张晓玲+吴侃

摘要：房地产行业是我们国家支撑起整个国民经济的行业，因此和国民经济具有十分紧密的关系。在房地产行业中资金向来都是房地产行业非常重要的关键问题，于现在的发展阶段，我们国家房地产行业关键是依靠向银行借款融资的融资策略。然而必然会产生融资风险，且房地产行业的融资风险所形成的因由非常庞杂，所以，要是想处理当今房地产行业里融资的迫切状况，企业就必须在它的内部找到因由，改良控制措施和风险保障。

关键词：房地产企业；融资策略；融资风险控制

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、前言

一般房地产行业的工程投资的资本金额度非常大，那么资本金所占有的周期比较长，仅仅依靠企业的资金和企业本身累积的金钱是没有办法可以解决这个工程对资本金额和占有的时间上的要求，所以，必须依靠融资策略。与此同时，随同房地产行业的融资形式的不断扩展，融资的风险同样也在持续积累，如果不可以立刻选择防范措的施和解决风险，必然会引起企业在运作过程中的巨大危境，或者导致企业失去了发展的最好时机和导致企业遭受惨烈损伤，严重的情况可能会威胁到企业的生存。

二、我们国家房地产企业融资主要方式

1.金融机构借款，就是说房地产行业向银行或者其他的金融机构借钱来完成它们的工程。商业银行贷款一向是我国房地产行业历来的主要融资方式，在短时间里很难改变这个现象。[1]随同我们国家银行系统的改良和管理的不停完善，银行对房地产行业实行的投入愈加先进。银行运用了货币紧缩的政策，降低了对于房地产开发商的房贷款，不够实力的企业不可以经受这个情况都去寻找大公司进行被收购。[2]可以从这个看出来，银行的各种政策对于房地产行业的发展有着十分大的影响。

2.债券融资，债券就是为了筹集金钱，对投资者推行的，并且保证按照确切的利率交付利息和按照说好的条件有效偿还本金的债务债权凭证。早早地在上个世纪年代初期，发行债券就已然作为我们国家房地产行业的一项融资方式。[3]我国的企业债券的市场的运行管制还是没有成长到一个到很好的时候，因此这几年我国对企业债券的推行的明显不是很鼓励的。在这十年里并没有几家房地产企业发行过债券，所以，债券融资在房地产资金方式中一项占的部分不多。

3.上市融资，我国的资本市场里的上市融资，实质上是企业由用一部分股份来交换企业这一期急用的发展资本金，促使企业的整体扩增。但是房地产企业的上市并不顺畅，其上市的过程繁杂而且结审的时间都比较长，所以，上市融资的希望对于大部分的房地产企业来讲，短时间里面仍然没有办法简单地完成。

4.信托融资，通常都是通过基金公司或其他发起人发行的，并切经过出资人供给的收益凭证，投资者会集起一些资本金，做为信托资产，并且通过一部分信用还不错的机构做为托管的那一方，接着对房地产工程实行投资，在得到收益之后，把投资收益按照部分相关确定比例还给投资者。对于房地产企业资本金内容有改良影响，在不提升企业资产负债的条件下融资，有效地改良了公司资产负债内容，信托融资的处理常常做为融资的目的。

三、房地产企业融资风险控制措施分析

房地产企业在这个融资的经过中，一定要注重对融资风险的管控，做好选取风险比较小的融资渠道。[4]企业是为了降低融资的风险，常常能够选择各个融资渠道的有效整合，就是制做一个相对于更加可以避免风险的融资整合对策，与此同时还需要注重不一样融资渠道之间的转变能力。

1.积极扩大融资方式

于市场经济体系在不停改良的新条件下，房地产企业一定要实行扩大融资方式用来完成对本身发展对资本金的渴望。[5]大型的房地产行业可以由充沛的工程贮备，提升企业本身资本金能力和经管标准，积极做到上市融资。而中小型房地产企业则能够充足运用传统方式，企业剧本的闲时资产更换为企业必须延续的发展资本金。运用ABS实行对房地产工程融资。

2.合理优化融资内容

企业应当易据不一样的融资方式选择合理的融资内容，并且应该要对融资时期、融资的本钱，和融资机遇等给予充足的思考，在维持企业的最好操控的时候，找到最好的融资内容，尽可能地做到将整体融资本钱减少到最低标准。

3.建设预测风险系统

运用了不一样的方式对项目的负债融资风险实行检测，对于防备债务融资的风险重要性特别大。它就是运用房地产企业里的各种资料，辅助以各项数据模式以及财务解析的处理方法的使用，来对房地产企业的融资风险实行风险预测与防范。大部分能够采用下面的举措：（1）找到财务风险的临界点，只要当营业利益大于财务两平点的时候，企业才可以具备融资借债的能力。（2）运用财务杠杆，准确负债比率。于企业的资本结构已经确定的状况下，企业通过利息税率之前的利润里交付的债务的利息是相对于稳定的，如果当利息税率之前利润上升的时候，单位税率结算之前的利润所承担的债务利息将会差不多减少。[6]扣了相应的所得税之后，能够分给给企业权益者的利润将会差不多增多了，用来给予企业权益者额外的利益。（3）根据企业对风险的预测得到的水平，再去决定资金运行主观不一样的时候风险有效的状况，进而确定出相关的融资策略。

四、结束语

房地产行业需要拥有强大的实力和强势的竞争力是与融资紧密相关的，然而严酷的市场氛围对于资本密集型的房地产行业给予了非常大的问卷。因此房地产行业一定要实行融资的革新，找到不一样的路线，运用各个目前拥有的前提条件，实行房地产行业的融资规划，处理发展中的资本金的情况。融资风险控制同样也是行业里每日规划经管内容的其中一项，与此同时合理地对融资风险实行管制也是非常重要的。

參考文献：

[1]周玉红.新形势下房地产企业融资的创新研究[J].商，2014，24：127+125.

[2]汤哲.新形势下加强房地产企业融资管理分析[J].财会学习，2015，12：185-186.

[3]陈赤.中国信托创新研究[M].成都：西南财经大学出版社，2014.

[4]王秀玲.我国房地产融资渠道现状分析[J].上海房地，2015，2

[5]张帅.房地产融资中的六大误区[J].财经界，2013，1.

[6]刘海丽，周明.中美房地产企业融资问题比较分析[J].现代商业，2016，4.