加重了三明地方政府的财政负担，长此以往，势必不利于保障性住房建设的可持续发展。

4.2 保障房收益不明显

保障性住房是指政府专门为城镇中低收入家庭提供的限定建设标准、供给对象、销售价格或租金的住房，主要包括经济适用房、限价房、廉租房、公租房等。其中经济适用房、限价房以较低的价格出售，虽然可以较快的回收资金，但是利润极其微薄；而廉租房和公租房则采取“只租不售、超标退出、循环使用”的模式，资金的投入大且回收期长，收益率低，因而，很难引起社会及民间资本参与的兴趣。〔3〕

4.3 相关政策不够健全

健全的保障性住房建设政策，才能稳步推进保障性住房建设的发展，然而，目前三明地方政府尚未制定出完善的保障性住房建设政策，尤其是担保和保险政策还不够完善。从经济学的角度上看，保障性住房建设投资成本高、建设周期长、投资回报率低、贷款风险高，若缺乏相关的担保和保险政策，势必会大大的降低金融机构参与建设的热情，导致难以创新金融手段，造成融资困难局面，不利于保障性住房建设的发展。

5 完善三明市保障性住房建设融资的对策措施

为促进保障性住房建设健康持续发展，破除保障性住房建设资金瓶颈，我们应该做好以下几点：

5.1 组建专门机构，完善金融服务体系

由于三明市中低收入家庭占比大，保障性住房建设任务较重，加之地方政府财政资金吃紧，各大银行经营战略不同，致使保障性住房建设资金筹措压力非常大。为确保保障性住房建设资金的持续稳定，可借鉴德国融资机构模式，如德国的住房储蓄银行，研究探索建立三明市政策性住房金融机构，专营保障性住房建设贷款、按揭贷款、实施按揭资产证券化等业务。

5.2 创新融资模式，拓宽多元化筹资渠道

为尽快解决保障性住房建设资金这一难题，拓宽融资渠道，三明市地方政府可以积极引PPP、BTT等新型的融资模式:

PPP(Public-Private Partnership)即公私合作模式，主要指政府部门和企业为提供公共产品或服务，以协议为基础，彼此之间形成的一种实现资源优化、利益共享、风险共担伙伴式合作关系。〔4〕保障性住房建设融资引入 PPP 融资模式，不仅可以有效缓解资金不足的问题，减轻政府财政压力，同时还能够充分发挥企业的能动性和创造力，有效提高保障性住房建设和运营的效率。

BTT(Build—Transfer—Transfer)即建设—移交—移交模式,主要指地方政府将土地以征地成本价通过招、拍、挂的方式或以高于征地成本且远低于市场价格出让给保障性住房建设项目投资人，政府在该项目建成后的一定期限内拥有项目先行经营权。〔4〕保障性住房建设项目融资采用BTT模式，可调动政府和投资人的积极性。

5.3 实施优惠政策，提高各方参与的积极性

现阶段，三明市依然处于大规模建设保障性住房时期，而且还可能长期延续下去，资金需求量巨大，仅靠政府财政支持，难以长期稳定的投入保障性住房建设资金。例如，政府进一步加大财税支持力度，制定减免城镇中低收入家庭租赁、购买保障性住房的所得税、增加购房贷款补贴等优惠政策，提高城镇中低收入家庭租房、购房积极性，从而达到提高保障性住房收益的目的，逐步形成建设-租赁-购买-再建设的良性循环，以促进三明市保障性住房建设的持续发展。

5.4 完善政策体系，建立健全相关法律法规

政府应抓住房地产市场的下行疲软期，通过不断完善政策体系，鼓励和吸引优质的房地产开发企业参与保障性住房建设，这样既能保证工程质量，又能保证附属产业物业的增值空间，实现“双赢”的局面；积极争取中央资金支持、增加专项补助资金预算，建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制；推出适合三明市的房产税细则，将一定比例的房产税收入，用于当地的保障房建设。同时，进一步健全和完善相关法律法规及相关的担保和保险政策，以确保保障性住房的建设和运营有序推进。

6 结语

本研究的主要影响和启示：通过对三明市保障性住房建设的融资现状及融资问题研究，揭示了新常态下三明市保障性住房建设还存在过度依赖政府财政支持、缺乏专业的融资机构、民间资本参与度不高等问题。本文将对深入开展保障性住房建设融资问题研究，加快其理论体系的完善，推动保障性住房建设的可持续发展，解决城镇中低收入家庭的住房难题、改善民生，具有一定的理论和现实意义。

〔1〕聂利彬.我国保障性住房融资模式研究〔D〕.江西财经大学硕士论文，2014.

〔2〕田源.我国保障性住房融资模式研究〔D〕.沈阳师范大学硕士论文，2013.

〔3〕路桂敏.我国保障性住房融资问题研究〔J〕.政法论坛，2015(3):146-147.

〔4〕范学娟.保障性住房建设融资问题及对策建议〔J〕.经济论坛，2013(12)：185.

1008-3723(2017)04-012-03

10.3969/j.issn.1008-3723.2017.04.012

2017-06-12

2016年度三明市社科规划立项课题“新常态下保障性住房建设融资问题研究(以三明为例)”(Y1602)的研究成果。

高娟(1984-)，女，福建南平人，三明职业技术学院经济管理学院工程管理系主任，工程师，研究方向为房地产经济、工程管理

F29

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