程越

摘 要：当今，房地产行业发展迅速，房地产的价格越来越成为了人们所关注的焦点。本文从房地产的特点、房地产的类型、房地产价格的构成以及影响房地产价格的因素入手，分析了传统的估价方法以及新兴的估价方法，并对各种方法进行了比较分析。

关键词：房地产；房地产价格评估；价格形成；评估方法

0 引言

随着世界经济的发展，房地产之间买卖日趋增多，由于房地产牵扯到太多利益群体，房地产的价格越来越受到人们的普遍关注。因此，对房地产价格进行科学的评估是非常必要的，有利于房地产整个行业的健康发展。

1 房地产价格评估概述

1.1 房地产的特点

不可移动性、耐用（耗）性、异质性（即使在外形上一模一样，但也肯定存在朝向、层位等方面的差异）、高价值性、供给有限性、投资与消费双重性等、均为房地产的特点。

1.2 房地产的类型

土地有农村土地和城镇土地之分，因此房地产也有在农村和城镇之分。农村土地只有建设用地和耕地之分，房地产存在于建设用地上。城镇土地按照其用途，可分为：1、居住类房地产；2、商业类房地产；3、休闲类房地产；4、公共事业类房地产；5、工业类房地产。

1.3 房地产价格的构成

房地产价格由土地价格和建筑物价格构成。其中土地价格分“农转非”地价和旧城区改造地价，建筑物价格分为建筑物生产成本和建筑物销售成本。

1.4 影响房地产价格的因素

1.4.1 一般因素

一般因素指影响房地产价格的整体宏观因素，包括社会因素、经济因素、政策因素和其他因素。

1.4.2 区域因素

区域因素指一个地区不同功能上区分地价的因素。一般来讲，无论是住宅区，还是商业区，工业区，地段越好，价格越高。

1.4.3 个别因素

个别因素较为细致，指不同地块之间的微小差异。如通风，日照，交通的方便程度等。

2 房地产价格评估方法

房地产价格评估方法有很多种，可以分为传统评估方法和新兴评估方法。传统评估方法即为我们所熟知的成本法，收益法，市场比较法和假设开发法。新兴评估法有很多种，在这里主要展示最具有代表性的特征价格法，模糊逻辑法，贝叶斯判别法，其他如政策性评估法，人工神经网络法等也会做简要的介绍。

2.1 传统评估方法

2.1.1 成本法

成本法也称为累积法或承包商法。成本法的基本思路是以开发或建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格。

2.1.2 收益法

收益法又可称为收益资本化法、投资法。收益法的基本思路是将估价对象未来各期纯收益，选用适合的折现率，折算为现值，再将各期纯收益的现值累计，累计之和即为估价对象房地产价格的方法。

2.1.3 市场比较法

市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法。它是将估价对象房地产与近期已发生的房地产交易实例进行比较，再加以修正来确定估价房地产价格的方法。

2.1.4 假设开发法

假设开发法又称剩余法，倒算法。它是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。

2.2 新兴评估方法

2.2.1 特征价格法

特征价格法也被称为效用法或价格法。此方法是将不同房地产价格影响因素实施分解并将房地产特征固定不变，从而将房地产价格变动的特征因素分离开来，剩下的部分就是受供需关系决定的房地产价格的变化。

特征价格法取样较为容易，模型的经济意义更为直观，该方法也被学术界赋予崇高的地位。

2.2.2 模糊逻辑法

传统评估方法在评估房地产价格的时候都无法避免不确定因素的干扰，并且房地产价格的影响因素在房地产价格评估中无法量化。正由于此，模糊逻辑法为这类问题提供了一个可供参考的解决方法。

2.2.3 贝叶斯判别法

贝叶斯判别法的基本思路是：如果知道已经发生了交易的房地产有K种类型，而且从反映房地产物理、经济特征的各种因素中确定了m个主导性因素及其指标。当需要确定待估房地产X归属于以上K种类似房地产的何种类型时，根据判别规则，找出X来自K类型中某i类的后验概率h（i/x），比较h（i/x）的大小，将x归到使h（i/x）达到最大值的那一类型的类似房地产中，这样就得到了评估结果。

政策性评估方法是政府制定的，适用于规定的估价业务范围的房地产估价方法。

3 传统评估方法与新兴评估方法评价和比较

3.1 传统房地产价格评估方法评价

3.1.1 传统评估方法的优点

總的来说，成本法，收益法，市场比较法，假设开发法在实践中得到了广泛的应用。不同的方法应用的地方也不一样，针对这四类传统评估方法的特点，成本法最适用于折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物评估，以及市场交易数据资料缺乏的房地产类型评估；收益法最适用于有收益或有潜在收益的可正常经营用房地产的估价；市场比较法最适用于房地产市场发育程度较高，而特殊用途的房地产由于缺乏交易实例则不适用市场比较法；假设开发法最适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产价格评估，具体来说包括将生地开发为熟地租售，在熟地上建造房屋租售，将在建工程完成为房地产租售。针对待评估房地产的特点，选择合适的评估方法，有利于评估结果的准确性。

3.1.2 传统评估方法的缺点

虽然传统评估方法应用比较广泛，但是这些方法存在着许多局限性，主要表现在以下三点：（1）传统评估方法都存在一定的主观性。（2）传统评估方法都要求房地产行业发展较为成熟。这一要求本身就是对我国房地产评估的否认。（3）传统评估方法对样本容量都有严格的要求。

因此，在選择使用传统评估方法对待估房地产进行评估时，针对待估房地产的特点，首先要选择适合的方法，另外一个非常重要的问题就是要尽量规避所选方法的局限性，若实在无法规避，也要尽量降低这些局限性所带来的影响，保证评估结果的准确性和科学性。

3.2 新兴房地产评估方法的评价

3.2.1 新兴评估方法的优点

相比于传统方法，新兴评估方法可以克服传统评估方法的诸多局限性，更好的体现定量性。特征价格法将影响房地产价格的各种属性，进行了特征化，用各种不同的特征值来代表这些属性，利用函数模型，再结合统计知识和计量经济知识，更好地对房地产价格进行量化；模糊逻辑法也是如此，对于传统方法无法量化的一些不确定性因素，模糊逻辑法采取了专家团队测评的方法来降低这些不确定性，很大程度上打破了这些局限性；贝叶斯判别法充分利用了统计、数理、计量的知识，将这些因素量化成某个变量；每个神经元都是一个变量，通过比较实例与待估对象，进而进行量化。新兴评估方法是随着社会的发展逐渐形成的，其理论基础也还需要在实践中慢慢证实，因而其普遍性没有像传统评估方法那样强，不过可以相信在未来，新兴房地产评估方法一定会被大多数人所接受，成为主流的评估方法。

3.2.2 新兴评估方法的缺点

虽然新兴评估方法解决了许多传统评估方法的不足之处，但不可否认的是其自身也存在着一定的局限性。如在现实生活中，一些因素根本不可能量化为变量，这就是新兴评估方法的不足之处。

4 结论

总结传统评估方法和新兴评估方法后，可以发现，任何一种评估方法都有一定的前提条件，为特定的市场或环境所服务。当这些前提发生改变后，评估方法的效力和精准性也会发生变化，进而影响评估结果，无法得到待估房地产的真实价值。本文论述了传统评估方法和新兴评估方法及其比较，可以发现新兴评估方法较为科学。一方面，新兴评估方法是在传统评估方法的基础上发展而来的，解决了传统评估方法的不足之处，但另一方面，新兴评估方法的发展并不是对传统评估方法的摒弃，像我国，在房地产市场发展不成熟的情况下，传统评估方法依旧占据着重要的地位，只有房地产市场逐渐发展成熟，数据获取相对容易后，新兴评估方法的优势才可以展现出来，其重要性才会凸显。

参考文献

[1] 常青.房地产估价基本理论问题研究[J]，兰州大学学报，2010，第38卷（4）

[2] 姜松.房地产价格评估方法前沿动态及其应用研究[J]，重庆理工大学学报（社会科学），2015，第29卷（11）